買房算得上是人生當中最大的投資

動辄幾十上百萬的投入

除土豪能一次性付全款外

大部分人選擇的都是貸款買房。

而對于貸款，你了解的又有多少呢？

今天，我們就來好好聊一聊貸款的這點事~

等額本息和等額本金還房貸到底怎麼選？

貸款分為兩類

1.

公積金貸款

2.

商業貸款

公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國家規定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關規定申請個人住房公積金貸款。而現在有許多公司或行業沒有購買公積金，所以，商業貸款成為現在社會的一種主流形式。

銀行提供商業貸款的還款方式有兩種等額本金和等額本息

等 額 本 金

等額本金法最大的特點是每月的還款額不同，呈現逐月遞減的狀态;它是将貸款本金按還款的總月數均分，再加上上期剩餘本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多，然後逐月減少，越還越少。

适宜人群

等額本金法因為在前期的還款額度較大，而後逐月遞減，所以比較适合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較适合這種方式，因為随着年齡增大或退休，收入可能會減少。

優點

1.對于投資性購房者，和購房首付比例較高的購房者來說等額本金其實更加合算一些。一方面投資性購房者都希望迅速還完貸款，避免房子對現金流的依賴。那麼在貸款時間較短的情況下，迅速還完貸款。選擇等額本金就更好一些。

2.一方面可以節省一部分利息，一方面可以迅速減少剩餘的本金，在有需要的時候将剩餘貸款迅速還完，然後利用房子進行再融資。

等 額 本 息

每月的還款額相同。從本質上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半後逐步轉為本金比例大、利息比例小。

适宜人群

等額本息每月的還款額度相同，所以比較适宜有正常開支計劃的家庭，特别是年輕人，而且随着年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。

優點

1.用更多的利息來換取更小的還款壓力。

2.對于首付資金較少的購房者，等額本息的還款模式還能支持規模更大的貸款。

3.對于年輕人來說，收入的增長是可以預期的。按照目前的趨勢來看，收入七八年翻一番是可以預期的。因此把更多的還款放在将來，它占據收入的比例會越來越小，以發展的眼光看，将來這些錢實在不算什麼，沒必要給現在增加壓力。

等額本金與等額本息的區别

以貸款100萬20年還清為例，兩者還款的區别可以參考下圖

這張圖上紅色的部分是還款的利息，藍色的部分是還款的本金。

在等額本息還款的方式下，每月還款金額固定，随着剩餘本金的逐漸減少，利息的比例逐漸減少。

而等額本金還款的方式裡面，每月還款的本金數目一直不變，但是利息逐漸變少，每月還款的數額就越來越少。

相對來說，等額本金的還款模式下，還款利息會比等額本息還款的利息總額少一些。

還款方式五原則

既然同樣情況下等額本金返還的利息少，是不是就要等額本金的還款方式呢？

其實不然，選擇合适自己的還款方式才是最重要的。

可以參考以下五個原則：

1、 生活幸福感

剛開始還款時，等額本金方式每月的還款額比較高，還款壓力比等額本息大，因此，要考慮個人的承受能力。從女性生活的角度來看，今天的幸福感比多還的幾萬元重要，建議在還款初期不要給自己太大的壓力。

2、考慮貨币的時間價值

等額本金方式意味着更高的“首付款”——前期還款額高，早期負擔重；等額本息則有更高的财務杠杆，用更少的錢撬起了更大規模的資産。

3、考慮是否要出售房産

如果房産打算短期（在等額本息總還款額少于等額本金的時間區間内）持有，變現後往往等額本息還款法的投資率更高。

4、考慮開始還款時的年紀

如果你40歲，今後的十幾年間，随着年齡增長收入會進入下行區間，等額本金還款符合收入曲線的變化規律。如果你20歲，到40歲之前收入曲線向上，就沒必要給今天的自己太大的壓力。

5、考慮是否提前還款

如果提前還款，等額本金前期還的本金多、利息支出少，顯然更劃算。

在了解完等額本金和等額本息的區别之後，相信大家都有一定的了解~如果還有不太清晰的，歡迎掃下方二維碼咨詢我們融資專家喔！

來源：互聯網

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