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門窗工程的基本内容

1.1 企業經營的本質

利潤是企業維系正常運營的基礎；

老闆最關注經營指标：淨資産收益率-ROE

職業經理人能對利潤率貢獻：

開源（創收）——投拓、營銷

節流（降本增效）——設計、成本、工程、财務

1.2 如何控制目标成本，提高項目利潤率？

趙豐：

價值分析法：嚴控結構性成本，滿足功能性成本

适當提升：客戶敏感性成本

鋁合金門窗：屬于客戶敏感性成本，為什麼要進行優化？

理由：門窗工程總建面單方占比高

中低端項目門窗工程成本，總建面單方在100元/m2；

占除地價外開發成本的3%，占地上建築工程費成本的9%；

1.3 常用門窗不同材質價格及組價

鋁合金門窗材料與安裝費占比

材料占比：72%

安裝占比：28%

鋁合金門窗各材料費占比

鋁型材占材料費比例：46%

玻璃占材料費比例：28%

五金占材料費比例：16%

輔料占材料費比例：10%

1.4 門窗敏感性分析

客戶敏感點：門窗材質（鋁合金/塑鋼）、防水性能、窗地比（防水效果、采光效果、外立面效果）；

客戶次敏感點：門窗分隔形式（通風效果）、五金件品牌（使用壽命）；

客戶非敏感點：型材品牌、型材系列、隔熱條品牌、玻璃品牌、玻璃厚度；

結論：客戶敏感性成本内也區分敏感點與非敏感點；

客戶非敏感點成本占比54%；

優化量級：10個項目（100萬方）可減少1000萬成本；50個項目（500萬方）可減少5000萬成本;

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門窗标準化

設定目标及标準化成果

2.1 鋁合金門窗現狀調查

1、門窗價格浮動大

55系列：510-580元/m2；60系列：555-745元/m2

2、型材含量浮動大

55系列：8.3-10kg/m2；60系列：8.9-11.2kg/m2

2.2 鋁合金門窗成本控制設定目标

根據各地域不同降低鋁合金門窗綜合單價50-100元/m2；

2.3 舊規範預設目标及标準化落地結果

舊規範55系列平開門窗，90系列推拉門窗;

現狀：鋁型材淨含量8.3-10kg/m2;

目标：鋁型材淨含量7.5kg/m2;

舊規範60系列平開門窗，90系列推拉門窗;

現狀：鋁型材淨含量8.9-11.2kg/m2;

目标：鋁型材淨含量8kg/m2;

