軸線是城市的一條生命軌迹，代表着城市繁華的中心、頂級的配套，也是整座城市圍繞其擴展的“生命線”。

不同城市的發展軸線各不相同，有沿道路發展的城市，如深圳、上海，有沿河、沿海發展的城市，如廣州，香港。

一座城軸線的位置、規模、功能和空間組織方式，往往會随着曆史發展而發生變化。

但不管如何變化，但我們還是能夠以一些特定的指标來進行觀察。

近日，國際知名房地産咨詢機構仲量聯行發布了研究報告（2022《中國辦公樓租賃指南》），統計出國内主要城市甲級寫字樓分布情況，從中可以清晰看出城市軸線發展脈絡。

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甲級寫字樓，往往是一座城市高端産業的載體，甲級寫字樓集群區域就是一個城市的CBD（商務中心區）。

串聯起城市的甲級寫字樓，我們就能基本觀察出城市的發展軸、景觀軸和功能軸，把握城市的生長方向。

先看香港特别行政區的甲級寫字樓分布情況。

來源：仲量聯行《2022 China office leasing guide 202207-CN》（下同）

中環是香港著名的中央商務區，集合了行政中心、商業中心、金融中心等諸多光環。

中環位處香港島中部，北臨維多利亞港，地理位置優越，運輸高效，從二十世紀50年代起就成為香港重要的商業中心。

而維港兩岸的灣仔/銅鑼灣和尖沙咀分别是香港島和九龍的傳統核心細分市場，與中環一起構成了香港最繁華的核心。

所以香港的城市中軸線，就是維多利亞港，香港的經濟重心一直在以中環為核心的維港都會區。

2021年香港特首施政報告提出，要規劃香港第二個CBD，北部都會區，與南部的維港都會區形成呼應。

而且南部CBD以金融為主，北部以科技為主，利用香港高校和内地市場，彌補科技創新短闆。

不過，香港目前寫字樓租金最貴的地段，還是在南部，房價最貴的也在香港島。

再來看北京的甲級寫字樓分布圖。

據仲量聯行統計，北京市目前共有9個較為成熟的辦公樓子市場。

包括望京、第三使館區、CBD、東長安街、東二環路，奧林匹克、中關村、金融街和麗澤。

可以看出，北京的發展軸線，非常有意思，以長安街為分界線，北重南輕。

大型CBD基本都集中在北邊，南邊非常少。

曆史上從明朝建北京外城的時候，南城就沒有得到很好的規劃。

到了清朝，内城由八旗人員居住，其他人都被趕到了外城，也就是南城，平民比較多，發展落後。

北京“北重南輕”的城市格局，就此形成，房價現在也是南邊比較低。

從上海甲級寫字樓的分布來看，上海的發展軸線不是沿黃浦江兩岸。

浦東寫字樓的分布約占整體商務區的四分之一，所以黃浦江并不能算城市發展軸線。

上海真正的發展軸線，是沿南京東西路、人民廣場地區，北到蘇州河、南至延安東路這一塊的核心區域展開。

橫跨靜安、黃浦兩區的南京路，往東是著名外灘，隔江眺望東方明珠，往西是淮海路、虹橋商務中心。

深圳的發展軸線，很明顯是沿着深南大道，一路向西走，現在開始在西部海岸線産生化學反應，西部海岸線包括從寶中到深圳灣再到蛇口沿線區域。

從寫字樓分布情況看，深南大道和濱河—濱海大道兩側占主流，西部珠江口海岸線前海這塊的寫字樓正在逐步崛起，但是還沒有超過深南路這邊的規模。

過去深圳樓市的上漲邏輯，基本是沿着這條“一路向西，再沿着珠江口北上”的路徑演進。

廣州的中軸線顯然是珠江，沿着珠江從越秀走到珠江新城、再到現在的國際金融城、琶洲方向，最南到了南站和長隆萬博地區。

而廣州的副中心南沙，距離發展中軸還比較遙遠。

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武漢的發展軸線，就是沿長江、漢江為主的兩江四岸區域。

