來源：魯法行談，裁判文書網

☑ 裁判要點

地下車位未辦理産權登記的,該如何确定其歸屬與使用收益,開發商是否有權要求物業服務公司予以返還?開發商投資建設地下車庫,但是相應的車位并未辦理産權登記,開發商在房屋銷售初始并未與業主約定地下車庫的歸屬或者使用,而是通過簽訂物業服務合同委托交付給物業公司進行管理和收取相關的費用。在開發商與小區業主并未約定地下車庫的歸屬或者使用,亦無法證明地下停車場的建設款項列入由業主分攤的涉案小區的建設成本時,地下車位由開發商建設、投資的,仍歸開發商所有。因地下車位在沒有計入容積率即并未占用涉案小區土地的使用權,不宜認定地下車庫已随案涉小區項目土地使用權的轉讓,一并轉移給全體業主所有。物業服務合同到期後,開發商有權依據合同約定收回地下車位及相應的收益。

☑ 裁判文書

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

（2018）最高法民再263号

抗訴機關：中華人民共和國最高人民檢察院。

申訴人（一審被告、二審被上訴人）:深圳市瑞征物業管理有限公司。住所地：廣東省深圳市坪山新區。

法定代表人:黃傳國，該公司執行董事。

委托訴訟代理人：張明廣，該公司總經理。

委托訴訟代理人：戚永剛，該公司副總經理。

被申訴人(一審原告、二審上訴人）:深圳市元盛實業有限公司。住所地：廣東省深圳市福田區。

法定代表人:王志俊，該公司董事長。

委托訴訟代理人:練純潔，廣東聖天平律師事務所律師。

申訴人深圳市瑞征物業管理有限公司（以下簡稱瑞征公司）因與被申訴人深圳市元盛實業有限公司（以下簡稱元盛公司）物業服務合同糾紛一案，不服廣東省高級人民法院（2014）粵高法民一提字第30号民事判決，向檢察機關申請監督。最高人民檢察院作出高檢民監[2017]63号民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院作出（2018）最高法民抗4号民事裁定，提審本案。本院提審後，依法由審判員孫祥壯擔任審判長，審判員張能寶、何波組成合議庭公開開庭審理了本案。最高人民檢察院指派檢察員周永剛出席庭審。瑞征公司委托訴訟代理人張明廣、戚永剛，元盛公司委托訴訟代理人練純潔到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

2012年3月21日，元盛公司向一審法院提起訴訟，請求判令：1、瑞征公司立即向元盛公司交還位于美加廣場地下車庫的115個車位（以下簡稱案涉車位）;2、瑞征公司向元盛公司支付《美加廣場物業委托管理合同》終止後占用元盛公司案涉車位收取的停車費人民币3243000元（從2004年2月12日起暫計至2011年12月11日，按每個車位每天10元計，10×115×30×94個月=3243000元）；3、瑞征公司承擔本案全部訴訟費用。

廣東省深圳市南山區人民法院一審查明，元盛公司原名深圳發展銀行房地産公司，1996年企業名稱變更為深圳市元盛實業公司，1998年企業名稱變更為深圳市元盛實業有限公司。

1995年11月25日，深圳市沙河實業總公司和深圳世界花園房地産發展有限公司（以下簡稱世界花園公司）與深圳市規劃國土局簽訂《深圳市土地使用權出讓合同書》，取得T308-5地塊的使用權。1996年7月17日，世界花園公司與元盛公司簽訂《沙河“世界花園”4号地塊住宅用地合作合同》，約定雙方就世界花園項目中的第4号地合作開發。1998年2月28日，世界花園公司與元盛公司簽訂《沙河“世界花園”4号地塊住宅用地合作合同補充協議》,約定美加廣場項目産權分配比例：世界花園公司占1%，元盛公司占99%。1999年12月23日，世界花園美加廣場A、B、C、D、E棟取得建設工程竣工驗收證書。2000年6月13日，世界花園公司向深圳市規劃國土局南山分局出具《情況說明》,載明美加廣場已交付使用，該物業的所有産權屬元盛公司所有。

