一直以來，大家都把工業園區、開發區、科技園區等概念與産業園區交替使用，其中以工業園區與産業園區混淆最為嚴重。事實上，産業園區與其他幾種經濟發展模式有着很大的區别。目前根據我國的分類标準，産業這一概念可以劃分為第一産業、第二産業和第三産業，其中第一産業就是大家熟悉的生産業，通常指大農業，包括農、林、牧、副、漁等，第二産業就是制造業，通常指工業，包括采礦業、制造業等，第三産業是指服務業，通常指交通運輸業、金融業等非物質生産部門。根據這一标準，工業、技術開發等僅僅是産業中的一個部分，因此，産業園區也就包含了工業園區、科技園區、開發區等。

背景分析

房地産是當地政府的稅收大戶，除消費稅和關稅外，幾乎涉及所有稅種。是一個高稅負行業，幾乎占到企業收入的17%-25%。主要就是三大稅種：增值稅、企業所得稅、土增稅，如果是租賃為主的園區還有房産稅。近些年，國家稅務層面進行了幾次大的調整：如2016年5月實施“營改增”，2019年的個人所得稅彙算清繳改革，2019年的國地稅合并政策。這些都對稅收政策産生了不小影響。

原來房地産企業和建築企業交營業稅，現在全部改為增值稅。在“營改增”政策實施之前，有的房地産開發企業會虛構業務，虛增成本，使可扣除的成本變大，未按照稅法的規定進行歸集和計算。如果房地産開發企業還是按照原有的方式扣除成本，不但會面臨嚴重的行政處罰，還要被追究刑事責任。

有的園區開發本來就遊走在政策邊緣，特别是對于預銷售和産權分割等敏感問題，并沒有統一的法律支撐，各地都有自己的解讀，導緻區域執行層面也是千人千面。

另外，相對住宅地産企業，大多數園區開發規模不大，管理不是很規範，前期對财務和稅務重視程度不夠，專業人員比較匮乏，也造成園區開發的稅務問題存在不少隐患。

應對措施

作為不少草根出身的産業地産企業，開發本來也不是其核心業務，一直以來重視程度不夠，更别說對于開發過程中的稅務管理，所以第一個就是要提高認識。特别是近期對于房地産等高利潤行業稅收征繳趨緊，很可能會誤傷真正做園區開發企業，必須做好充分應對。

一是做好相關部門溝通。比如土增稅上，主動與主管稅務機關、自然資源局、住建局等部門聯系，解決土地增值稅清算計算方式不統一、企業建築面積

成本計算口徑不統一等問題，适時交換信息，規避因為雙方信息不對稱和理解有偏頗等産生的政策風險。

二是做好稅收籌劃。園區開發企業可利用土地增值稅超率累進稅率的特性：增值額越大稅率越高。如果在土地增值稅數值接近級距臨界點時，提升建造标準，加大扣除成本，反而可以降低實際成本；或者适當降低銷售價格，可以得到更高利潤。這也是為什麼精裝房會比銷售毛坯房更能降低納稅負擔。

三是聘請專業機構。園區開發剛剛起步，缺乏非常專業的财稅管理人員，可以借用外部力量，聘請房地産領域或稅務部門的專家。一方面對公司内部管理進行流程梳理和規範，另一方面加強對内部人員的培訓，建立一隻既懂房地産業務又懂稅法的專業團隊。

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