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誰動了我的面積

——對容積率的誤解源自于粗框式的開發運作模式

實際上應該怎麼理解容積率？

先看幾個現象，反思容積率在項目開發中的影響因素和機理

現象一：我的疊加怎麼沒有了？

當容積率從1.6到2.2的時候，産品類型發生了變化，客戶層面發生了變化，面積上去了，可是出現了：

市場上非常難以接受的小高層和高層占據了項目的大多數？

開發商想做、市場認可度高的疊加别墅沒有了？

增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大？面積越多，利潤越低，開發商問問什麼？

現象二：為何做如此多的一體四戶？

當容積率從2.8到3.4的時候，做出了不想要的産品，銷售受阻，開發商反思：

市場難以接受一梯四戶的産品，開發商想要的一梯兩戶沒做出來？

面積上去了，開發商卻由喜到悲，後悔不已？

為什麼沒有做出想要的産品？

現象三：幹嘛做這麼高的容積率，我想要高品質

市場非常成熟的一線城市，一塊規模不大、一次開發完成的地塊容積率是3.1還是4.2：

競争對手的規模大，産品成熟度高，品牌影響力強，向品質超越有可能嗎？

别人做品質是為了後期開發，我們降低了容積率是為什麼，後期已經沒有土地了？高點容積率、适中的品質、适中的價格、差異補缺競争有什麼不好

現象四：為何三房不給我做120而做140

某中檔次的花園洋房社區，開發商要求容積率1.6，一梯兩戶，平均6層：

為何三房兩廳不給我做120-125，都超過140？

銷售均價比鄰近樓盤低200元/平方米，銷售速度還沒别人快，人家還沒做廣告，我們已經海陸空齊上？

容積率問題—

—開發決策過程中的最核心問題之一，他反映的問題不僅僅是數字那樣簡單

因為容積率對應的不同的産品，決定了項目不同的客戶層面，進而決定了不同的競争格局

我們需要理解容積率的那些問題？

對比的項目多了也便發現很多容積率确定的規律，所有的這些規律都将保證我們的項目在開發過程中能夠找到一個風險和利潤的最佳點，能找到産品開發對應的利潤實現關系。

先來看幾種不同的狀況下的容積率的關系，應該如何确定容積率的問題

容積率的确定不能簡單的以容積率高或者低來定，衆多實際案例也表明，容積率對項目利潤的影響不能完全成正比，我們總結了容積率與項目利潤之間的關系如下：

最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實現的市場環境下，保證利潤最大化實現。

案例一：星海華庭—

—将容積率做到最大，賣得比競争對手低，迅速盈利

案例二：中心紅樹灣

—滿足3.18的情況下，如何更多盈利，改變産品功能組合

案例三：楊柳國際新城

—地價不高、規模超大、市場快速發展、品質領先，放長線釣大魚

容積率的确定模型—

—結合開發風險、市場實現、利潤額度及實現難異度的問題來确定

利潤最大化和市場可實現度是确定物業組合和容積率的追求目标；

企業自身資源狀況和資金狀況是限定條件；

企業戰略導向和項目品牌因素是兼顧因素。

高層物業類型的容積率指标可實現度與産品品質的對應關系

以上純居住用地内可實現容積率指地塊規模較大時的實現度；

以上建築形态基本為高層住宅建築。

項目戰略目标和項目定位對容積率确定的指導原則：

較高品質的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據一般戶型比例；

地塊用地面積為紅線内用地，地塊資源及形狀較利于出面積；

項目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積；本項目高品質是相對于湛江而言，品質要趨同于深圳的主流高層樓盤

高品質高層住宅的容積率指标實現度案例分析——深圳香域中央

占地66904㎡，建築面積138550㎡，8棟小高層（一梯兩戶闆樓）、2棟高層（一梯四戶點樓），戶數710戶。

綠化率58.6%，建築密度17.9%，容積率2.07。

小學單獨占地，臨路退後線距離較大。

規劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關系。

高品質高層住宅的容積率指标實現度案例分析——深圳中信紅樹灣

總用地16.3萬㎡，總建築面積65萬㎡，地上容積率3.18，南側在建設的高層區域容積率約3.5。

建築形式為一體兩戶的闆樓為主，少量的一梯三戶闆樓和一梯兩戶的點樓，建築層數28—32層。

為提高容積率，采用了“v”型的樓梯布局，傾斜角度38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，内部的空間感略感壓抑。

