買房本是人生樂事，但現實卻是落魄失意者居多。近期有個粉友和我感慨自己的買房路“坎坷不平、一失足成千古恨”，他們買的房子非但沒有錦上添花，反而淪為囚牢自己的捆仙繩。

之前的文章給大家分享最多的就是：如何買？什麼時候買？買哪些？今天，既不長篇大論，也不聊需要你深度意會思考的，直接分享點簡單粗暴且通俗易懂的“不能買”，希望你别再誤入歧途。

1

小産權

在去年5月14日，自然資源部發布《關于加快宅基地和集體建設用地使用權确權登記工作的通知》中明确：對亂占耕地建房、違反生态保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小産權房等，不得辦理登記，不得通過登記将違法用地合法化。

不允許将小産權房轉正讓違法用地合法化，所有很多小産權房都不能辦理産權證，屬于非集體内的城市人購買這類房，你的房子如果不能辦房産證，以後想轉手都沒希望，沒有需求的房子在市場上的結果就是砸手裡。

小産權房的土地性質屬于集體土地，一旦國家要征用，房子就要拆遷，但由于最初買賣交易就是違規的，如果原房主不認可，你将是錢房兩空，更不受任何法律保護。在昆明有很多這樣的房子，比如小闆橋的“雲路禦庭”就是最佳案例。

小産權房永遠不會有翻身之日，要是想買來賭拆遷，最好上面有人，弄個八九不離十了再買，不然千萬别賠了夫人又折兵。

2

回遷安置房

無論是回遷房還是安置房，都是拆遷之後安置拆遷戶的房子，區别在于安置房是非拆遷地建設的房子，而回遷房是拆遷地建設的房子。

其實不管是安置房還是回遷房，都不建議購買。其原因有以下三點：

一是居住環境很差，這是因為這類房子中住得多為拆遷戶和租戶，導緻小區的居住環境不好。

二是安置房和回遷房不屬于盈利性質的房子，建造成本相對比較低，房子的質量和商品房差距太大。所以整體質量很差、戶型格局設計都會差商品房一大截。

三是可能有産權方面的糾紛問題，有些安置房具有小産權房的性質，不能辦不動産權證，有些安置房可以辦理，但也要等交房5年之後，才能像商品房一樣上市交易。

3

租賃保障變商品

昆明今年出現好幾個性價比超高的準現房，位置不是很差、價格也是非常誘人心魄，我好幾個剛需粉絲曾多次咨詢過。

這類房産是昆明最早的租賃保障房，筒子樓設計、戶型格局等各方面的設計都是非常落後的，比如抖音上某專家被充值後，狂給粉絲推薦的“某年說”樓盤就是如此。

這類房産整體而言，雖然價格便宜，但容積率高、戶型格局設計落後、購買力較為單一，群體99%是剛需中的戰鬥機，後期毫無居住品質和環境可言。

在持房率不斷攀高的行情下，這類房子後期毫無增值空間和流動性可言，若你不幸恰巧買了這類房産，那你可能就是最後一個接盤俠，想要賣出去、就默默祈禱耶稣保佑吧！

4

老破舊

在2019年以前，我告訴大家核心地段的老破小可以考慮、老破大不能考慮，因為老破小兩個月就能變現，這個不是神話而是真實存在的事實。

但從昆明開始舊改以後，在純投資或資産保值的角度考慮，高齡老破小和老破大都不能再考慮了。

舊改大力實施，老房子拆遷時間遙遙無期，很多人已經不願意再花大價錢買這類房，老破小面積小，一些低收入者或許還能勉強接受，但老破大會徹底成為燙手山芋，面積大、價格不能太便宜，但是賣的貴，低收入的買不起，一般人不想要，基本就等于砸手裡了。

5

遠郊文旅

我可以負責任地告訴大家，所有打着文旅旗号的遠郊樓盤，都是收割韭菜的天坑，也隻有人傻錢多的老齡群體會被騙。

像昆明這類城市，主城區都沒開發飽和，郊區離得太遠、根本無法享受到主城區的任何帶動，周圍配套大醫院、商場、菜市場、學校更是想都别想，日常生活需求都很難滿足，不少過來人表示，住不了多久就想搬家了。

郊區位置偏僻，所以房價低，但人吃五谷雜糧，要工作賺錢、孩子要上學、有病要就醫，可是郊區房周圍連個便利店都寥寥無幾。

遠郊房産、文旅地産、度假房産，後續都将無人接盤，房價會明顯下跌，因為買來也租不出去、賣不出去還得繳稅。所以，如果你持有這類房産，建議保本找個房地産小白趕緊抛售。在後期會逐步掀起一股置換潮，抛棄老破小抛棄遠郊房，這将是大勢所趨。

