未來五年，廣州哪些地段會迎來價值爆發？

12月10日，廣州市發改委發布了關于公開征求《廣州市城市基礎設施發展“十四五”規劃（征求意見稿）》（下稱“《意見稿》”）意見的公告，透露了未來五年廣州重點交通基礎設施的規劃布局。

根據《意見稿》，未來五年，廣州要推進全球領先空港、世界一流港口、世界級鐵路樞紐、華南公路主樞紐、軌道都市圈建設，建設更強輻射的國際性綜合交通樞紐。

有了《意見稿》，我們可以按圖索骥，尋找廣州下一個地段之王。

1

從“臨空港經濟區”到“空港中央商務區”

《意見稿》明确提出，要建設全球領先的國際航空樞紐，除了完成白雲國際機場三期擴建工程建設，配合珠三角樞紐(廣州新)機場規劃建設外，更大篇幅給了空鐵融合、空港中央商務區。

「加快推動 T3 綜合交通中心及高鐵站等項目建設，将高速鐵路、城際鐵路、城市軌道引入機場，構建高效便捷的多層次空鐵聯運系統，實現機場與廣州中心城區30分鐘通達、與珠三角城市 60 分鐘通達、與泛珠三角地區主要城市 3 小時通達。

推動臨空經濟與高鐵經濟融合發展，打造廣州空鐵融合經濟示範區。優化空港樞紐産業規劃，高标準建設廣州空港中央商務區、粵港澳大灣區跨境電商國際樞紐港，推動航空維修及制造、航空物流、航空金融、跨境電商、生物醫藥等産業圈層化布局、鍊條化集聚、高端化發展。」

以前叫臨空港經濟區，現在叫空港中央商務區，名稱的改變，說明廣州對機場的功能定位再次升級：機場也要搞CBD！

從産業結構來看，臨空港經濟區更側重于物流、制造等傳統産業，而空港中央商務區，更側重于會展、金融、商貿等高端服務業，和珠江新城、福田中心區着希望傳統CBD是一樣的，隻不過它依托的是機場。

放眼全國，在大型國際機場旁邊打造CBD已是大勢所趨，上海虹橋就是通過空鐵聯運，從一個純粹的交通樞紐搖身一變，成為與陸家嘴并駕齊驅的CBD。

北京、杭州、天津等城市也紛紛把進場區域變成自貿區，大做“向空而生”的文章。

在此背景下，作為全國三大航空樞紐之一的廣州，也意識到了“向空而生”的必要性，大力打造空港中央商務區。

所以，不要再嫌棄花都偏遠了！空港中央商務區一旦做起來，花都也可以逆襲。

此外，《意見稿》還提到，擴建白雲機場商務航空服務基地(FBO)，謀劃南沙、黃埔、從化等通用機場建設，提升通用航空服務能力。不過還在謀劃中，具體位置更是沒定，這裡就不展開講了。

2

推動高鐵進城，白雲站升級，新建魚珠站

《意見稿》還提到：

「建設“五主四輔”鐵路客運樞紐，加快形成 “多站布局、多點到發，客内貨外、互聯互通”客運樞紐格局。（“五主”為廣州站、廣州東站、廣州南站、白雲(棠溪)站和佛山西站，“四輔” 為廣州北站、魚珠站、新塘站和南沙站。）

實施廣州鐵路樞紐能級提升工程， 建成白雲站并升級廣州站、廣州東站，構建廣州站、廣州東站、 白雲站“三站一體”的中心組合樞紐。

擴建廣州北站為北部重要樞紐客站，提升南沙鐵路樞紐地位。實施廣州東至新塘五六線、 廣州至廣州東三四線，提升樞紐聯動調度靈活性。加快建設廣州南至廣州站聯絡線，新建魚珠站，增強高鐵進中心城區能力。」

短短幾句，信息量巨大。

白雲站成最大赢家之一，不僅是“五主四輔”中的“五主”，還與廣州站、廣州東站共同構建“三站一體”的中心組合樞紐，過去“兩站一體”（廣州站、廣州東站）的格局将被改寫，這對白雲站而言，無疑是一次升級。

這說明廣州市區三個火車站要合體。

廣州站周邊形成了著名的批發市場集群，廣州東站則孕育了天河北CBD。站在二者的“肩膀上”，白雲站更具後發優勢，不僅引入了TOD開發模式，而且有5條地鐵線交彙，周邊片區更具想象空間。

白雲站TOD規劃效果圖 圖源：廣州市規劃院

另一個亮點是：新建魚珠站。

在由廣東省發展改革委報送的《粵港澳大灣區（城際）鐵路建設規劃》中，廣州鐵路客運樞紐布局原本為“五主三輔”，如今在《意見稿》中已變成“五主四輔”，新增的“一輔”就是魚珠站，與廣州北站、新塘站、南沙站共同承擔城際交通。

