2018年時，我們曾寫過一篇叫做《昆明究竟有多少房子？》的文章。通過多方的數字估算與比對，得出了截至2016年時，昆明市場上大緻的房屋數量。

如今，人口等衆多數據均有了更新，我們很好奇昆明這5年新增了多少房子？這些房子能支撐目前的人口居住需求嗎？

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延續之前的思路，我們依舊還是從國家統計局出發。

其公示有城市各年的房屋及住宅竣工面積，這是一個能相對科學準确反映出本地新增供應的數據。

具體以昆明而言，國家統計局記錄了2002年至2019年曆年的兩項竣工面積，可以說一目了然；唯一的遺憾是缺少2020年的數據。

2002年至2019年昆明房屋與住宅竣工面積情況。圖源國家統計局

不過别着急，我們可以從其他地方想想辦法，比如每年的統計公報。

根據昆明統計局公開的2020年昆明統計公報，這一年全市的房屋竣工面積為293.04萬平米方米，下降39.7%。

以百分比倒推驗證一下，其與2019年國家統計局給出的485.88萬平米的竣工數據基本吻合，說明這正是我們需要的數據。

有了整體的房屋竣工面積，我們可以根據曆史住宅數據的占比，來大緻推算出2020年時昆明的住宅竣工面積數據。

以2016年到2019年的數據計算，近5年住宅竣工面積在房屋竣工面積中的平均占比約為55%，可以得出2020年的住宅竣工面積大緻在161.17萬平米左右。

近5年昆明房屋與住宅竣工面積。數據來源國家統計局，2020年住宅數據為估算

這當中有一個重要的信息：在2016之前的14年間，昆明的住宅竣工面積占比大多在70%-80%之間。這意味着，從15、16年起，本地的住宅開竣工規模出現了較為顯著的下行。

回到住房新增的問題上。得到了2020年的估算數據，可以算出從2016年到2020年的5年間，本地新增住宅竣工面積總計約1239萬平米。

在前一篇文章中，我們換算面積與套數時，參考了過去的90/70政策，将套均面積定在了100平米。

不過近幾年，本地的成交面積段出現了明顯的上浮，具體表現為100-140㎡的商品住宅成交占比，從2016年時的約39%，穩步升至了今年上半年時的55%——這似乎意味着套均面積的取值可以适當上浮了。

5年間昆明商品住宅主力面積段有了明顯上浮。圖源昆明銳理

另一項變化的數據是家庭戶平米均人口。根據本地七普數據，到2020年時，昆明每個家庭戶的平米均人口為2.41人，相較10年前下降了0.32 人。

之前我們參照中國原生家庭3-5的平米均人口數，取了4人這個中間值，看來可以适當下調了。

最終，我們取套均105平米、每套房子居住3.5個人的标準來計算，近5年昆明新增的這1239萬平米商品住宅，大緻相當于11.8萬套住房，可供約41萬人居住。

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看到這可能有人會有疑問了：5年間僅新增了這麼點商品住宅，夠住嗎？

實際上，昆明5年間新增的人口數量，其實并不如七普數據表現的10年增長200萬那麼誇張。

無論是取七普公報中城市功能核心區的543.36萬常住人口，還是統計年報中582.87萬的戶籍人口數，狹義上的昆明人口數量大緻穩定在500-600萬人的區間内。

不過，即使是取目前最高的846萬人這一人口數據，也不用擔心不夠住的問題。

一方面，商品住宅在此之前還有不小的存量。

按我們前一篇文章中的估算，從1981年到2015年的35年間，本地的住宅竣工面積約為7093萬平米，至少也有71萬套。

作為棚改項目呈現的呈貢區漁園星浦小區。圖源見水印

在此基礎上，到2020年，本地的保障性住房總數大緻在43-46萬套之間。

此外，市場上還有一定數量的小産權房存在，其在其他城市的總住房套數占比一般高于50%，在昆明預估其規模應該在商品住宅的至少2倍以上。

我們全将這些數據取最小值，可以得出到2020年，昆明市場上各類住房合計保守也有292萬套；即使按最低的套均住戶3人，也可滿足876萬人的居住，而按套均4人，則可供1168萬人居住。

實際上，按2019年時本地住建部門官方給出的43.58平米的人均住房面積，結合2018年時的人口數據，在2018年前後這一時間點上，昆明全市的住房面積估算已在2.5-3億平米之間——單純的居住其實已不再是本地市場的主要矛盾了。

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如果我們将商品住宅視作這幾類房子中條件最好的業态，那意味着昆明至少有約500萬人的居住條件還有提升空間。

這其實也為本地未來居住條件的改善指明了方向——更有品質、更優良的居住體驗，是全體本地居民的共同訴求。

這其中，作為地方而言，任務重心無疑是解決更普适的居住需求。一些可喜的變化是我們看到了昆明正以更積極的姿态在解決爛尾樓問題，推進城市更新。

昆明四區部分城市更新項目一覽。圖源春城晚報

而對房企項目等而言，則需要去鑽研産品，拿出一些相較之前真正有所進步的作品，來承接人們居住需求的升級。

對普通購房者而言，其實也有事可做：把手中的選票投向那些好項目，給予創新者更多的寬容。隻有所有參與者的合力，才能真正推動一個市場向前。

當然，這一過程中還要注意規避一些“擁堵”的老路：

昆明銳理的統計就顯示，截至9月本地商品住宅的去化周期約為1.36年，相較之前可能有所拉長，但仍處在一個相對合理的區間内；而辦公和商業的去化周期則分别達到了5.76和14.89年。

截至9月昆明各類商品房存量情況。圖源昆明銳理

問題也好，出路也罷，其實都已清清楚楚地擺在了面前。作為一個特大城市，作為要向千萬人口、萬億GDP沖刺的昆明而言，任重道遠。

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