1、一線城市工作經常出差，父母家人均在開封老城區居住，自己婚房兩室在晉安路；

2、本打算購買一套改善，目的為孩子出生後父母過來照看做準備；

3、感覺開封房價比兩年前下降，打算出手；

4、去年年底開始看房，初步想法為家庭購置一步到位洋房，西湖周邊房子都進行了查看，感覺差别并不算大，沒有想象中高價位買到高品質的樓盤。且洋房總價太高，如果入住加裝修可能要200萬資金被套牢；

5、因此轉而尋找120内的小高，但是感覺幾個樓盤質量不太高；

6、總結：個人處在猶豫期，既不想将大量資金放置在開封房産，因為的确接手（200萬）不好尋找；但是低總價的小高層個人不太滿意。如海馬，家人覺得位置太北。

綜合和購房者的電話溝通，如下：

首先來看：男主人在一線城市工作，屬于高收入白領的中産階層，孩子老婆和父母在開封住。強調這一點是因為旨在證明其是有購買力的。進一步來看，男主人本打算盡孝心和愛心，在開封買一套洋房來改善家裡人的居住品質。

由于是改善性購房，他非常謹慎和認真，春節期間，他基本上把開封所有洋房項目看了一遍。看過之後的感覺是：汴西湖片區洋房價格虛高，三大街片區過于擁擠，中意湖區域略偏，高鐵站太偏。

在沒有找到滿意的洋房産品的情況下，退而求其次，準備在開封選擇高品質的高層産品。補充說明一點，該購房者放棄在開封買洋房的理由并不是個例，而是市場上相當一部分人的想法。我們也可以稱之為當前開封洋房市場滞銷的原因所在。

具體來說：

對于高層産品來說，有剛需和縣區客群支撐。所以，隻要價格足夠低，那麼一定不缺乏客戶。這也是近兩年以來，開封新區但凡推出6500元/㎡左右的毛坯高層産品，一定會熱銷的原因所在。如晖達新世界紫宸，永威梅隆樾，綠城春江明月，綠地四季印象等樓盤。

對于别墅産品來說，在總價層面的抗性相對較少，且對于當前的開封市場，别墅産品并不多。僅有拉菲國際、鼎立國際城、楓華西湖半島、淺水灣等幾個項目有。

所以，處于“夾心層”的就是住在老城區或者主城區的中産改善客群，在區域、價格、品質三點因素的疊加下，他們的選擇是非常困難的。

那麼，進一步來看，從中産階層的收入，還有他們的年齡，仍處于事業的打拼上升期，這也就意味着後期還會有再次改善置業的需求。所以，在這個前提下，他們就不得不考慮價格與品質是否匹配、總價過高後期能否出手，且後者是當下更主要的原因。

除此之外，還包含花200萬左右在開封這樣的三四線城市買一套房，不值。

回到購房者選擇高品質高層産品上來說，當前能拿得出手的品質高層産品價格在6500-8500元/㎡左右，如購買一套130㎡的高層産品，其價格在85-110萬/套左右，比購置同品質的洋房産品要省出來一倍左右。在這個巨大的價格差面前，容積率和人口密度兩點劣勢可能會被忽略。

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