這是熊貓貝貝的第1323篇原創文章

本文響應平台相關活動的要求，就2022年國慶假期前夕國家兩部門公布的樓市相關個稅退稅優惠政策，進行信息分享和專題解讀。

沒有鋪墊，直入主題：

圖片來源：頭條圖庫

2022年9月30日下午，财政部、國家稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，《公告》顯示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售後1年内在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

按照要求，納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市範圍内。同一城市範圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）所轄全部行政區劃範圍。另外，出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房産權人或産權人之一。

國家稅務總局同日發布《關于支持居民換購住房個人所得稅政策有關征管事項的公告》（國家稅務總局公告2022年第21号），公告有關征管事項，并進行了解讀。

圖片來源：見圖

官方解讀全文内容如下（分割線以内文字沒有任何修改，為官方原文，僅做了顔色加粗，重點标識）：

一、納稅人什麼時間内可以享受退稅政策？

在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房并在現住房出售後1年内在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅。

例1：納稅人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新購買一套住房，由于小周出售和新購住房的時間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，故符合政策規定的時間條件。

二、納稅人退稅金額是怎麼計算的？

在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對符合退稅條件的納稅人，當其新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額時，全部退還已繳納的個人所得稅；當其新購住房金額小于現住房轉讓金額時，按照新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還現住房已繳納的個人所得稅。計算公式為：

1.新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅；

2.新購住房金額小于現住房轉讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅。

其中，原住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅。現住房轉讓金額和新購住房金額與核定計稅價格不一緻的，以核定計稅價格為準。

例2：2022年12月，小楊出售了一套住房，轉讓金額為240萬元，繳納個人所得稅4萬元。2023年5月，其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。假定小楊同時滿足享受換購住房個人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現住房轉讓金額，小楊可申請的退稅金額為現住房轉讓時繳納的個人所得稅4萬元。若小楊新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為2.5萬元（150÷240×4萬元）。（假設以上均為不含增值稅價格）

三、出售多人共同持有住房的，納稅人應如何計算自己的退稅金額？

對于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應按照納稅人所占産權份額确定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。

例3：小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋産權的50%。2023年1月，兩人以200萬元的價格轉讓該住房，各繳納個人所得稅2萬元。同年5月，小李在同一城市以150萬元的價格重新購買一套住房，小李申請退稅時，其現住房轉讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為150萬元，其退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅=2萬元。

同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬元的價格共同購買了一套住房，小馬占房屋産權的40%。小馬申請退稅時，其現住房轉讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為80萬元（200×40%=80），退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅=80/100×2=1.6萬元。（假設以上均為不含增值稅價格）

四、如何确定出售住房和重新購買住房的時間？

出售現住房的時間，以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間為準。新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動産權證載明的登記時間為準。稅務機關将為納稅人預填上述涉稅信息，納稅人可以與繳稅時取得的完稅證明上标注的時間進行核對。新購住房為新房的，購買住房時間以在住房城鄉建設部門辦理房屋交易合同備案的時間為準，納稅人可以依據房屋交易合同據實填寫。

五、符合政策享受條件的納稅人應當向哪裡提起退稅申請?

納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應當向征收現住房轉讓所得個人所得稅的主管稅務機關提出申請，也就是說，納稅人賣房時在哪個稅務機關繳納了個人所得稅，就向哪個稅務機關申請退稅。稅務部門實行不動産登記稅費一窗辦理制度，一般情況下，納稅人應當在本地政務服務大廳或者不動産交易大廳等場所繳納現住房轉讓所得的個人所得稅，因此仍應到該政務服務大廳或不動産交易大廳提起退稅申請，如果當地稅務機關另有規定，按照規定辦理。

六、納稅人申請居民換購住房個人所得稅退稅應提供哪些材料？

納稅人申請居民換購住房個人所得稅退稅，除向主管稅務機關報送《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》外，還需要提供以下資料：（一）納稅人身份證件；（二）現住房的房屋銷售合同；（三）新購住房為二手房的，房屋銷售合同、不動産權證書及其複印件；（四）新購住房為新房的，報經住建部門備案（網簽）的房屋交易合同及其複印件。

七、為便利納稅人享受稅收政策，稅務部門提供了哪些服務？

為便利納稅人享受稅收政策，稅務部門推出一系列服務舉措。一是簡化資料報送，提供預填服務。依托納稅人出售現住房和新購住房的完稅信息資料，為納稅人提供申請表項目預填服務，納稅人辦理退稅申請需攜帶的資料，主要用于納稅人核對申請表信息，稅務部門隻留存新購二手房的不動産權證書複印件或新購新房的房屋交易合同複印件。二是根據系統預填、納稅人填報并确認的相關信息，自動計算應退稅款。三是通過多種渠道和方式開展宣傳解讀和培訓輔導，提醒并幫助符合條件的納稅人及時申請退稅、享受稅收政策。