根據1999年深圳市公安交通管理局頒發的《深圳市機動車停車場場地合格證》，美加廣場停車場結構為地下兩層，面積為4679平方米，有效車位為266個。關于地下停車場的産權歸屬，元盛公司主張規劃的266個車位由元盛公司投資建設，均未計入容積率，買賣合同中也未約定停車場的歸屬，應為元盛公司所有。瑞征公司則認為從房屋價格構成分析，未計入容積率的小區公共配套設施，其建設成本早已計入購房價款之中，且案涉小區停車場負二層為人防工程，車位應歸屬全體業主。元盛公司提交了《建設工程竣工測量報告》、《深圳市房屋建築面積查丈報告》證明美加廣場地下兩層未計入容積率。深圳市規劃國土局1999年出具的美加廣場《建設工程竣工測量報告》載明，美加廣場A-E棟用地面積12034.3平方米，總建築占地面積2658.47平方米，總建築面積46771.25平方米，建築容積率3.89,地下一層6678.87平方米，地下二層7237.67平方米不計入容積率。深圳市地籍測繪大隊1999年出具的《深圳市房屋建築面積查丈報告》載明，A、B、C棟總建築面積38339.36平方米，計入容積率的建築面積24421.82平方米，不計入容積率的建築面積13917.54平方米；D、E棟總建築面積22349.43平方米，計入容積率的建築面積22349.43平方米，不計入容積率的建築面積為0平方米。元盛公司提交了《美加廣場停車場交通設施施工合同》等證據證明地下停車場系由其投資建設，元盛公司提交了深圳市機動車停車場場地合格證、車庫平面圖、地下停車場營業證、稅務登記、收費标準标價牌等證明美加廣場地下車庫由瑞征公司經營管理，收取車輛停放費，瑞征公司對上述證據的真實性均予認可。瑞征公司提交了《民防工程驗收證書》證明美加廣場實建民防地下室面積2692平方米，平時用途為車庫。元盛公司認為該證書表明建設單位是元盛公司，根據誰投資、誰收益的原則，地下車庫人防工程為元盛公司投資建設，平時的使用和收益應歸元盛公司所有。

1999年1月30日，元盛公司（甲方）與瑞征公司（乙方）簽訂《美加廣場物業委托管理合同》，約定甲方委托乙方對美加廣場實行專業化、一體化的物業管理，委托管理期限從1999年2月12日起至2004年2月12日止；停車場的收費标準按政府規定執行，從批準收費之日起收入全歸乙方，用于補貼物業管理費用的不足；及其他條款。2008年4月15日，深圳市南山區美加廣場業主委員會（甲方）與瑞征公司（乙方）簽訂《美加廣場物業委托管理合同》，約定甲方委托乙方對美加廣場實行專業化、一體化的物業管理，委托管理期限從2008年5月1日起至2011年4月30日止;委托管理事項包括本物業規劃紅線内屬物業管理範圍的市政公用設施（包括停車場等）的維修、養護和管理及交通、車輛行駛及停泊；停車場的收費标準按政府規定執行，其收入用于補貼物業管理費用的不足；及其他條款。2011年3月23日，深圳市南山區美加廣場業主委員會（甲方）與瑞征公司（乙方）簽訂《美加廣場物業委托管理合同》，合同約定的委托管理期限從2011年5月1日起至2016年4月30日止，其餘内容同上。

2009年4月9日，元盛公司（甲方）與深圳市南山區美加廣場業主委員會（乙方）簽訂《協議書》，約定甲方因資金困難無力支付美加廣場的房屋公用設施專用基金，甲方将出售或長期出租美加廣場地下停車位，根據乙方保證小區租車位戶合理使用的要求，先期出讓30個車位，價格由甲方自行合理拟定，甲方保證本次處置車位的收入首先支付大修基金，乙方有權監督大修基金的支付情況，大修基金支付完畢後，甲方有權自行處置其餘收入；若今後國家或深圳市有關地下停車場的法律法規進行修訂公布，則依照修訂後的法律法規執行，如文件中界定甲方已處置的地下停車位為業主所有，甲方應另行補交大修基金。庭審中，元盛公司提交了《美加廣場車位租賃合同》和《租賃合同》，證明元盛公司早在案涉房産銷售階段已将106個車位長期出租給案涉小區業主，一次性收取租金，車位使用年限等同于美加廣場的産權年限；元盛公司與深圳市南山區美加廣場業主委員會簽訂《協議書》後，又與案涉小區業主簽訂《租賃合同》，将27個車位長期出租給案涉小區業主，租期為20年，20年以後有優先承租權。瑞征公司對上述證據的真實性認可，但認為深圳市南山區美加廣場業主委員會在未召開業主大會、未公示的情況下與元盛公司簽訂協議，不能代表小區全體業主的意見，且元盛公司也未依約将出租車位和籌集的資金彙入專項基金賬号；元盛公司長期出租的車位，業主每月隻需向瑞征公司支付管理費50元，低于物價局核定的停車費标準。元盛公司認為瑞征公司收取50元管理費是基于物業管理收費，收取250元則是基于對停車位的使用收益權；瑞征公司則認為收取250元是基于物業管理收取，符合物業管理合同的約定和政府指導價，收取50元則是根據元盛公司的要求收取，因車位的租金已由開發商一次性收取。

