馬上就2022年了，商業地産還“玩得轉”嗎？

近日，營業13年的哈爾濱麥凱樂總店停業了。

作為哈爾濱市道裡區地标性建築，曾經的“土豪”打卡地，哈爾濱麥凱樂總店貼出了暫時停業的告示。

站在6樓往下看，原本人頭攢動的商場如今顧客寥寥無幾。

同月，陪伴我們27年的聯升地下商業街，也宣布“停業”。

這是否預示着商業地産要按下“暫停鍵”？

2021年1-10月新房市場全國投資同比下降2.8%，新開工面積同比下降19.7%，銷售面積同比增長0.2%

❶從供應端來看：全國商業地産開發投資額同比下降2.8%

2021年1-10月，全國商業地産*開發投資額為15400億元，同比下降2.8%，較19年同期下降3.6%，兩年平均下降1.8%；

商業地産開發投資額占房地産開發投資額比重為12.3%，較上年同期下降1.3個百分點。

2021年1-10月，全國商業地産新開工面積為16023萬平方米，同比下降19.7%，較19年同期下降24.8%，兩年平均下降13.3%；

商業地産新開工面積占房地産新開工面積比重為9.6%，較上年同期下降1.4個百分點。

❷從需求端來看：全國商業地産銷售面積同比增長0.2%

△2016年-2021年10月全國辦公樓&商業營業用房開發經營指标占比

2021年1-10月，全國商業地産銷售面積為9159萬平方米，同比增長0.2%，較19年同期下降13.9%，兩年平均下降7.2%；

商業地産銷售面積占房地産銷售面積比重為6.4%，較上年同期下降0.5個百分點。

❸新開工面積：辦公樓與商業營業用房新開工面積同比均繼續下降，辦公樓降幅較大

△2016年-2021年10月全國商辦新開工面積及同比增速

辦公樓：2021年1-10月，全國辦公樓新開工面積為4145萬㎡，同比下降23.2%，較19年同期下降28.7%，兩年平均下降15.6%。

商業營業用房：2021年1-10月，全國商業營業用房新開工面積為11878萬㎡，同比下降18.5%，較19年同期下降23.4%，兩年平均下降12.5%。

❹銷售面積：辦公樓銷售面積同比增幅收窄，商業營業用房銷售面積同比止增轉降

△2016年-2021年10月全國商辦銷售面積及同比增速

辦公樓：2021年1-10月，全國辦公樓銷售面積為2508萬㎡，同比增長2.4%，較19年同期下降12.5%，兩年平均下降6.5%。

商業營業用房：2021年1-10月，全國商業營業用房銷售面積為6651萬㎡，同比下降0.6%，較19年同期下降14.5%，兩年平均下降7.5%。

可以看到，全國商業地産的供應少了，但銷售面積卻增加了。

那麼，哈爾濱呢？

自2020年，哈爾濱商業類地産項目就有所下降。

2020年9月哈爾濱商業類地産項目成交均價13396元/㎡，環比增加13%，同比下降13%；

成交面積3.21萬㎡， 環比下降8%，同比下降51% 。

造成哈爾濱商業地産低迷，主要有三個原因：

❶疫情周期

2020年1月末新冠病毒疫情首次發生，全省以及全國人民響應國家号召居家。

2020年2月哈爾濱市商品住宅供應建築面積為0，成交建築面積僅1.23萬㎡，成交均價從10909元/㎡下調至10772元/㎡。

2020年3月哈爾濱市商品住宅供應建築面積為17.89萬㎡，成交建築面積26.30萬㎡，成交均價10767元/㎡。

2020年4月哈爾濱市商品住宅供應建築面積為40.64萬㎡，成交建築面積38.12萬㎡，成交均價10707元/㎡。

2020年2月成交量跌至谷底，3月-4月疫情好轉，供應量、成交量反彈回升，成交價格比較穩定。

步入2021年，開年哈爾濱又再次爆發疫情，而後平均2-3月爆發一次。

可以說，哈爾濱樓市已步入疫情周期。

發生疫情樓市下行→疫情爆發樓市觸底→疫情好轉樓市回彈。

如今疫情再次爆發，哈爾濱樓市可能提前收官，商業地産也就踩下了“急刹車”。

“8小時以内求生存，8小時以外求發展”。

連“住”的問題都暫緩，更何況投資呢......

❷電商沖擊

根據國家統計局公布數據，1-7月份，全國網上零售額71108億元，同比增長21.9%。

其中，實物商品網上零售額58130億元，增長17.6%，占社會消費品零售總額的比重為23.6%；

在實物商品網上零售額中，吃類、穿類和用類商品分别增長23.7%、21.6%和15.8%。

據悉，1-7月份，我國社會消費品零售總額246829億元，同比增長20.7%，兩年平均增速為4.3%。

也就是說，電商的快速發展對零售百貨業的沖擊比較大。

但是對于餐飲、休閑娛樂這樣的體驗式消費，購物中心依然是不可或缺。

❸客群改變

随着90後，00後步入社會，消費主體發生改變。

消費開始升級，文化、體驗式的非物質消費比例不斷提高。

根據相關報告，近三年内，體量在5萬平方以上的購物中心，零售業态占比整體呈下降趨勢，而餐飲、生活服務、親子體驗、文創等業态整體呈上升趨勢，年均增長率達到4%-5%。

就是說購物中心不做改變适應消費的變化，那勢必會走向下坡路。

而能做成功的商業地産，80%離不開地段的優勢。

商場上有句名言“一步差三成”，還有句話叫“隔街死”。

商業選址絕非心血來潮，一定要看懂城市發展規劃和特色。

就像哈爾濱。

根據《哈爾濱市國土空間規劃（2020-2035年）》中提到：

哈市将強化“一江居中、南北互動、兩岸繁榮”的總體空間結構。

哈市共計有7個區域位列城市中心的級别：

其中江南區域有3個分别是：中央大街、群力中心、航空港樞紐；

江北區域有4個分别是：松北金融中心、環西科創中心、松浦國際貿易會展中心、北站商貿中心。

未來，哈爾濱的發展方向也就在此。

商業地産的發展離不開地段、品牌、運營。

想要投資商業地産的，還是要謹慎、再謹慎。

來源：龍江樓市

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