深圳出現首例免贖樓帶押過戶，聽說，欠款300萬可以省6萬？

上周，坪山公證處發布的這則消息，激起大家對深圳樓市久違而熱烈的讨論：

例如，二手房市場要起來了。

又例如，不用贖樓了，做擔保贖樓業務的公司要倒了。

但是！

深扒之後，我發現大家可能興奮得太早了。

“深圳首例”的交易标的，并不是普通二手住宅。

深圳首例“免贖樓帶押過戶”

交易的是寫字樓

上周，坪山公證處宣布，該處用兩個月時間完成了深圳首例“公證提存 免贖樓帶押過戶”的二手房交易服務，此次交易涉及十幾套房産，4000多萬交易資金。

知情人士透露，這一筆交易并不是二手住宅，而是寫字樓物業。“買方一次性付款買了寫字樓，原業主面臨訴訟的風險，所以找公證處做了一個全款資金監管手續。”

南方 的報道透露出這筆交易更多細節：“房子‘雙押’（先後兩次抵押）在民間金融機構，買家以公司名義購買，并一次性付款。”

@深圳買房計劃 咨詢坪山公證處，工作人員回複稱，這項業務暫時隻推進到查封房産、不良資産方面，之前做的也是不良資産，普通二手房暫時還做不了。

其透露，目前這項業務還在探索期，在首付款能覆蓋原業主欠款的情況下，實現“免贖樓帶押過戶”的可能性更大。

根據坪山公證處這項“公證房産交易管家”業務的推介資料，在操作流程上，傳統的贖樓環節押後處理，先過戶、放款銀行辦理二押後，再歸還原貸款解除一押。

▲來源：坪山公證處

“這種模式一定程度上能化解查封房交易難的問題。”從事查封房業務的王宸說。

他介紹到，查封房的買賣流程原則上跟普通二手房一樣，需要先贖樓，而區别于普通二手房的是，查封房的贖樓費非常高。

“普通二手房如果是用現金贖樓的方式，費用大概在萬5/天-萬8/天之間，查封房的利息大概是查封金額的6%。因為不能确保贖樓後有沒有其他債權人申請查封，風險大，資費高，也沒幾家金融公司敢做。”

坪山公證處推出的“免贖樓帶押過戶”模式，則規避了贖樓資金的風險。

在這種模式裡，擔保公司并非完全退出交易，它依然是重要的角色——雖然免贖樓，但需要擔保公司出具保函給銀行，風險仍由擔保公司兜底。

能否覆蓋到普通二手住宅交易？

業内人士：短期難實現

查封房産、不良資産，這些在深圳房産交易市場裡畢竟還是少數，我們更關心的是，普通二手住宅交易什麼時候能實現“免贖樓帶押過戶”，這才能降低普通買房人的成本。

對于這項業務覆蓋到普通二手住宅交易，王宸覺得短期可能性并不大。

在他看來，二手住宅交易要免贖樓帶押過戶，需要協調各方的成本很高，坪山公證處作為一個事業單位，很難去推動。

“一筆二手房交易裡，涉及到的利益方很多，買賣雙方、雙方銀行、中介、擔保公司等，每一方都是逐利的。因此，沒有益處，它們沒有動力去推進這個事情，如果買賣雙方的貸款銀行是同一家，實現的可能性大一些。”

他分析，在這裡面，銀行和中介的利益可能會受到影響。“對擔保公司影響不會很大，新模式也需要擔保公司的參與。反而是公證處會賺走銀行短期放貸的利息。”

這個模式如果想應用到深圳普通二手住宅交易，汪宸認為，可能需要自上而下來推動，出台政策給予支持。

而在珠海、深圳兩地從事贖樓擔保業務的付延同樣認為難實現。

“對客戶來說，免贖樓當然是一件好事，畢竟交易成本降低了，但目前概率比較小。”

以珠海為例，珠海年初就提出免贖樓政策，很多銀行都表态可以做。“據我了解，到現在沒有成功的案例，該贖樓的還是贖樓，這裡面還是會有很多限制，涉及到很多環節。”

從風控的角度，廣東華商律師事務所周争鋒律師則認為，目前流程尚有缺失。

他說，珠海、濟南推出帶抵押過戶的核心是，增加了過戶的預告登記和抵押權的預告登記，這兩個預告登記，對外有對抗效力。簽訂完買賣合同以後，就可以辦理這兩個預告登記，提前鎖死買受人。

“沒有抵押權預告登記，銀行的風險很大，流程上根本玩不轉。”

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