一審法院認為，《中華人民共和國物權法》第七十四條規定：“建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”本案中，元盛公司為案涉小區的開發商與案涉小區業主并未約定案涉小區地下停車場的歸屬；地下停車場雖由元盛公司投資建設，但元盛公司亦無法證明地下停車場的建設款項未列入由業主分攤的案涉小區的建設成本；而現行的法律、法規也未規定未計入容積率的區域，所有權屬于開發商。元盛公司在本案中所舉的證據不足以證明元盛公司享有對案涉小區地下停車位的所有權。案涉小區的地下停車場作為案涉小區的重要公共配套設施，應當首先滿足業主的需要，瑞征公司依據與元盛公司簽訂的前期物業管理合同以及與案涉小區業主委員會簽訂的《美加廣場物業委托管理合同》，依約行使物業管理權限，亦并未侵害地下停車場所有權人的所有權。根據《物業管理條例》第三十四條“一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理”的規定，地下停車場作為案涉小區的重要公共配套設施，應由案涉小區業主委員會委托的物業管理公司來統一進行物業管理。至于元盛公司要求瑞征公司按每個車位每天10元返還停車費，元盛公司既無法證明其所有權，該計算方式也無事實依據。經一審法院釋明，元盛公司明确表示不變更訴訟請求，故一審法院僅對元盛公司的訴訟請求作出判決。綜上，該院于2012年9月20日作出（2012）深南法民三初字第201号民事判決：駁回元盛公司的全部訴訟請求。一審案件受理費32744元，由元盛公司承擔。

元盛公司不服，向廣東省深圳市中級人民法院提起上訴。

廣東省深圳市中級人民法院對一審法院查明的事實予以确認。該院二審認為，本案中元盛公司起訴要求瑞征公司返還案涉車位及瑞征公司在雙方物業委托管理合同終止後就上述車位所收取的停車費，本案應界定為車位糾紛案件，一審将本案界定為物業服務合同糾紛案件，界定不當，二審予以糾正。本案二審的争議焦點為元盛公司對案涉車位是否享有所有權，元盛公司要求瑞征公司返還車位并支付上述車位停車費的請求能否支持。

《中華人民共和國物權法》第七十四條規定，建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。《深圳經濟特區房地産轉讓條例》第十三條第二款規定，房地産首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特别約定的，停車場、廣告權益随房地産同時轉移；有特别約定的，經房地産登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。《深圳經濟特區房地産轉讓條例》自1993年10月1日起施行，該條例第十三條第二款與《中華人民共和國物權法》第七十四條的規定并不沖突，應當作為處理本案的法律依據。由于案涉車位均位于地下停車場，元盛公司與業主在房産預售合同中對地下停車場的權益沒有作出特别約定，按照《深圳經濟特區房地産轉讓條例》的上述規定，地下停車場的權益已經随房地産同時轉移，地下停車場應當歸小區業主共有。案涉小區地下停車場歸小區業主共有，元盛公司将地下停車場部分車位長期出租給部分業主，并未經過所有權人的同意，元盛公司不能以其未經業主同意出租車位的行為證明其對地下停車場享有所有權，一審法院認定元盛公司未能證明其對案涉小區地下停車場享有所有權認定正确。因此元盛公司要求瑞征公司返還案涉車位及瑞征公司在雙方物業委托管理合同終止後就上述車位所收取的停車費，缺乏法律依據。綜上，一審法院認定事實清楚，适用法律正确，依法應予維持。該院于2013年5月20日作出（2012）深中法房終字第3158号民事判決：駁回上訴，維持原判。一審案件受理費32744元、二審案件受理費50元，由元盛公司承擔。

