穿透市場表象 展望樓市走向

在禅桂交會處一個已經交樓入住多年的小區裡，幾乎每一家每一戶都有個可以放置鞋櫃、魚缸或者作為小茶室的入戶花園，這些空間或計算一半建築面積，或為買房時的“贈送空間”，業主收樓在裝修時“搭樓闆”或者封閉部分陽台空間，将這些空間變成一個多功能空間甚至一個房間。

不僅僅是洋房，在别墅或者類别墅中這類在自家建築或者部分公共空間用裝修“變”出來更多使用面積的情況則更為普遍。

日前，佛山市南海區住房城鄉建設和水利局發布《關于加強住宅小區裝飾裝修管理的通知》，對住宅室内裝飾裝修進行嚴格管理，提出12條禁止行為，其第一條就是“損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構”。

如今，打開佛山市網絡發言人平台，有不少關于占用公共空間的違建投訴，但對于很多業主來說或許還沒有完全意識到，這些對自家看似“理所當然”的裝修和改建，同樣屬于違法違規建設和占用公共空間。

搭樓闆、封陽台、改戶型

可能也是“違建”

“當然要搭樓闆啊，樓下也搭，樓上也這麼搭，你在中間這戶不搭嗎？”在受訪的多數業主看來，裝修時搭建出一個N 1的空間、陽台改成廚房或書房、架空層改成書房甚至卧室，這是“理所當然”的事情。

“首先從源頭來說，很多新建住宅在設計時就預留了陽台、内陽台、架空層等贈送空間的位置；其次很多業主認為這樣改建加建是合理合法的；再次，此前物業公司一直是服務的角色，沒有權力強行阻止業主室内裝修，最多進行适當勸阻，但也收效甚微。”一位資深房地産與物管行業專家在接受南都記者采訪時透露，在新建小區或者二手住宅社區，業主在裝修時對室内或者部分公共空間進行改建或者加建的現象在五區十分普遍，在這個過程中很多業主并不認為自己的裝修行為屬于“違建”，同時作為物業公司或者行政管理部門，對此管理的難度也非常大。

南海區在上個月發布《關于防止違法違規建設和占用公共空間等重大風險的特别告知書》的通知後，日前，佛山市南海區住房城鄉建設和水利局再度發布《關于加強住宅小區裝飾裝修管理的通知》，對住宅室内裝飾裝修進行嚴格管理，“這次是南海區先動真格，整頓市場。”

據南都記者調查了解到，以洋房為例，業主在自家或者部分公共空間涉及違規的加建改建，首先在建築物的頂層或者天台。“有些業主種點花花草草也就算了，還有的搭了個涼亭或者房間。”南海區某小區物業負責人透露。

其次，這類情況普遍出現在入戶花園、陽台等，例如擅自封閉，将其改為房間。此外還有不少業主會打掉室内的部分牆壁，根據需要改變房屋結構。

“我樓下的鄰居就是，一梯兩戶的房子他們将兩戶中間的牆打通為整層一個大戶型。”家住南海區的方小姐說。

12項裝修行為被禁止

施工前先簽“承諾書”

“很多業主認為理所當然，殊不知這對市容市貌、建築安全以及其他業主的公共空間産生巨大影響和隐患。”物管行業資深人士指出。

具體到住宅室内裝飾裝修有關規定方面，《告知書》一方面列出被禁止的12項裝修行為，在物業管理區域内被禁的裝修行為，包括損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；改變房屋用途，将住宅改變為經營性用房；将沒有防水要求的房間或者陽台改為衛生間、廚房，或者将衛生間改在下層住戶的卧室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；違法搭建建築物、構築物等等。

除了家裝中比較普遍的情況之外，擅自改動陽台護欄等“破壞或者擅自改變房屋外觀”等行為也被禁止。此外，在公共露台上間隔出自家使用空間，或在公共電梯廳擺放單車、鞋櫃等等“損壞或者擅自占用、改建物業共用部位”等問題，這次一并被“點名”。

另一方面還要求業主親自簽署《不違規裝修承諾書》，在以上禁止的12項基礎上，特别承諾包括不開挖建築底層地面降低原有室内地坪标高；不擅自澆築房屋室内夾二層(俗稱假二層)；不亂搭亂建以及占用公共通道；不擅自封閉、增設陽台等等。

值得關注的是，本次對物業公司對于業主裝修中的違規行為規範賦予增加的監管責任。《告知書》指出，物業管理區域内發生上述行為時，或有業主、物業使用人投訴、舉報的，物業服務企業勸阻、制止無效的在3個工作日内書面報告屬地鎮街城管部門和房管部門。

别墅加建改建情況最“普遍”

超300㎡單位要特别申報

“部分洋房小區情況較為普遍，對于别墅或者類别墅來說則更加嚴重。”據業内人士透露，目前加建和改建等現象在别墅項目内更為突出。“這很明顯，如果是一個四四方方、規規矩矩的小戶型，想違建也沒有地方加建和改建。”

據介紹，這類大面積物業多數擁有私家院子、頂層露台，中空客廳等空間設計，因此業主在自家按需改動的空間更大。據南都記者采訪了解，别墅或者類别墅物業在違法違規建設比較集中的幾個區域，首先包括未按照建築規劃要求建地下室，包括面積和層高方面。其次是在例如中空客廳等位置搭樓闆，增加二層的使用空間。當然，這類情況同樣出現在不少層高設計在4.5米左右或者以上的LO FT公寓。再次，别墅的院子或者頂層露台、天台也是加建違建重點區域，包括搭建涼亭等等。

南都記者留意到，南海區本次發布的《告知書》在對裝修進行規範的基礎上，特别對如大平層或者别墅等大面積單位或者造價較高的裝修單位進行“重點監控”。

包括業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，必須持包括裝修方案、施工圖紙以及裝修企業證照等資料向為本小區提供物業服務的企業辦理裝飾裝修申報登記手續。

《告知書》指出，工程投資額在30萬元以上或者建築面積在300平方米以上的建築工程，建設單位和個人在開工前應當依照相關規定，向屬地鎮街建設主管部門申請領取施工許可證。

采寫：南都記者 路漫漫

攝影：南都記者 鄭仲

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