(一）确定物業承接查驗方案的程序

新建物業的建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。而在現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交規定的物業資料。

因此，建設單位應在物業交付使用前至少50日根據國家有關規定完成物業的竣工驗收，取得質量合格證書，完成備案後，完全達到物業交付使用的條件後，書面通知物業服務企業進行物業承接查驗，并約定時間召開物業承接查驗協調會議。

物業服務企業接到建設單位的書面通知後，應主動與建設單位聯系，并查看物業承接查驗應具備的條件的相關文件，即：

(1)關于工程質量合格證和規劃、消防、環保認可及準許使用文件的備案文件；

(2)供水、供電、供氣、供熱等專業公司的供用合同與計量表具的相關文件；

(3)教育、衛生等公共配套設施的竣工驗收文件；

(4)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

(5)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

(6)物業買賣合同、臨時管理規約等法規規定的物業管理必需的文件；

(7)物業竣工圖紙及竣工資料。

雙方根據以上條件，約定物業承接查驗的時間，共同制定物業承接查驗方案。

(二）物業承接查驗方案的内容

以上條件具備後，物業服務企業應及時作出書面回複，并約定雙方召開物承接查驗首次協調會。雙方根據有關規定和物業承接查驗依據文件的約定，就物業共用部位、共用設施設備的承接查驗進行協商，形成物業承接查驗方案。其内容包括：

1.組建物業承接查驗小組

由物業服務企業和建設單位各抽調數名工程技術人員（包括土建與安裝專業）及管理人員組成物業承接查驗小組，建設單位亦可指派工程施工總承包單位、主要設備供貨廠家、工程監理單位參加，同時可以邀請業主代表和房地産行政主管部門參加。由建設單位和物業服務企業雙方共同推選物業承接查驗組長、副組長，制定各崗位職責與分工，規範物業承接查驗工作。

2.列出各專業工程實施查驗的技術依據

主要包括：

(1)物業項目設計文件引用的建築與安裝施工工程的國家、行業和地方标準與規範；

(2)建設單位提交的物業與物業竣工圖紙資料清單；

(3)設施設備供貨廠家安裝、調試、維修及使用說明書

(4)物業買賣合同約定的物業共用部位、共用設施設備的配置标準；

(5)建築、安裝工程施工與質量驗收系列叢書（實用手冊）。

3.确定物業現場查驗的内容

(1)物業共用部位、共用設施設備的現場查驗。

對于新建物業的現場查驗，物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：

1、共用部位：一般包括建築物的基礎、柱、梁、樓闆、屋頂以及外牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。

2、共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍牆、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

3、共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等。

(2)物業管理中的有關合同、共用設備的專用工具和機配件等。

建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場查驗和驗收的内容，但其能源供用合同應進行查驗和移交。

物業服務企業進行現場物業承接查驗的重點是查驗物業共用部位、共用設施設備的配置标準、外觀質量和使用功能，而對物業共用部位、共用設施設備的内在質量和安全性能是在查閱确認文件的基礎上進行再檢驗。

因此，物業承接查驗小組應該根據《辦法》的規定與合同約定以及物業設計文件及清單，列出現場查驗的項目和内容。

4.拟定物業共用部位、共用設施設備現場查驗方案

主要包括：查驗項目、内容、标準、方法、時間與進度、問題的收集與處理、工具與器材、參加人員、記錄人、負責人等，編制物業設施設備現場查驗計劃與進度。

5.物業承接查驗物資準備

包括：查驗人員的組織與培訓、設備、儀器儀表、工具、防護用品、記錄表格等。

(1)驗收文件的收集，查驗人員查驗前的培訓。

(2)設備、工具和儀表，主要包括：壓力表、溫度計、超聲波流量計、電壓表、電流表、兆歐表、試壓泵、鋼卷尺、直尺、高低壓電工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移動照明燈等。

(3)記錄表格，主要包括：

①物業資料查驗移交表；

②物業設施設備現場查驗記錄表；

③系統設施設備現場查驗問題彙總表；

④物業設施設備現場查驗問題處理跟蹤表

⑤物業設施設備查驗最終遺留問題彙總表

⑥物業項目移交表。

(三）物業資料的查驗與移交

物業共用部位、共用設施設備現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

(1)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

(2)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

(3)供水、供電、供氣、供熱、電梯、消防、環保、防雷、通信、有線電視等準許使用文件；

(4)物業質量保修文件和物業使用說明文件

(5)房屋、共用設施設備清單

(6)承接查驗所必需的其他資料（如物業産權資料、客戶資料、保修資料等）未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點檢查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。物業服務企業對接收到的物業資料應按規定進行分類建檔，永久保存，認真管理。

(四）物業共用部位、共用設施設備的現場查驗

1.現場查驗的方法

物業服務企業對物業進行現場查驗時應當綜合應用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置标準、外觀質量、使用功能和檢測、試驗數據。具體做法是：

(1)核對。應根據合同約定和規劃設計批準文件及引用的法規、規範和标準，以及物業共用設施設備清單對物業共用部位、共用設施設備進行現場核對，确保設施設備的名稱、型号、規格、數量和安裝位置符合規劃設計批準與物業買賣合同約定的配置要求。

(2)觀察。主要是雙方人員，特别是物業服務人員依據自身的專業技術能力和經驗以及觀察力，在對物業共用部位、共用設施設備進行現場核對時詳細觀察其是否符合配置标準，外觀質量是否存在缺陷，發現問題，詳細記錄。

(3)使用。物業服務人員在對物業共用部位、共用設施設備進行現場查驗時，要根據設施設備出廠的安裝、使用和維護保養說明文件的要求和有關設備的安全操作規程，由建設單位或供貨廠商的專業人員開啟共用設施設備，并使其達

到滿負荷運行，記錄設備運行的主要技術參數，在現場雙方進行交流溝通和有效培訓，保證物業服務企業的值班維修人員全面正确地使用管理設備，并從中發現問題，以便由建設單位責成責任單位負責解決，以保證查驗的正常進行。

(4)檢測。在物業共用部位、共用設施設備現場查驗中，查驗人員要利用工具和檢測儀器、儀表，對共用部位、共用設施設備運行使用進行狀态檢測，觀察、記錄各種數據，看其是否達到設計文件規定的要求，是否能滿足使用需要。

對存在的問題做好記錄。

(5)試驗。物業服務人員要在建設單位專業人員指導和配合下對物業共用部位、共用設施設備的有關部位進行有效性試驗（如：消防系統的分系統試驗和綜合聯動試驗；排水系統的灌水、通水、通球試驗；有防水要求部位的閉水試驗等）。注意：試驗前要做好方案，試驗中要注意安全，并做好記錄。

2.查驗記錄

現場查驗應當形成書面記錄。雙方在物業設施設備的現場查驗中，應由查驗記錄人将查驗情況認真填入各專業現場查驗記錄表。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗範圍、查驗方法、存在問題、修複情況以及查驗結論等内容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業及其他參加查驗的人員在現場簽字确認，統一歸檔保存

(五）物業現場查驗發現問題的解決

1.書面通知建設單位及時解決，并進行複驗現場查驗中，物業服務企業應當将物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合合同約定和有關文件規定的情形，由物業現場查驗小組将查驗中發現的問題分類，書面通知建設單位，建設單位簽收後應當及時責成責任人解決，完成後，組織查驗的雙方人員進行複驗，直至合格。對于不能及時解決的遺留問題雙方協商解決方案，并在簽訂物業承接查驗協議時明确約定。

2.建設單位必須派人參加物業現場查驗，并确認查驗結果，簽訂物業承接查驗協議

建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同确認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明确約定。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。

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