2.4 标準化結果的驗證

标準化55系列型材米重比中斷項目55系列優化綜合單價：（8.84-7.26）kg*23.58元/kg=37元/m2；

Ⅰ Ⅰ型18.6mm進口穿條改為國産穿條優化綜合單價：（8.6-6）*7.26=19元/m2

玻璃由6LOW-E 12A 6按照規範厚度優化為5LOW-E 12A 5/ 6LOW-E 12A 6，

暫按各占50%計取，優化綜合單價：（182-161）*0.75*0.5=8元/m2

五金件選用興三星，比堅朗減少9元/m2

标準化圖紙門窗綜合單價比中端項目共減少綜合單價73元/m2

總建面單方優化：73元/m2*門窗含量0.21*可售比70%=11元/m2

2.5 新規範預設目标及标準化落地結果

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新舊鋁合金規範的差别

3.1 規範名稱：《GB/T8478-2020 鋁合金門窗》

新規範實施時間：2021年2月1日

項目采用舊規範/新規範區分要點：項目立項備案時間(除南京外）/圖紙審查通過時間（南京）

新規範主要差異：型材壁厚

外門、外窗定義: 與外界有直接接觸，例：開放式陽台門

内門、内窗定義：與外界無直接接觸，例：封閉式陽台門

用地規劃條件内要求封閉陽台，包陽台部位算外窗，陽台門算内門考慮

3.2 省标新規範主要差異

浙江新規範：

《浙江省工程建設标準建鋁合金建築外窗應用技術規程DB33/T1064-2021》

3.1.2 隔熱鋁合金型材應采用多腔構造，主要差異：推拉門窗采用閉口型材

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鋁合金門窗标準化思路

4.1 區分不同區域選擇門窗材質

區分采暖區域與非采暖區域，非采暖區域無節能要求

采暖區域：須采用斷橋隔熱型材

非采暖區域：如樓梯間、公共部位、屋頂炮樓：

采用普通鋁合金推拉窗、普通玻璃/白色型材塑鋼窗、普通玻璃

區分改造區域改造前門窗材質，降低成本

涉及後改造區域改造前門窗：采用白色型材塑鋼窗

4.2 門窗分割形式

門窗設計注意事項

一、根據産品檔次控制開窗率（窗地比）

控制窗地面積比，中端系列高層住宅控制在0.22-0.24，高端高層住宅控制在0.26

二、控制北側開窗

1、北側開窗率要小于南側

2、盡量避免在北側、南側次卧設置落地窗，窗台高度确定為900mm，不須設置護窗欄杆

三、控制轉角窗的使用

轉角窗存在抗風能力弱、滲漏風險大、米重高等問題，應盡量避免出現轉角窗

四、門窗的分隔盡量合理

1、開啟方式對成本影響大，按 “大固定小開啟、多固定少開啟、多推拉少平開、橫挺豎挺最少化”

方式進行控制

2、滿足通風要求的情況下減少開啟扇數量及單扇面積

3、應避免設置過小和過大的門、窗扇，減少使用平開門

4、權衡壁厚型、材截面與其承重能力的關系，盡量減少使用鋼襯

4.3 鋁合金型材選擇

4.3.1 鋁合金價格組成

鋁型材供應價＝鋁錠價 鋁型材加工費 運輸費

一、鋁錠價：

鋁錠價以集采約定下單當日“XXXX”上午開盤鋁錠報價的平均價為準。(可在西本新幹線、世鋁網等網站查詢)

型材橫截面尺寸的允許偏差分為普通級、高精級、超高精級

舊規範要求：一般按普通級執行即可，對于裝配關系的尺寸或高檔門窗，按高精級或超高精級

新規範要求：有裝配關系的門窗主型材基材壁厚公稱尺寸允許偏差，按高超高精級

普通級精度不足，米重正偏差過大，影響安裝，經論證，按高精級為基準型材

二、鋁型材加工費：

1、型材品牌

相同精度鋁錠本身價格無差異，決定鋁型材價格的是型材的品牌及隔熱條價格。

一線品牌：渤海、亞鋁、廣亞、堅美、興發、力爾

二線品牌：豪美、中旺、廣鋁、經閣、南山、華建

三線品牌：地域性品牌

一線品牌較二線品牌高8%左右——胡衛波

全國性的公司可選用二線品牌，地域性公司可選用三線品牌

二、鋁型材加工費：

2、隔熱條選擇

進口隔熱條性能優于國産隔熱條，但兩者約1800（14.8mm）-3000（24mm）元/噸的成本差異。折合門窗面積，兩者綜合單價差價約17元/m2-22元/m2

進口隔熱條品牌：“泰諾風”,

國産隔熱條品牌：“白雲”