元盛公司不服，向廣東省高級人民法院申請再審，該院于2013年11月19日作出（2014)粵高法民一申字第869号民事裁定，提審本案。

廣東省高級人民法院再審查明的事實與二審法院查明的一緻。另查明：再審期間，元盛公司向法院提交了從深圳市規劃和國土資源委員會檔案室複印來的《分棟分戶編制說明書》、《分棟彙總表》及《分戶彙總表》等證據材料，瑞征公司對元盛公司提交的上述證據材料的真實性予以确認,但不确認其關聯性。

廣東省高級人民法院再審認為，根據雙方當事人的訴辯意見，本案争議的焦點問題主要是：一是本案糾紛的性質到底是物業服務合同糾紛還是車位糾紛；二是瑞征公司應否返還案涉車位及其租金收入。

關于本案糾紛的性質到底是物業服務合同糾紛還是車位糾紛的問題。元盛公司請求瑞征公司于委托合同期限屆滿之後歸還案涉車位及其收益，瑞征公司亦承認案涉車位不屬于瑞征公司所有。本案雙方當事人之間并無車位所有權争議，屬于物業服務合同糾紛，二審判決将本案定性為車位糾紛，屬于定性錯誤，予以糾正。由于元盛公司的訴訟請求并未涉及到車位确權，而是根據雙方簽訂的《美加廣場物業委托管理合同》提起本案訴訟，瑞征公司主張元盛公司應當向案涉小區業主委員會主張所有權，追加業主委員會作為第三人參加訴訟，沒有事實與法律依據。

1999年1月30日,元盛公司與瑞征公司簽訂的《美加廣場物業委托管理合同》于2004年2月12日到期，該委托合同期滿後，瑞征公司應當歸還元盛公司委托給其管理的案涉車位。該委托合同約定，停車場的收費标準按政府規定執行，從批準收費之日起收入全歸瑞征公司，用于補貼物業管理費用的不足，但該委托合同期滿後，元盛公司不再是案涉樓盤物業管理的委托人，元盛公司已經沒有補貼瑞征公司物業管理費用不足的義務。因此，瑞征公司應當将該委托合同期滿後所收取的案涉車位的租金收益返還給元盛公司。元盛公司按照深圳市的相關規定請求瑞征公司返還每個車位每月200元的租金收益（已經從每個車位每月250元的租金收益中扣除瑞征公司應當收取的每個車位每月50元的物業管理費，瑞征公司實際應當返還元盛公司每個車位每月200元的租金收益），該請求數額比按每個車位每天10元計算（300元每月）的請求數額要少，該請求數額的調整合理合法。綜上所述，二審判決認定事實與适用法律錯誤，元盛公司的再審主張有理，予以支持。廣東省高級人民法院于2014年11月18日作出（2014）粵高法民一提字第30号民事判決：1、撤銷廣東省深圳市中級人民法院（2012）深中法房終字第3158号民事判決；2、撤銷廣東省深圳市南山區人民法院（2012）深南法民三初字第201号民事判決；3、瑞征公司于判決生效之日起十日内交還位于美加廣場地下車庫的115個案涉車位給元盛公司；4、瑞征公司于判決生效之日起十日内返還位于美加廣場地下車庫的115個案涉車位的租金收益給元盛公司（從2004年2月13日起按每個車位200元計算至案涉車位實際交還之日止）。一審案件受理費32744元，二審案件受理費50元，由瑞征公司承擔。

