如今大家約在陸家嘴見面，還有人會去正大廣場嗎？時鐘若撥回十年前，我是會去的。

剛剛過去的周末，疫情緩解下上海的購物中心内重現生機。有人笑稱，高端消費是要率先反彈嗎？

同一個陸家嘴，這邊的IFC内人潮湧動，而那廂的正大廣場門可羅雀。

現象背後，數據顯示正大廣場2018年、2019年的銷售額近30億元，近6年來銷售增長尤其緩慢，作為核心商圈大體量購物中心，正大廣場的銷售情況并不優秀。對比隔壁的IFC，從2015年銷售額不足30億到2017年就過百億，增速度喜人。

因為正大廣場，十多年前司徒文聰在商業地産圈一戰成名。如今的司徒文聰正在籌備他的TX系列第二個項目，瞄準的是新世代年輕消費者。而當年好不容易“起死回生”的正大廣場，已經沒落了。

如今的正大廣場中庭

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作為浦東商業地标之一，正大廣場是資格最老的一批。2002年正大廣場開業之時，浦東還沒有一個像模像樣的購物中心，當時憑借商業面積25萬方的體量，正大廣場一躍成為上海最大的商場。

剛開業的正大廣場依托浦東金融中心的國際化定位，将商場規劃為高端奢侈品聚集地。然而正大廣場高端定位的開局并不順利，受限于樓層高度、國内奢侈品市場環境、外部競争等因素，據當時第一财經周刊的報道，開業三年後商場出租率僅為45%，其6樓以上五個樓層幾乎全部空置。

直到2005年司徒文聰進入并開始調整商場定位，引入浦東第一家Zara、HM等快時尚品牌，正大廣場才開始重啟并盈利。

調整後，正大廣場首先摒棄大牌奢侈品的定位，以“家庭娛樂消費中心”形象重新亮相，引入更容易被大衆接受的快時尚品牌、餐飲娛樂、健身美容、室内真冰溜冰場等零售及體驗業态。曾被品牌各種嫌棄的高樓層也通過布局大衆書局、KTV和影院引流，而煥發了生機。

改造後，正大廣場成為當時中國最早出現的體驗式購物中心之一，也成為其他商場争相模仿學習的對象，3000萬年均客流這一數據也成為其高光時刻的宣傳語。

然而商業市場不進則退，輝煌不過幾年，正大廣場的優勢不再明顯。

“家庭娛樂消費中心”的定位在十多年前屬于先進，如今卻已是“爛大街”模式。與十多年前相比，正大廣場雖然小調不斷，甚至嘗試過轉做小型奧特萊斯，但在眼下白熱化的商業市場中，競争力逐漸喪失，短闆越來越明顯。

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曾經，憑借着優越的地理位置，正大廣場在工作日充當周邊白領的“食堂”角色；周末又成為一家老小一站式消費場所；同時遊客也可借助此黃金地理位置，一覽浦江兩岸風景。

而疫情的沖擊下，一方面遊客數量銳減，另一方面純室内的購物中心環境受到考驗。對購物中心而言，即使大家都已正式開門營業，但優質舒适的物業環境将成為目前及未來大衆考量的重點。

疫情将加速商業分化，室外開放式空間、室内寬敞明亮的空間布局帶給顧客更有安全感的消費體驗，而受硬件限制，正大廣場在購物環境上的劣勢将進一步被放大。

現在再走進正大廣場，相信所有人的感受都不會太好。内部設計陳舊、層高低、燈光昏暗……讓人進入商場後就感覺壓抑。

再加上超高樓層、地下糟糕的排氣系統以及讓人摸不着頭腦的動線規劃，到處都是時間留下的痕迹。即使這幾年正大廣場一直都在提調整改造，但最大的硬傷——就是建築本身卻無法動彈。

因為商業面積大和狹長的動線規劃，正大廣場一直以來都呈現西冷東熱的狀态，商場主入口與後門的人氣差距較大。雖然商場正努力通過主題區域及有吸引力的品牌向内部聚集人流，但效果甚微。

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硬件不給力的同時，目前空鋪數量的有增無減也讓人質疑其吸引力不再。

作為陸家嘴過往的門面之一，正大廣場曾聚集了大批有影響力的品牌，以首店、旗艦店等吸引顧客。定位家庭型購物中心的正大廣場品牌數量還是遠遠高于商圈内其他購物中心，聚集了豐富的零售、餐飲、親子、體驗類業态。尤其在親子和體驗兩大業态上，正大廣場通過在商圈内差異化布局，牢牢吸引家庭用戶。

但現如今，正大廣場最讓人矚目的門口兩大主力店已空鋪許久，商場内空鋪數量約有20%以上，其中絲芙蘭退出的門面已經有長達一年半沒有新動靜。首層主力店的缺席不僅讓整個商場顯得衰敗，也使得首層的定位變得模糊。

有業内人士表示，因優越的地理位置，正大廣場首層租金最高近百元每平方米每天，對大多數品牌而言較難承受。加之陸家嘴商圈除了ifc，近些年還有陸家嘴中心 L MALL、世紀彙廣場、重新開業的華潤時代廣場等新項目入市，新老項目群雄争霸，對品牌而言選擇也更多了。

此外，大而全的品牌布局在近些年呈現出吸引力減弱的趨勢，一方面消費者變得更挑剔，追求品質升級的同時，Zara、UR、HM等快時尚品牌已不複當年風光；另一方面，随着年輕人喜好的不斷調整，正大廣場在品牌選擇上仍保留一部分老品牌，如地下正大集團自營的蔔蜂蓮花、高層好樂迪、星美國際影城等都已營業了十多年。

成也體量，敗也體量。

25萬方的商業面積給商場品牌組合帶來更多可能性，但在後續維護保養及品牌調整上也面臨更大工程。即使這些年正大廣場一直在引入當紅品牌或首店，但很難從整體上做全面更新。在這一點上，比正大廣場入市更早的港彙恒隆廣場選擇了分批次在硬件和軟件上全面改造，能做出這一舉措，需要的是更大的勇氣。

開業近20年，作為正大集團在中國最早且最有影響力的商業項目，正大廣場已完成了其光榮的曆史任務:打開中國市場、占領核心商圈。

十八年花開花謝，人來人走，繁華過後，盡顯落寞。隻怕再來一個司徒文聰，也不能讓正大廣場重生了。

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