深圳發展看南山，而南山的引擎當屬科技園。

南山科技園始建于1996年9月，甫一建立，便開足馬力，帶領着全深圳乃至全中國的經濟高速前進。2011年，高新區深圳灣園區在占全市不到0.6%的土地上，實現工業總産值3630.12億元，占全市工業總産值的17.78%。

科技園的崛起也給這裡帶來了大批高素質、高學曆的人才，他們在此買房、紮根。

衆所周知，高素質人才的都對自己下一代的教育問題非常關注。那北區的南外文華、南外科華、南外大沖及其周邊小區究竟應該如何選擇？下面就由安廈，以三所學校為主題為大家分析它們周邊小區的置業價值：

01 南山外國語學校（集團）文華學校

02 南山外國語學校（集團）科華學校

03 南山外國語學校（集團）大沖學校

01 南山外國語學校（集團）文華學校

南山外國語學校（集團）文華學校創辦于1995年，前身是南山外國語學校（集團）文華部。2020年中考放榜，南外文華共有239人參考，其中440分以上6人，最高分達到444分！

這所老牌學校的周邊小區在二手房市場上也備受追捧。包括：長城公寓，博客公寓，科苑花園58區，科苑花園48區，科苑花園38區，科苑花園37區，科苑花園36區，通訊小區，科苑花園34區，科苑學裡，桑達苑，翠嶺居。

這裡值得大家關注的是科苑學裡和博客公寓。

科苑學裡

科苑學裡小區建成于2004年，但小區的整體面貌依然很新，物業費2.5元/㎡，容積率2.6，居住體驗還不錯。

科苑學裡最大問題在于目前挂盤的二手房源最低也是83平的兩房，且總價偏高。不過要是你預算充足，那這裡的确是個不錯的選擇。

其次，小區距離一号線高新園地鐵站距離無論是小黃車還是步行都略顯尴尬。

博客公寓

如果預算有限，博客公寓顯然是好的選擇。目前這裡的在售房源中有31.3㎡的一房戶型。

如果預算不夠充足，博客公寓是範圍内不錯的選擇。至于居住體驗嘛......

小區完全就是公寓式住宅，物業管理也比較寬松，但因為小戶型、低總價，市場上熱度不低。

置業建議

1、總的來看，南外文華周邊小區總價相比科華周邊要低一些，也有個别一房的上車戶型；

2、對于預算充足的家庭，那科苑學裡的兩房或三房就是非常優質的選擇。

02 南山外國語學校（集團）科華學校

南外科華是由華潤代建的大沖配套公辦學校，于2018年9月開學，在華潤城中央，辦學規模60個班，初中36個班，小學24個班。是深圳市第一家三星級綠色建築學校，也是唯一一個擁有恒溫遊泳池、全部采用“中央空調 新風系統”的公立學校。

南外科華的周邊小區有萊英花園、城市山谷（新豪園、矽谷别墅）、英倫名苑（英倫春天、愛丁堡）、華潤城潤府一、二、三期、紅樹别院、大沖城市花園。

其中值得注意的是華潤府和城市山谷。

英倫名苑

大沖城市花園

如果你比較看好科華，但又對華潤城的價格無能為力，那大沖城市花園是個不錯的選擇。小區是當初舊改建立的回遷房，整體均價要比華潤城低一些，當然，居住環境也稍輸一籌。

城市山谷

之所以說城市山谷，是因為這裡有低價的上車房源，43.91㎡一房戶型。

戶型鑒賞

置業建議

關于華潤城的置業建議，大家可以移步撐起南山半邊天！華潤城1-4期深度對比，這裡有詳盡的分析建議。

1、科華的特點是年輕、硬件條件優越，但目前尚無中考成績可作參考；

2、由于小區建築年代的原因，科華周邊的小區普遍二手房價要高于另外兩所南山分校。但反過來說，周邊的高房價也決定了圈層和科華的生源狀況；

3、科華的上車盤可以選擇城市山谷的43.96㎡一房；

4、如果你想找一個低價兩房，有大沖城市花園和英倫名苑可供你選擇；

5、預算充足，那潤府二、三期也是不錯的選擇，甚至可以去追逐潤一可改4房的83平3房。但在售房房源極少，業主惜售。

03 南山外國語學校（集團）大沖學校

1950年，深圳市南山區大沖小學誕生，2009年7月，為配合大沖村改造，大沖小學搬遷到松坪二小，兩校聯合辦學，命名為大沖松坪學校。

2015年8月，新校落成，大沖小學回遷，以“深圳市南山外國語學校(集團)大沖學校”的嶄新姿态，站在南山教育的舞台，改為九年一貫制的學校，規模設置為小學36班，初中18班，可容納2500名學生。