瑞征公司不服上述判決，向檢察機關申請監督。

最高人民檢察院抗訴認為，廣東省高級人民法院（2014)粵高法民一提字第30号民事判決适用法律确有錯誤。理由如下：（一）案涉車位的所有權歸全體業主所有，元盛公司無權要求瑞征公司歸還案涉車位。本案中元盛公司在與涉訴小區業主簽訂房地産預售合同之時并未對地下停車庫的權益進行特别約定。地下停車庫的權益已随房地産同時轉移，即案涉車位應屬于全體業主共有。廣東省深圳市中級人民法院（2016)粵03民終3713号民事判決對此也作出了認定，且該判決已發生法律效力。（二）瑞征公司有權收取案涉車位的租金。根據《中華人民共和國物權法》及有關法律規定，業主委員會系由業主選舉産生，是代表業主利益的組織，其有權依據法定程序與物業服務企業簽訂物業管理合同。本案中，深圳市南山區美加廣場業主委員會先後于2008年4月和2011年3月與瑞征公司簽訂了《美加廣場物業委托管理合同》。因此，瑞征公司收取案涉車位的租金，依據的是與深圳市南山區美加廣場業主委員會之間的委托管理合同，該合同合法有效；而元盛公司并非案涉車位的所有權人，無權要求瑞征公司返還收取的案涉車位租金。

瑞征公司同意檢察機關抗訴意見，并提出補充意見：（一）原判決對法律事實不進行審查，以已失去法律效力的《美加廣場物業委托管理合同》為依據屬于認定事實錯誤。（二）原判決認定本案屬于物業服務合同糾紛，否決案涉車位糾紛的判決理由錯誤。（三）根據《深圳經濟特區房地産轉讓條例》第十三條第二款：“房地産首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特别約定的，停車場、廣告權益随房地産同時轉移；有特别約定的，經房地産登記機關初始登記，由登記的權利人擁有”的規定，案涉地下停車場的權益已經随房地産同時轉移，應當歸小區全體業主共有。而瑞征公司現接受案涉小區業主的委托提供物業服務，與元盛公司沒有任何民事權利關系，不存在向其交還案涉地下停車場及收益。綜上，原判決結果錯誤，請求依法撤銷原判決，改判駁回元盛公司的全部訴訟請求，由元盛公司承擔所有訴訟費用。

元盛公司答辯稱，（一）檢察機關的抗訴理由不成立。瑞征公司混淆了不同的法律關系，本案雙方當事人之間并非車位所有權争議，元盛公司請求瑞征公司于委托合同期限屆滿之後歸還案涉車位及權益，屬于物業服務合同糾紛。（二）廣東省深圳市中級人民法院作出的（2016)粵03民終3713号民事判決并未判決美加廣場的地下車位的所有權屬。而按照相關法律的規定，案涉車位應當歸開發商所有即元盛公司所有。綜上，原判決認定事實清楚，适用法律正确，應予維持。

本院再審中，雙方當事人對原審查明的事實均無異議，故本院對原審查明的事實予以确認。本院再審另查明，2015年，深圳市南山區美加廣場業主委員會因案涉車位的權屬以及收益，與元盛公司、瑞征公司産生車位糾紛并訴至法院，請求元盛公司立即交還案涉115個車位及租金收益給美加廣場業主委員會。廣東省深圳市中級人民法院于2016年5月29日作出（2016)粵03民終3713号民事判決，在本院認為中認定案涉車位應歸屬全體業主，但因深圳市南山區美加廣場業主委員會作為涉訴小區的業主委員會，并非涉訴小區地下車庫停車位的所有權人，故其要求返還案涉車位及租金收益缺乏事實依據，判決駁回深圳市南山區美加廣場業主委員會全部的訴訟請求。

在庭審過程中，法庭要求瑞征公司庭後提交案涉115個車位的權屬性質和産權登記手續。瑞征公司提交《美加廣場地下車庫停車位情況表》的書面說明：車位總數249個，私家車位163個，臨時車位86個；分為負一、二層，負一層車位107個，其中私家車位103個，臨時車位4個，負二層車位142個，其中私家車位60個，臨時車位82個。因上述車位的情況說明，瑞征公司未提交其他證據予以證明，元盛公司質證不予認可，也與原審庭審中經過雙方質證認可的深圳市公安交通管理局秩序處建審科出具的《深圳市機動車停車場（庫）場地合格證》和《美加廣場地下層竣工圖和車庫車位平面圖》中确認美加廣場的地下停車場有效車位266個車位的數字不一緻，故本院不予采信。依據《美加廣場地下層竣工圖和車庫車位平面圖》顯示地下一層車位120個，地下二層車位146個。而案涉115個地下停車位分屬于地下一層、地下二層，地下二層屬于民防工程。經雙方當事人确認，一緻認可案涉車位均未辦理産權登記手續，其中位于地下一層的車位有15個，地下二層的車位有100個。