應選用國産隔熱條

三：鋁合金型材與節能關系

鋁合金框料在節能方面隻加長隔熱條，地标未規定腔體結構最低要求時不考慮采用多腔結構；

成本控制要點：控制鋁合金門窗單價的關鍵是鋁型材的用量，

而要控制鋁型材的用量，既需要合理選擇型材系列，也需要區别不同使用位置使用不同類型的窗型。

比如50系列、55系列、60系列對應的型材用量的差異分别是100%、105%、113%；

隔熱條寬度選擇

型材節能主要靠隔熱條寬度實現，隔熱條越寬，型材節能越好

本次标準化通過增加隔熱條寬度，提高門窗的節能性能，型材米重略微增加

平開門窗55系列隔熱條14.8mm改為55系列18.6mm，60系列隔熱條20mm改為60系列24mm

推拉門窗本身達不到節能要求，隔熱條采用1.48mm

例：《河北省建築節能門窗工程技術規範 DB13(J)114-2013 》

高性能建築節能門窗的隔熱條截面高度不應

小于24mm正常采用65系列平開門窗，

經标準化後使用60系列就能滿足規範要求，

每平方淨用量減少0.6kg/m2，

每平方單價降低15元/m2

0.6kg/m2*1.08(損耗）*23.58=15元/m2

外開窗，有轉換料VS無轉換料

外開窗市面上90%是有轉換料做法，某大為了減少型材含量，省成本用無轉換料做法，做法有兩種：

1、壓線朝外做，型材含量最低，存在問題：

1）縫隙在外面容易滲漏水

2）排水孔難施工

3）玻璃負風壓容易墜落

2、Z型中挺，把中挺和轉換料結合，型材含量比有轉換料的外開窗低比壓線朝外高，存在問題：

1）鋁合金強度下降

2）容易滲漏水

解決方法：某大有标準縫隙打膠工藝操作手冊，對施工單位施工能力要求高

經論證，出于安全性，防水性能考慮，标準化圖紙選用有轉換料做法

三、鋁合金門窗成本與節能關系

南方地區隔離熱量，單銀膜層選擇位置2，可有效降低夏季室内太陽得熱從而降低空調能耗；

北方地區吸收熱量，單銀膜層選擇位置3，可充分利用冬季室内太陽得熱從而降低采暖能耗；

玻璃品牌選擇：

玻璃加工廠選擇：

加工費

玻璃加工按加工廠家不同分為原廠加工、異地加工兩種方式，價格差異視其他因素綜合考慮；

按加工廠家的市場信譽，分為一線品牌和二線品牌，一線品牌較二線貴15%左右

原廠加工：

玻璃廠家使用自有的加工設備對自産的玻璃原片進行深加工，主要生産鍍膜、Low-E玻璃。

優勢：設備先進，工藝完善，質量好，産量高

劣勢：價格高，運距遠

異地加工：

玻璃深加工單位從玻璃生産廠家購買玻璃原片進行加工，白玻、鍍膜、Low-E玻璃均可生産。

優勢：價格适中，運距近

劣勢：設備、工藝水平一般，質量一般，産量有限

應選擇由公司考察認可的加工廠進行異地加工，降低成本

四、五金選擇

五金在整個鋁門窗中的成本與品牌、門窗開啟方式等因素有關。

國産、合資、進口三者價格大緻是100、150、200元/m2，

而門窗開啟方式的影響以國産品牌為例：推拉窗、推拉門、外平開窗、平開門分别是30、45、70、100 元/m2。

①根據門窗扇的重量自行設計選配五金配件（标稱承載能力應大于實際荷載的1.5 倍），活動五金應能滿足使用10 萬次以上的A 級産品。

②主要五金包括4種：執手、傳動器、鎖座、摩擦鉸鍊。

③常用材質及價格差異：不鏽鋼>鋅合金>鋁合金。

④品牌差異：各品牌檔次的五金價格差異大，在投标時應上報實物樣品及廠家資料。

進口比國産約貴100%；

國産品牌一線比二線貴15%，五金占整個門窗單價的10%，即對成本的影響為1.5%。

——胡衛波《門窗工程系統性總結》

五金件作為常用部件，消費者的敏感度較高，在成本配置時需要考慮五金檔次與産品檔次之間的匹配關系，以及考慮質量、耐久性等技術要求對客戶認同感的影響。

中低端産品應采用國産二線品牌，高端産品采用國産一線品牌，TOP系産品采用進口品牌

五、 安裝方式

濕法施工：

先安裝門窗框，後進行塞縫處理，再進行洞口抹灰。這是常規的施工方法。

幹法施工：

先安裝副框，後洞口抹灰，再安裝門窗框。增加副框（包括鋼副框、節能副框），增加成本約20~30元/m2：

鋼副框采用截面尺寸一般20*40*2mm的熱鍍鋅方管，綜合單價約50~60元/m；

節能副框通常是複合材料，一般20~30 元/m。

幹法施工使用城市：當地驗收必須使用副框的城市，如江蘇

濕法施工使用城市：當地驗收未規定必須使用副框的城市

來源:胖棟有話說 id:RealEstateDesigner ，作者項劍波，轉載已獲原作者授權 在此表示感謝!

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