此外，魚珠站還承擔一部分“高鐵進城”的重任，我把這句再單獨拎出來：

「加快建設廣州南至廣州站聯絡線，新建魚珠站，增強高鐵進中心城區能力。」

所以，以後大家談起“魚珠站”，不一定是指魚珠地鐵站，也可以是魚珠高鐵站。

追溯魚珠站的來由，早在2020年初，廣州市規劃和自然資源局公布的《粵港澳大灣區航空航運鐵路圖》中，廣州規劃的“一心五向”14座鐵路樞紐群中并沒有“魚珠站”。

圖源：廣州市規劃和自然資源局

然而7個月後（2020年8月），國家發改委批複的粵港澳大灣區城際鐵路建設規劃示意圖版本中，“突然”出現了“魚珠站”。

圖源：國家發改委官網

這或許可以說明，魚珠是憑着自己“後天”的努力，争取到了更多更優質的資源。

3

推動站城一體，重點建設金融城樞紐

近年來掀起的“TOD熱”，《意見稿》也有布局：

「實施樞紐綜合開發，推動“站城一體”融合發展。重點加快建設金融城站等綜合交通樞紐一體化工程，推進增城南站、南沙站等綜合交通樞紐開工建設，建成一批立體式、複合型城市綜合體，促進交通與城市、産業深度融合發展。」

其中，金融城被重點“照顧”，要求“加快建設”。

今年以來，金融城建設進度明顯加快，彙金中心、保利南方财經大廈均已封頂，酷狗音樂、尚品宅配、鵬瑞等名企紛紛來金融城拿地，金融城北區還新增了3住宅用地，以緩解住宅稀缺現狀。

南沙站為南沙港鐵路新增站，位于南沙樞紐區塊、萬頃沙旁邊，定位為比肩廣州南站的重要樞紐站，将設普速場、深茂場、廣中珠澳場何肇順南虎場四個車場。項目已于今年3月開工，建成後可搭乘鐵路抵達中山、佛山及江門。

南沙站區位示意圖 圖源：廣州南沙發布

4

南沙港是核心功能區，黃埔港區要轉型升級

根據《意見稿》，廣州要建設高水平國際航運樞紐，優化港口功能布局，推進港口轉型升級。

「構建以南沙港區為國際航運樞紐核心功能區、黃埔港區和新沙港區為港口物流重要功能區、内河港為喂給功能區的港口發展格局。

有序推進内港港區、 黃埔港區老港作業區轉型升級，逐步改建一批客運、遊艇與郵輪碼頭，發展水上休閑旅遊産業;

穩步推進黃埔港區新港作業區和新沙港區智慧化升級改造；進一步加快番禺港區、五和港區、新塘港區等内河港區轉型升級，積極發展臨港産業。」

可以看到，“黃埔港區”的出現頻率最高，第一次是明确它的定位——港口物流重要功能區，第二次是明确黃埔港區的老港作業區要轉型升級，發展水上休閑旅遊；第三次是提到要做智慧化升級改造。

在此意義上，以黃埔港區為腹地的黃埔臨港經濟區，将成為未來五年廣州的重點發展片區之一。

黃埔臨港經濟區規劃效果圖

事實上，誕生于2017年的黃埔臨港經濟區起點頗高，與金融城共同組成廣州第二CBD，又與珠江新城、琶洲組成一個“黃金三角”，代表着廣州最先進的生産力。而且因為靠近珠江口，距離中心城區較近，自帶宜居基因。

目前，老黃埔的新項目比如越秀·星航TOD、萬科黃埔新城，打的都是黃埔臨港經濟區的牌。

5

繼續縫合珠江口

粵港澳大灣區戰略，對灣區城市格局最大的影響是什麼？我認為是加速了廣深佛莞等核心城市向珠江口的靠攏。

例如深圳，自2010年以來，就在伶仃洋東側投入巨額财政，打造了深圳灣超級總部區、後海中心區、前海蛇口自貿區等，深入布局珠江口。今年8月前海擴容後，深圳更是将經濟建設主戰場轉移到珠江口，打入了廣州後花園。

廣州自然不會幹坐着，結合“東進南拓”的發展主基調，把南沙港、國家新區、自貿區等國家政策資源與核心發展平台都放在南沙，甩出一系列重磅基建，搶占珠江口的主導權。

正如《意見稿》提到，加密珠江口過江通道，強化珠江東西岸交通聯系。

「加快推進蓮花山通道、獅子洋通道、深中通道、南中高速工程等項目建設，進一步緩解虎門大橋、南沙大橋等過江通道交通壓力，提升珠江口兩岸聯通水平。」

南沙的南沙灣闆塊與明珠灣闆塊、番禺的蓮花山闆塊，可以重點關注。

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