元盛公司在庭審中提交了四份新證據，該四份新證據均是深圳市民防委員會辦公室出具：《通知》（1997.11.25）、《深圳市民防工程建設意見征詢單》（1997.12.4）、《美加廣場人防施工圖意見》（1998.2.27）、《美加廣場民防工程驗收證書》（1999.6.18）用于證明負二層的人防工程是元盛公司投資建設，經過相關機構認可規劃用于車位停放。瑞征公司對四份新證據的真實性予以認可，但認為與車位的歸屬沒有必然聯系。本院将對此結合本案事實加以論證。

本院再審認為，結合檢察機關的抗訴意見、當事人的申訴及答辯理由和本案已查明的事實，本案的争議焦點為：元盛公司是否有權要求瑞征公司移交115個車位及已經收取的案涉停車位的租金收益以及主要依據。具體分析如下：

第一，關于本案的案由。本案中，元盛公司與瑞征公司于1999年1月30日簽訂的《美加廣場物業委托管理合同》，約定元盛公司委托瑞征公司對美加廣場實行物業管理，合同期限為五年，自1999年2月12日起至2004年2月12日止。上述合同約定元盛公司負責地下停車場《停車場許可證》的申報手續和申辦費用，而收取的停車費全歸瑞征公司用于補貼物業管理費用的不足。瑞征公司認可案涉車位不屬于其所有。因《美加廣場物業委托管理合同》期滿，元盛公司依據該合同約定請求瑞征公司歸還案涉車位及收取的車位租金收益，故原判決認定本案系物業服務合同糾紛，并無不當。

第二，案涉115個地下停車位分屬于地下一層、地下二層，其中100個停車位位于地下二層。關于元盛公司應否享有地下一層車位收益。原審查明，依據深圳市規劃國土局1999年出具的美加廣場《建設工程竣工測量報告》載明，美加廣場A-E棟用地面積12034.3平方米，總建築占地面積2658.47平方米，總建築面積46771.25平方米，建築容積率3.89,地下一層6678.87平方米，地下二層7237.67平方米，不計入容積率。案涉地下停車場沒有計入容積率即并未占用案涉小區土地的使用權。元盛公司在原審中提交了深圳市規劃和國土資源委員會檔案室複印來的《分棟分戶編制說明書》、《分棟彙總表》及《分戶彙總表》和深圳市規劃國土局出具的《建設工程竣工測量報告》中《房屋建築面積分套（單元）彙總表》等證據，證明各戶房屋的分攤公用面積不包括地下一、二層的建築面積即案涉地下一、二層的建築面積沒有作為公攤面積銷售給業主。瑞征公司雖然對上述證據的真實性予以确認、不認可關聯性，但未提出相反證據。因此，案涉地下停車場也未計入公用建築面積及作為分攤公用面積銷售給業主，現也沒有證據證實地下停車場的成本以其他方式實際計入業主的購房款中即案涉地下停車場開發成本并未相應分攤到各個商品房的出售價格之中。

第三，關于元盛公司應否享有地下二層車位收益。根據元盛公司在原審中提交的美加廣場（包括地下停車場）所占用土地征地的相關批準文件及出讓合同、美加廣場從規劃審批到建設施工、竣工驗收的相關文件、情況說明、廣東省深圳市民防委員會出具的《深圳市民防工程建設意見征詢單》和《民防工程驗收證書》、美加廣場停車場交通設施施工工程合同書、美加廣場停車場自動管理系統及門禁“一卡通”設備供應安裝合同、美加廣場收費亭工程施工合同等證據，能夠證實元盛公司作為美加廣場的開發商即建設單位，美加廣場包括案涉地下停車場系其投資和建設。地下二層屬于民防工程，戰時作為一般城市居民掩蔽所，平時可作為停車場。根據《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款：“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的規定，元盛公司作為該工程的投資者享有相關的收益，即對案涉車位中位于地下二層的100個停車位享有收益。

