首先搞明白什麼是公寓？公寓是50年産權，産證上用途類型是商辦，住宅産權是70年，産證上用途類型是住宅。

以上海市徐彙區為例，公寓類的樓盤，金巢鉑瑞閣！中煌大廈！海珀旭晖！恒昌花園（9層以下）都是典型的公寓類的樓盤！

網絡上各種噴子，買公寓後悔一輩子！買公寓是最失敗的投資，買公寓不如買股票，甯願買不到住宅也不買公寓。那麼問題來了，為什麼大家不建議買公寓！

正面優點，賣公寓的會宣傳公寓是如何如何的好，出租價格高，地段好，處于某某位置，交通便利，處于某某地鐵站，空間大，挑高空間視覺效果非常不錯！而是不限購，有沒有戶口，有沒有社保都可以買。

但是，沒有告訴你，公寓的缺點。

1，居住成本高

公寓房是商業性質的房産，産權年限隻有50年，不僅使用年限沒有普通商品房久，而且日常用水、用電、供暖等費用，都是按照商業标準收取的，單價要遠比普通商品房貴很多。此外，公寓房一般不通燃氣，做飯不便，雖然買房成本低，但日後的生活開銷會更大，長此以往，還是非常不劃算的。

一般的公寓是不通煤氣的，做飯隻能用電，你可能會反駁說，早出晚歸的不做飯，工作太忙半年都不在家做飯，平時都是吃外賣或者餐廳，再就是物業管理費，高得吓人，堪比很多頂級高端大牌豪宅費用。水電費不是民用的，采用的是商用水電，比民用的高出5至8倍！公寓的居住客戶本來就是無力購買住宅的剛需客戶，購買公寓的目的就是為了攢錢買住宅。但公寓的高昂使用成本與他們攢錢的目标相互背離。

公寓産品全部都不可以通燃氣的，這導緻居住客戶燒菜煮飯隻能通過電器去解決，但是公寓的水電都是商業用電，比民用電貴了一倍，與此同時還有高昂的物業費，這對居住客戶更是一筆較大的負擔，居住客戶隻有晚上回來，基本享受不到物業的服務，但卻要和辦公客戶承擔高昂的物業費。

我們來簡單舉個例子就清楚了：

電費：民用120元，商用360元

現在一二線城市民用電費采用的分時電價，單價在0.3元-0.5元每度，商業電費是0.9元-1.4元每度，公寓每戶平均每月用電在200-400度之間，我們按照平均值來計算，民用電費：0.4元/度*300度=120元；商用電費：1.2元/度*300度=360元。

水費：民用48元，商用100元

現在一二線城市民用水費單價在2.4元每噸，商業水費大概是在4-6元每噸，公寓每戶平均每月用水10-20噸之間。我們依然按照平均值計算，民用水費：2.4元/噸*20噸=48元；商用水費：5元/噸*20噸=100元

物業費：民用100元，商用250元

現在一二線城市住宅物業費在2元每平米，商業物業費大概是在4-6元每平米，公寓每件50平米左右。我們依然按照平均值計算，住宅物業費：2元/平米*50平米=100元；商用物業費：5元/平米*50平米=250元

通過上面的測算：住宅物業使用成本加起來大概268元/月，公寓物業710元/月，同比住宅物業生活成本上漲了164.92%

2，不限購就意味着房子不能落戶

那麼有小孩上學是上不了的，無法落戶，不能享受學區資源，公寓房地理位置優越，基本都在城市的中心地段，交通便利，周邊配套設施也非常齊全，在這裡生活将非常熱鬧有趣，然而公寓房屬于商業性質的房産，不能落戶，無法享受相應的城市資源。就拿孩子上學來說，我國現行的是劃片入學政策，你家房子所在的位置将決定孩子能上哪所學校，而公寓房雖然位置極佳，但無法落戶，意味着你家孩子無法享受學區資源，即便靠近重點名校，也是不能上的。

3, 房層貸款受限

産權是50年的，首付至少是5至7成左右！公寓房價格低，但是随着政策的收緊，公寓房轉手需要繳納很多稅費，甚至可能要承擔十幾萬，非常不劃算，基本沒有人想要接盤，所以即便日後想要賣了換新房，也是不好賣出去的。而且公寓房不像商品房，貸款形勢比較單一，無法使用公積金貸款，隻能選用房貸利息更高一些的商業貸款，來緩解買房壓力，後期還貸壓力會很大。

公寓房雖然看上去美觀大氣，價格低，但是從房子的性價比來看，公寓房不如商品房好，缺點非常多，不适合人們長期久住，因此，想買房的家庭千萬避開公寓房，以免入住後麻煩不斷，還白花冤枉錢。

公寓貸款條件苛刻，年限隻有10年，首付比例50%，利率上浮10%-20%。公寓貸款條件苛刻，銀行審核嚴格，購房成本遠高于住宅。首先住宅資金檔杆就遠高于公寓。購房者如果擁有50萬首付，可以購買150萬的住宅（住宅首付最低30%），公寓卻隻能購買100萬（公寓首付最低50%）。同樣總價的公寓、住宅，住宅購房門檻反而比公寓低。

其次貸款年限短，導緻公寓月供壓力巨大。同樣貸款100萬，住宅物業最長能貸款30年，月供隻需要5307元/月，公寓物業最長卻隻能貸款10年，月供要達到11041元/月，這給購房者帶來極大資金壓力。

最後就是公寓利息較高。住宅可以使用利息較低的公積金也可以使用商貸，最高利息4.9%；公寓物業基本要上浮10%-20%，利息高了住宅1個百分點，進一步壓縮公寓的投資收益。

4 ，後期居住體驗感很差

無論一棟公寓前期住戶有多少比例的居住客戶，但發展到1-2年之後，整個公寓的居住客戶會逐步全部轉變出租給辦公客戶。這主要因為劣币驅逐良币效應。

目前所有公寓産品的購買客戶肯定是投資客為主，投資客是追逐的就是回報率、租金，誰給的租金高就租給誰。在租賃市場中，辦公客戶可以支付和承擔的租金是遠遠高于居住客戶的。因此導緻辦公客戶在公寓産品中逐年增大。

一棟公寓如果入住了早教、私家餐飲、婚慶，居住客戶還是可以承受的，頂多每天回家時候碰到人複雜點。但是如果一棟公寓入住了美容美發、KTV、深夜食堂、會所等深夜商業，你晚上能睡着覺嗎？隔壁小姐姐晚上敲門和你借醬油時候，你能忍住騷動的心嗎？

因此随着辦公客戶逐步增多，公寓的生活環境無疑是逐步惡化的，這直接導緻居住客戶的流失。

5，最後講的重點來了，50年産權房子升值率沒有70年産權普通住宅的高，所以買的價格便宜，賣的價格更便宜，還要繳納百分之30的土地增值稅，這個費用是導緻公寓不好賣的重要原因，買到手之後二次出手的流通率非常低！基本賣不出去！公寓交易稅費高昂（總房價30%），公寓物業交易過程中存在大量的稅費，其中增值稅、土地增值稅都是按照公寓升值的價格進行計算的；個人所得稅、契稅也是全額征收，不像住宅會進行減免。

簡單計算，光稅費這一項就達到總房價30%，這還不包括你支付的房貸利息，中介費等支出。也就是說隻有你公寓上漲50%，你投資的公寓才會略有盈餘。

投資者期望通過公寓物業升值獲取回報的可能性極小。

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