當年首次改制招生，據說由于生源問題沒有招滿，但3年後大沖在生源不占優勢的情況下首次中考即殺入全市前三分之一。連帶着周邊小區的交易情況也更加活躍起來。

南外大沖的周邊小區主要是緣來居，英倫名苑一期，陽光海景豪苑，深南花園，朗景園，凱麗花園，晶品居，彙園雅居，彙景豪苑，豪方現代豪園，豪方花園等。

這些小區大多樓齡老，戶型差，物業管理水平一般，但其中還是有一些不錯的小區和房源。

朗景園

這個小區是這個片區成交較活躍、熱度較高的盤，距離南外大沖和高新園地鐵站都非常近。

目前在售房源中有一個43.28㎡一房一廳戶型，非常适合上車。

戶型鑒賞

豪方花園&豪方現代豪園

豪方花園&豪方現代豪園

豪方花園和豪方現代豪園這兩個小區是南外大沖周邊小區裡最為住家的。小區環境不錯，綠化率都在40%以上。目前在售房源既有從兩房、三房到複式各種戶型。

其中豪方花園綠化率40%，物業費1.2元/㎡·月。小區一共11棟，其中10棟7層步梯房，1棟15層電梯房。

豪方現代豪園綠化率68%，物業費2.5元/㎡·月.小區一共9棟，全部為兩梯四戶的闆樓，居住體驗很好。

如果手頭寬裕或者傾向住家，那這裡是不錯的選擇。

陽光海景豪苑

小區2002年建成，總共隻有2棟。物業費2.8元/㎡·月，綠化率45%，容積率5.4。這一片的小區普遍以房齡久、物業水平低為特點，但這個小區相比其他是有其自身優勢的。

目前在售房源中有58㎡小兩房，此處房源應該是目前片區中的很低上車房了。

戶型鑒賞

帝景園

小區共分兩期開發，一期為6棟步梯房，二期均為電梯房。整體居家氛圍濃厚，物業費1元/㎡·月，容積率2.46，綠化率55%。

晶品居&緣來居

緣來居和晶品居

這兩個小區都是小體量盤，兩個盤僅有一堵圍牆相隔。其中緣來居隻有一棟，位于南海大道和高新中二路交彙處東南向。物業費2.6元/㎡·月，管理非常一般，居住體驗不佳。

緣來居的樓道和視野

晶品居居住體驗稍好一些，物業管理水平也更好，但整體而言兩個小區都不是适合自住的小區，如果說純粹沖着大沖的名聲，性價比在片區中也隻能算是中遊。

凱麗花園

凱麗花園小區于1996年建成，共有13棟。但房齡長、物業管理落後的缺點非常明顯，小區内部的環境也充滿上世紀90年代色彩，并不建議在此置業。

凱麗花園内部

深南花園

深南花園1996年建成，開發商是港企，故3棟全部建成塔樓，綠化率16%，容積率高達6.77，整體居住體驗不佳。不過好處在于項目背後就是深大地鐵站，交通比較方便。

目前有84平兩房在售，滿五唯一。

戶型鑒賞

大沖置業分析

1、南外大沖周邊的小區普遍特征是單價低、戶型差、建築年代久遠。從居住角度來講都是非常不好的，更适合上車；

2、兩房戶型陽光海景豪苑那一套就已經極具性價比；

3、在考慮三房的情況下，我推薦帝景園、豪方花園和豪方現代豪園。

04總結

對于想在南山科技園北區置業的朋友來說，科華、文華和大沖是你必須要考慮的。而這三所學校又各有優勢：

文華資曆最老，且前身更為南外本部；

科華最新，目前還有沒中考成績。但周邊小區均為總價高，業主大多為高淨值人群，生源情況想必不錯；

大沖多少有點命運多舛，但能在生源不理想的情況下一鳴驚人，足可見南外教育集團的加工能力（據說校長很厲害）。

而這三個學校劃分的樓盤也是特點鮮明，既有潤府這樣全國關注的網紅大盤，也有如深南花園這樣的上世紀港式塔樓。

如果你預算有限，純粹隻是想上車，那帝景園、陽光海景豪苑都是你可以考慮的。若你預算寬松，不僅對下一代的教育非常關注，還希望能陪伴在他們身邊，那潤府、科苑學裡、紅樹别院自然是你的優先選項。

新貴科華、黑馬大蟲、老牌文華，三者齊聚，将科技園北區打造成了“南山學霸集中營”。有興趣在科技園北區置業的朋友隻需要按照目前手中的預算放心置業。畢竟有南山的金字招牌在，未來數年科技園北區都會成為深圳市場上的“香饽饽”，萬衆矚目！

南山科技園始建于1996年9月，

甫一建立，便開足馬力，帶領着全深圳乃至全中國的經濟高速前進，

2011年，高新區深圳灣園區在占全市不到0.6%的土地上，實現工業總産值3630.12億元，占全市工業總産值的17.78%。

科技園的崛起也給這裡帶來了大批高素質、高學曆的人才

他們在此買房、紮根。

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