較高品質高層住宅的容積率指标實現度案例分析——深圳幸福海岸

總占地104616㎡，總建築面積近410000㎡,一期占地35382㎡,建築面積77657㎡,容積率僅2.196。

幸福海岸以點式圍合的建築布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性；

一期6棟595戶，18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔。

後期的建築容積率4.5以上，全部為平均層數30層左右的點式住宅。

較高品質高層住宅的容積率指标實現度案例分析——深圳天悅龍庭

地塊形狀狹長，總用地面積51825㎡，總建築面積21萬㎡，其中計容積率面積17.1萬㎡，容積率3.3。

13棟28層的點樓圍合而成，空中院館的戶型設計，平均進深較小，戶型面積适中。

戶型舒适度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達到10%，實際容積率在3.5以上。

容積率參照給我們的啟示

——項目可能實現的容積率指标

本項目地塊資源以及與外部資源的相鄰關系對項目土地利用有較大的作用；

地塊北部的傾斜角度及傾斜方向對于建築的排布較為有利；

西側的小廣場與項目統一規劃，部分社區的配套設施可以設置與此，進而節約用地。

參照深圳高層住宅的案例、經驗及柏濤、阿特金斯等設計機構設計師的參考意見，結合項目定位及湛江市房地産開發水平等因素，項目在不同檔次可能實現的容積率指标可能如下：

高品質：3.2以内，基本為一梯兩戶的戶型設計，戶型舒适度較高；

較高品質：3.8左右，戶型舒适度較高，需設計師在規劃手法和布局上合理處理；

較高容積率：4.8左右，是基于湛江市房地産開發現狀、開發商容積率預期的基礎上的方案，設計師認為按照如此容積率，産品形式将基本為一梯四戶及以上的聯體樓，純住宅部分的建築密度達到18—20%，品質極低。

項目容積率确定—

—較符合市場和項目定位的物業組合方案推介一

在滿足圖示物業功能配比的情況下，推介方案基準容積率3.92；

從市場角度以及項目的整體戰略角度，本方案基本符合項目定位。

較符合市場和項目定位的物業組合方案推介二

在滿足圖示物業功能配比的情況下，推介方案基準容積率3.43；

本方案基本采用一體兩戶的舒适戶型設計，部分區域采用一梯多戶。

高容積率下的經濟指标測算數據假定

在滿足圖示物業功能配比的情況下，方案基準容積率4.92；

在如此規劃指标下，類似的産品形态在規劃上難以達到合理布局，産品素質低

右圖方案圖示物業功能配比下，容積率4.41；

産品形式多數為一梯多戶的戶型，舒适度不高。

方案主要規劃技術指标對比

對比顯示：在産品可實現及市場可實現的前提下，項目的經濟指标綜合對比方案一相對最佳，但差異不明顯。

方案三容積率的限定下，産品規劃設計的技術可行性難度大。

項目容積率的選定過程中，經濟效益的對比僅僅是一個因素，市場可項目度、項目開發戰略因素同樣重要。

綜合考慮傾向選擇：方案一；次選方案二。

說明：

以上方案的容積率可實現度都是經過案例參考和設計師咨詢得到；規劃過程中，由于設計處理手法的不同，即使同樣的容積率也會導緻産品形态和産品品質之間的差異。

上述案例借鑒的幾個關鍵點

——我們需要清楚的了解不同容積率對應的産品狀況

思考下面幾個實際問題，也許對我們從技術層面理解容積率更有意義

上述的幾個問題其實是從不同的角度說明了容積率的技術影響層面，我們分别在下邊的沙龍中，結合案例來說明，以期能找到相對合理的規律和答案。

中信紅樹灣——即偷面積，又偷價值

香蜜湖一号平面規劃圖——同樣地價的不同價值，偷價值過度

技術層面，誰在影響容積率？

容積率在一定程度上反映了社區的舒适度指标和地塊的開發強度，但是容積率的高低與社區舒适度并不是簡單的線性比例關系，開發商的開發水平、策劃人員的決策判斷、設計師對地塊的把握和理解程度都影響容積率的指标。

社區規模

——往往規模越小的地塊越容易出面積，為什麼？

規模小的地塊在紅線退讓、建築組群之間的關系等方面都相對寬松

規劃結構和布局形式

——金地香蜜山的短闆結構在考慮了景觀和戶型的同時，容積率降低

地塊形狀如何影響容積率？

産品類型的組合如何影響？

某城市單純物業類型的容積率實現度

該城市某項目的容積率實現指标（r=1.58)

需要首先明确不同功能物業類型的組合關系

需要明确某用地單純物業類型的容積率實現度

由于建築層數不同導緻容積率的巨大差異——以幸福海岸為例

緯度的影響日照間距的問題——保證冬至日兩個小時的時間，緯度越高、間距越大

闆樓一般基本的間距按照日照間距，計算公式：

h=ctg（實際緯度 回歸線到赤道緯度）

越是北方越大，同一緯度基本相同u回歸線以内區域主要是滿足通風、視線幹擾問題，便可滿足日照間距

戶型組合形式問題

一梯多戶設計提升面積的根源是為了提高平均進深，進而提高容積率

平均進深不到12米的花園洋房，如果進深增加到14米，整個項目容積率便可以增加10%—15%之間，隻是我們的120多平方米的面積還有嗎？

設計上對開間一般都是比較謹慎，除非高檔産品，否則開間盡量做小，增大進深面來增加容積率。

開發商常做的事情

——進深大了，容積率提高了，房型變差了，150的房子如此尴尬

南方常見的戶型設計，一梯多戶的設計

根本上也是提高平均進深，提高覆蓋率，增加容積率

比較失敗的設計方案

沒有增加容積率，卻把本來可以舒适的房型設計的不夠通透

了解了容積率的内涵和意義将更有利于我們在項目運作過程中，客觀理性的決策項目

容積率的确定也是項目決策過程中的核心問題之一，因為不同的定位将會有不同的容積率指标與之對應，也就決定了土地不同的開發強度和市場表現。

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