01案例要點

買方與賣方簽訂《商品房買賣合同》時，賣方尚未取得房産證，并且合同中未對賣方逾期取得房産證約定違約責任，合同簽訂後，賣方遲遲未能取得房産證，故法院對于買方要求賣方協助原告辦理房屋産權過戶登記并承擔違約責任不予支持。

02案情回顧

2018年4月27日原告被告雙方簽訂房屋買賣合同，由被告将其位于龍口市東海黃金海岸東海名居D區25号樓6号商鋪出賣給原告，原告依合同約定向被告支付定金112000元，事後被告卻出爾反爾不同意将商鋪出賣給原告。雖經原告多次找被告協商解決未果。原告為維護合法權益，故訴至法院。訴請法院依法判令被告繼續履行合同并協助原告辦理房屋産權過戶登記。同時要求被告支付遲延履行違約金，違約金計算方式是按照雙方簽訂買賣合同所約定的房屋轉讓款的30%計算，并且要求訴訟費、保全費用均由被告承擔。

03法院解析

法院認為，訂立合同的當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案原、被告簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當事人真實、有效的意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，雙方應按合同約定全面履行義務。

本案中，原告主張被告繼續履行合同并協助辦理房屋産權過戶登記，并交付涉案房屋，且要求被告支付違約金。而根據雙方簽訂的《房屋買賣合同》第四條的約定，辦理完成房産證後，一個月内辦理房屋過戶手續，據此可知被告協助辦理房屋産權過戶的前提是涉案房屋取得不動産權屬證書，而涉案房屋至今未取得房産證，雙方約定的合同履行條件尚未成就，原告訴請被告協助辦理房屋産權過戶登記屬于事實上履行不能，對此本院不予支持。

04法律分析

一、沒有房産證的房子能買嗎？

購買無證房屋是有風險的，因為沒有房産證房屋不能辦理變更登記，這意味着房屋的物權人實際還是賣方。一旦賣方将房屋抵押或轉售，買方的利益将無法保障。

二、沒有房産證的《房屋買賣合同》有效嗎？

如果賣方與買方所簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，使沒有房産證也不影響合同效力，根據《中華人民共和國民法典》第二百一十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動産物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

三、沒有房産證的《房屋買賣合同》能履行嗎？需要分情況讨論：

（1）如果在《房屋買賣合同》簽訂後，賣方實際取得房産證，且按照合同約定與買方辦理過戶手續，則該《房屋買賣合同》可順利履行；

（2）如果在《房屋買賣合同》簽訂後，賣方遲遲未能完成房産證的辦理，此時由于賣方尚未取得出售房屋的房産證，故無法協助買方辦理房屋産權過戶，該情況屬于事實上的履行不能，所以此時《房屋買賣合同》無法履行。

05法務建議

綜上所述，無證房屋買賣的風險性是很高的，所以建議謹慎買賣，以避免一房多賣、賣方不配合過戶、房價上漲，賣方反悔、房産設置了抵押等等一系列導緻《房屋買賣合同》無法履行的現實障礙。

來源：無訟網

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