在青島，商超之間的競争頗為激烈。

外禦電商、内卷同行，還要應對市民因為消費層次的提升而不斷加權的消費需求，再加上地鐵密集度日漸增加帶來的比拼範圍擴大化，青島的商超江湖可謂大浪淘沙，不進則退。

殘酷的競争中，生命力旺盛的商超隻有兩種：一種是改變遊戲規則的，一種是遊戲規則改變不了的。

遊戲規則改變不了的包括海信廣場和佳世客。

海信廣場的奢侈品，佳世客豐富的進口食品，都是獨有的特色。他們笑傲青島商超江湖，走得是以不變應萬變之路。不論遊戲規則如何叠代，隻要把握住一種基礎需求不動搖，就不必跟着潮頭左右搖擺。

改變遊戲規則的包括萬象城、樂客城、凱德等。

很多老牌商超倒閉是因為跟不上時代的變化，而萬象城們的變化之花哨，顧客都跟不上。

這些年青島消費體驗的巨大變化，就是他們引領的。

隻是，變化豈無價？

試錯的成本，始終困擾着萬象城們。

保底營業額之争

2017年3月，華潤置地（山東）有限公司（以下簡稱華潤置地）與青島大卓商貿有限公司（以下簡稱大卓商貿）簽訂商鋪租賃合同，大卓商貿租下華潤中心萬象城180平方米的商鋪，租金的計算方式為每月基本租金或每月營業額提成租金，兩者取高。其中，第一年每月基本租金為54000元，營業額提成租金以每月總營業額為基數計算。

合同還約定，租賃第一年大卓商貿的營業額應達到500萬元以上，若未能達，需按差額部分的13.5%向華潤置地繳納違約金。

此後的營業中，因為大卓商貿達不到500萬元的保底營業額，雙方發生糾紛并最終訴至法庭。

大卓商貿認為，華潤置地已經收取租金，再扣保底就是霸王條款。

至于為什麼會簽訂500萬元的保底營業額，大卓商貿給出的理由是被誤導。大卓商貿表示，在由五樓遷至三樓店鋪時，萬象城合同洽談人員表述的三樓商鋪區域人流和銷售業績與實際情況嚴重不符，誤導了大卓商貿對該區域的判斷，造成了所簽合同銷售保底過高。大卓商貿方面稱，店鋪開業後才發現該區域非常冷清，門可羅雀。期間曾多次緻電要求減免保底，萬象城工作人員也回複合同到期會做調整，出于對萬象城的信任，當時未做文字性約定，也未對口頭承諾背書。現在面臨訴訟，但是當時的工作人員也已調走或離職，曾經的約定難以辨明。

大卓商貿申請法院調查案涉時間段内該區域其他店鋪業績情況，對比所簽合同是否過高。

華潤置地則認為，大卓商貿作為華潤中心萬象城商場的承租人之一，其經營狀态及經營收入不僅僅影響大卓商貿，更對商場整體的形象、客流及收入有重大的影響。因此華潤置地作為商場的所有權人，必須對入駐商戶的質量和營業收入做出基本要求，以維護商場所有商鋪的整體利益，因此租賃合同中對最低營業額的要求屬于正常合理的商業考量。

在訴訟中，華潤置地要求的保底營業額違約金近八十萬元，滞納金近五十萬元。

一審：就是格式條款

一審法院認定雙方的合同中關于最低營業額違約金的條款是格式合同，不僅有失公平，且該違約金的約定遠高于大卓商貿應承擔的租金，加重了大卓商貿作為承租方的義務，應該被認定無效。

法院認為，商戶租賃商鋪用于經營，其支付租金及相應費用系合同的主要義務，但商鋪的經營狀态應由商戶自行承擔相應後果。

将最低營業額違約金認定為格式條款且有失公平，自然就不會支持。

但是法院也考慮到了華潤置地的損失，不僅支持了華潤置地主張的固定租金、提成租金、管理費、推廣費、展銷費用等費用，還酌情支持了上述費用的滞納金，其中，滞納金按年利率24%的标準計算。

也是一種平衡吧。

華潤置地不認可一審法院的判決，提起上訴。

他們認為，将最低營業額違約金認定為格式條款屬于嚴重錯誤。

理由是，在雙方簽訂的租賃合同中不僅約定：本合同條款業經雙方協商和談判而達成，不構成任何一方的格式條款。還有“本合同非格式條款，由甲方和乙方協商确認。本合同構成甲方和乙方就有關本合同所涉事項的全部協議，并且取代有關本合同所載的各事項先前的所有口頭及書面協議。對本合同的任何條款包括但不限于甲、乙各自或共同的限制或免除責任的條款，雙方均在對方的提示下予以了充分關注，甲、乙雙方同意以簽署本合同的方式确認本條前述内容”這樣的字樣，顯然雙方既進行了協商，也進行了提示。

華潤置地在上訴書中提到，一審法院可能沒有對租賃合同的内容進行全面審查。

二審：不是格式條款

二審法院不認可一審法院的判斷。

理由就是華潤置地在上訴中提到的，合同中曾約定：經雙方協商和談判而達成，不構成任何一方的格式條款。

二審法院認為，合同中的這些約定，可以證實雙方簽訂合同時進行了協商，也進行了相應的提示，一審法院将雙方約定的最低營業額違約金條款認定格式條款，進而認定為無效是欠妥的。

據此，二審法院判定華潤置地認為雙方租賃合同不存在格式條款及格式條款無效的上訴理由成立。

但是，二審法院也不認可華潤置地索取最低營業額違約金的請求。

理由是，一審法院已經充分考慮到了華潤置地的損失，并在判決中給予補償，綜合考慮之下不支持最低營業額違約金的請求，并無不妥。

二審法院的意思是，租賃合同是雙方當事人真實意思地表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。但是，大卓商貿認為最低營業額違約金不合理，法院在綜合考量後予以調整，合理合法。

這就是違約金司法裁量權：當事人約定違約金後，如果認為不合理的，還可以請求法院或者仲裁機構予以調整。

關于違約金司法裁量權的争議一直都有。

理論上，民法的屬性是私法自治，也稱意思自治。簡單說就是民事權利義務關系的設立、變更和消滅，均應取決于當事人自己的意思，公權原則上不做幹預。但是在實踐中，締約時承租方的弱勢地位會對合同的公平性産生影響，需要外力進行平衡。

理論與實踐之間如何統一，是争議所在。

文/樓外樓

編輯：王殳

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!