7大寫字樓分布區為：

王家墩、解放大道、建設大道、漢口沿江、武昌沿江、中南中北路、光谷。

重慶的發展軸線，也是沿長江、嘉陵江為主的兩江四岸地區。

江北嘴、解放碑、照母山為主要核心商務區。

成都的發展軸線，很明顯就是天府大道一路向南，天府新區和科學城都在城市南邊。

杭州的發展軸線，從環湖時代進入擁江時代。

以黃龍、武林為代表的沿西湖老商圈，以及錢江新城、濱江高新區為代表的沿錢塘江新興商務區。

南京的發展重心，跟北京上海類似，沒有邁出老城區。

以中山路和漢中路的新街口為中心，新街口及鼓樓是兩個傳統中央商務區，還有加速開發的河西以及南站闆塊，呈十字架分布。

位于南京市長江以北，定位國家級新區江北新區，還在建設之中，所以核心的寫字樓區還在傳統老區。

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從最新的數據看，一線城市中，北京的寫字樓租金最貴，但是空置率最低，為10%。

上海、廣州的寫字樓空置率也較低，在20%以下。

深圳的辦公樓空置率為21%，在四大一線城市中最高。

二線城市中，長三角和成渝的辦公樓空置率在20%到30%之間，租金較一線城市低。

長沙武漢的寫字樓空置率約為35%，越往北走，寫字樓的空置率越高，天津、鄭州、青島的寫字樓空置率在40%以上。

對比2021年上半年甲級寫字樓空置情況，北京、上海寫字樓的租金略有下降，廣州和深圳寫字樓租金上漲。

北京、上海、深圳寫字樓的空置率均有所下降（北京從14.2%下降到10%，上海從19.5%下降到17%，深圳從21.9%下降到21%）；

一線城市中唯獨廣州寫字樓空置率從10.6%上升至16%。

其他二線城市中，空置率下降的有西安（↓0.1%）、天津（↓0.4）、杭州（↓0.4%）、武漢（↓0.8%）、重慶（↓1.9%）；

空置率上漲的有南京（↑0.3%）、成都（↑3.1%）、沈陽（↑3.2%）、青島（↑4%）。

從産業結構看，金融和IT行業，是北京最強勁的兩個産業，其次是專業服務。

除了政治中心之外，北京也算是科技創新中心，并正在努力建設成為一個國際金融中心。

上海寫字樓的産業結構具有多元性特征，也是上海經濟韌性較強的原因之一。

除了金融服務業和科技産業之外，專業服務業以及制造貿易、零售業占比在10%及以上。

作為國家中心城市和大灣區綜合性門戶城市，廣州甲級寫字樓的辦公産業分布較為均衡，金融、科技、零售等産業占比居前。

和其他三個一線城市相比，深圳的寫字樓裡，互聯網科技以及其他科技公司占據了絕對主流，占比達56.4%。

一方面深圳因此獲得了中國“矽谷”的稱号，另一方面，對單一産業依賴較高，也導緻深圳寫字樓的空置率在一線城市中較高。

重慶高檔寫字樓的租戶主要來自四大類：金融、房地産建築、服務業、科技互聯網。

成都的寫字樓主要是金融、房地産、科技互聯網、貿易為主導的産業。

總的來看，來自科技、金融等領域的企業在全國各個主要城市保持活躍；

而高端産業去低能級城市的概率較小，由此造成一些弱線城市寫字樓空置率較高。

城市的發展有其自身規律，産業布局也有内在路徑依賴，當産業和城市結合發揮最大優勢的時候，這個城市才能吸引人才、活躍經濟，而這又反作用于城市不動産的價值排序。

作為普通人，我們能做的， 就是尊重規律，把握趨勢，順勢而為，跟着産業和城市發展的方向走，減少投資的犯錯幾率。

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