本案中，元盛公司提交了《深圳市房地産買賣合同》、《美加廣場車位租賃合同》等證據用于證明，在案涉房産銷售階段元盛公司已将美加廣場地下停車場的部分車位長期出租給案涉小區業主，并收取租金。本院認為，元盛公司與業主在簽訂《深圳市房地産買賣合同》中雖未對停車位進行約定，但元盛公司在房屋開發銷售時與部分的業主陸續簽訂了一百多份《美加廣場車位租賃合同》，約定通過租賃70年的方式将部分車位轉讓給業主使用。因此，元盛公司作為美加廣場地下停車場的建設者，在商品房初始銷售時，通過另行簽訂車位租賃合同的方式對停車場的權益進行了明确約定，故不适用《深圳經濟特區房地産轉讓條例》第十三條第二款的規定。廣東省深圳市中級人民法院（2016)粵03民終3713号民事判決依據上述規定，認定案涉車位歸全體業主的前提不能成立。

另，2009年4月9日，元盛公司（甲方）與美加廣場業主委員會（乙方）簽訂《協議書》，約定甲方因資金困難無力支付美加廣場的房屋公用設施專用基金，甲方将出售或長期出租美加廣場地下停車位，根據乙方保證小區租車位戶合理使用的要求，先期出讓30個車位，價格由甲方自行合理拟定，甲方保證本次處置車位的收入首先支付大修基金，乙方有權監督大修基金的支付情況，大修基金支付完畢後，甲方有權自行處置其餘收入。依據上述協議，元盛公司又與業主簽訂《租賃合同》，将27個車位長期出租給案涉小區業主，租期為20年，20年以後有優先承租權，并要求瑞征公司配合辦理停車的手續。上述事實，也表明深圳市南山區美加廣場業主委員會、瑞征公司和部分業主對元盛公司将其擁有的車位出租不持異議。

綜上，因案涉地下停車場既沒有計入容積率即并未占用案涉小區土地的使用權，現瑞征公司也未提交證據證明案涉地下停車場開發成本已相應分攤到各個商品房的出售價格之中，因此不宜認定案涉車位已随美加廣場項目所有權的轉讓，一并轉移給全體業主。檢察機關的該抗訴意見，不予采納。因并無事實和法律依據證明業主或者業主委員會有處置車位的權利，故瑞征公司關于其與業主之間簽訂新的委托合同而占有案涉車位的主張不能成立。

第四，關于瑞征公司應否歸還車位以及相應收益。因瑞征公司與元盛公司之間的委托合同期滿後，雙方當事人并未就委托事宜重新簽訂相關協議，故瑞征公司不再是案涉停車位管理委托人。依據《中華人民共和國合同法》第八條第一款規定：“依法成立的合同，對當事人具有約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同”以及《美加廣場物業委托管理合同》第六條約定：“本合同終止時，乙方（瑞征公司）必須向甲方（元盛公司）移交原委托管理的全部物業及其各類檔案、财務等資料；移交本物業的公共财産包括用管理費、公共收入積累形成的資産；對本物業的管理财務狀況進行财務審計，甲方（元盛公司）有權指定專業審計機構”，瑞征公司應當依照約定歸還元盛公司委托給其管理的案涉車位。該委托合同還約定，停車場的收費标準按政府規定執行，從批準收費之日起收入全歸瑞征公司，用于補貼物業管理費用的不足，但該委托合同期滿後，元盛公司已經沒有補貼瑞征公司物業管理費用不足的義務。因此，瑞征公司在該委托合同期滿後繼續收取案涉車位的租金收益沒有合法依據，瑞征公司亦當将該委托合同期滿後所收取的案涉車位的租金收益返還給元盛公司。

綜上所述，原判決認定事實清楚，适用法律正确，判決結果亦無不當，應予維持。檢察機關的抗訴理由，不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項以及《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零七條第一款之規定，判決如下：

維持廣東省高級人民法院（2014）粵高法民一提字第30号民事判決。

本判決為終審判決。

審判長　　孫祥壯

審判員　　張能寶

審判員　　何　波

二〇一九年九月十八日

書記員　　牛　奕

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轉自：法務之家微信号

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