請切記、詩和遠方文藝不是餓着肚子玩風花雪月，精神追求終将敵不過現實的毒打。

6

别墅投資

近期好幾個粉友咨詢我買别墅投資如何，我在這裡負責任地告訴大家，買别墅投資，是很差勁的房産投資方法。

無論是從一線城市還是十線城市、從核心區到郊區都是如此，别墅永遠隻是頂配自住産品，和投資增值沒有半毛錢的關系。

因為能拿得動優質别墅的人基本是鳳毛麟角，而這類人都會很挑剔，你買的人家不一定就喜歡。另外就是漲幅嚴重跑輸大盤，很多人都是買得起别墅卻裝不起，等你住個10年左右要賣掉的時候，下家接手時一定會把幾百萬的裝修費全讓你背鍋。

如您自住請随意購買，假如買了一套遠郊的獨棟别墅，你可以盤它幾代人，幾輩子。

7

錯配房

現在的很多人都很聰明，基礎邏輯不懂的情況下還學高手玩逆向操作，這類人就是我經常提及的“半瓶醋玩家”和害人不淺，誤人子弟的大V居多。

不買豪宅闆塊的純剛需、不買剛需闆塊的豪宅，今天我說第二遍，希望你能銘記于心。

買豪宅區的剛需戶型和樓盤，就是典型的買豆腐要出肉的天價，而買剛需片區的豪宅和大戶型就是用肉的天價來買白豆腐。現實點來看，不是物超所值就是價格産品錯配，但奈何還是有諸多土豪願意高價買單，也難怪昆明房價按都按不住。

在豪宅區買剛需産品或樓盤，就認為自己階層提升了嗎？但實際産品各個角度的價值和品質又達不到豪宅的平均水準。買這種房子，就一定會多花冤枉錢，而且有點打腫臉充胖子的感覺。

而在剛需闆塊買大戶型豪宅，就更讓人百思不得其解，豪宅是資本主義追逐的存在這個一點都不假，但高端改善片區和豪宅很講究成行成市、群體效應。所以買剛需闆塊的改善豪宅，就是花高價買個環境和配套，甚至是社群素質跟不上節奏的房子。

這兩類錯配的房子，後期往往會在住宅市中處于一個尴尬的境地，要麼增值跟不上，要麼流動性不足；而對于購房者而言，當改善節點出現，條件滿足的時候，很有可能需要去面對産品錯位帶來的市場嫌棄。

一個闆塊或樓盤定位是什麼，是由主力購買群體所決定的，而不是靠KF商給你洗腦和自認為高高在上的優越感。

8

法拍房

法拍房起拍價格通常是市場價的七成，而位置一般都還不錯，甚至有些稀缺性，所以，很多人都躍躍欲試。

法拍房通常由以下四種情況産生：一是在個人的民間借貸中，用房産作為抵押物，到期無法還款時，如果房産過戶存在問題，隻能由法院拍賣。

二是炒房客斷供後被銀行起訴，法院拍賣後用于償還銀行貸款。

三是有債務糾紛的公司破産，法院将其持有的房産拍賣償還外債。

四是在刑事案件中，如果被判處沒收個人全部财産，那麼沒收的房産會以拍賣的方式現市。

法拍房雖然價格低和位置的優勢，但是購買風險是遠遠大于優勢。以下幾點你務必需要提前知曉：

一是法拍房極可能會出現多次抵押的情況，而且很多民間借貸是無法通過機構提前查詢到的，購買後可能會卷入其它的債務糾紛。

二是法院隻負責拍賣，不負責遷戶口，如果房東的戶口不能遷出，那房子的戶口和學位你都無法享受就會被占用。

三是如果房屋中原本的房東家人或者租客以唯一住房為由拒絕搬走，法院是無法強制騰空房屋的。

四是你無法清楚知曉，這套房子的原房東是因為遭遇什麼緣故才淪為法拍，後期可能會面臨住着都心驚膽戰，經常有人上門找事的局面。

另外還有原房東拖欠的物業費、水電煤費等費用也是一筆不小的數目。

洋洋灑灑，寫了三千個字，其他簡單地之前我文章都有和大家聊過，就不再重複贅述了，不知道朋友去翻我曆史文章。

在昆明論房産買賣經驗實操和趨勢預判，從我開始寫房産号至今，我敢說目前還沒見過哪個大V、磚家比我更全面精準且具備實操性的，特别是各媒體網絡上。

這些經驗教訓，都是真金白銀在賭桌實踐的積累，都是每天在一線市場摸爬滾打所得，希望能讓你少走彎路。

最後、我寫作不易，請别吝啬你右下角的點贊和再看，我更新文章的時候，你能第一時間看到，在此謝過。

此文完！

原創作者：毛毛

毛毛蟲地産觀

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