八、納稅人享受了居民換購住房個人所得稅政策後解除房屋交易合同的，已經獲得的退稅應當如何處理？

納稅人因新購住房的房屋交易合同解除、撤銷或無效等原因導緻不再符合退稅政策享受條件的，應當在合同解除、撤銷或無效等情形發生的次月15日内向主管稅務機關主動繳回已退稅款；納稅人逾期繳回退稅的，稅務機關将依法加收滞納金。稅務部門将通過與住房城鄉建設部門的相關共享信息，加強退稅審核和撤銷合同後繳回稅款的管理。

九、納稅人在申請退稅時還應當注意什麼？

支持居民換購住房個人所得稅政策，旨在鼓勵居民換購住房、改善居住條件，納稅人應當依法依規如實申請，認真填寫并核對申請表，對填報内容及附報資料的真實性、可靠性、完整性負責。對于提供虛假信息、資料騙取退稅的，稅務機關将依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關規定處理。

圖片來源：頭條圖庫

這次發布于9月30日夜間，搶在國慶假期正式到來以前的退稅優惠新政，對于樓市和換房需求來講，個人所得稅的減免，有利于降低購房成本，市場預期有望好轉。

幾點獨家個人分析給大家分享一下：

1，值得注意的是，這是階段性政策，具有很強的時間窗口導向效應。

退稅政策會減輕換房群體的稅負成本，同時退稅有限定條件，需滿足在 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日期間，出售住房後 1 年内重新購房，這會促使改善性需求加快換房進程，對于促進市場交易有積極作用。

窗口期，滿打滿算，15個月的時間，而且不排除中途市場複蘇和交易活躍恢複達到預期，提前關閉和取消的可能。

當前多數一二線重點城市關于住房個人所得稅的執行情況是，滿五唯一免征，其他情況按照房屋差額的 20% 或者全額的 1% 征收，新政會利好持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭換房。

疊加其他樓市托舉和政策刺激的利好，2022年四季度的樓市複蘇，值得期待。

當然，當下房地産經濟和樓市處于一種現實主流反對和反感的情緒氛圍之下。

不多展開，點到為止，竟然又有人開始罵我房托，說我是房地産公司利益代言人了，簡直離了大普，戾氣爆棚，這不是好事，這不是一個聊地産的好時代。

還是那句話，隻用理性來預判，不管情緒好與壞。該樂觀看好不含糊，該抨擊檢讨不墨迹。

被情緒牽着鼻子的群體，永遠屬于時代淘汰最靠前的一撥人。

2，兩部門個稅新政是明确支持房地産穩定的信号。

國稅部門出手鼓勵樓市，份量和意義，不用多說。

這一政策的實施，将會加快改善群體需求的釋放，降低改善群體的成本支出。新政第一目标是改善需求，在一定程度上會激發二手房市場的活躍度，對于穩定整個房地産市場，提振市場信心有一定促進作用。

不要小觑資本和市場見風使舵，說話聽音的反應和本能，絕大多數人都是高估了自己對形勢的判斷能力，而低估了政策态度的市場影響力。

3，明顯利好高房價的一二線頭部城市。

目前各地房産交易個稅政策不一樣，大部分城市全額收取 1-2% 作為交易個稅，而且滿 5 年唯一住房免征。上海等城市二手房個稅按照 1% 收取，但北京非滿五唯一住房按照差額 20% 收取。

按照萬元的平均價格來看，對于大部分城市來說，換房可以節省 3-5 萬元稅費。

但是對于高房價的城市和地區而言，特别是北京，上海這樣的一線标杆城市，這次的居民換房退個稅優惠政策，能夠帶來的市場刺激效應和現實紅利，是最大的。

以上海成交量最高的區段350萬左右的總價來看，1%的退稅就是3.5萬，這不是什麼小錢了。

而對于北京而言，就更為明顯了，北京等城市部分房源能節省幾十萬稅費。

很明顯，政策一個明顯的意圖，就是拉動刺激一線樓市熱度和成交量，以點帶面，拉動全國樓市的信心和積極性。

言簡意赅，立場清晰，分析專業，以上内容，給有需要的，或者有興趣了解的朋友們做一個參考。

圖片來源：頭條圖庫

（根據國家有關部門的最新規定，本文内容和意見僅供參考，不構成任何關于置業，投資等行為的明确建議，入市風險自擔。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

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