1897年，意大利經濟學者巴萊多從19世紀英國商人的财富和收益模式中，提出了社會上20%的人掌握着80%的财富這一觀點。

在投資市場中，流傳着這麼一個道理：當80%的人都知道的投資，千萬不要去做，隻有20%知道的，才可以去做，這就是經濟學中的“二八定律”。太陽底下無新鮮事，人人都知道的商機已經不是商機，唯有走在先例，才有可能以20%的投入，撬動80%的财富。所以先知先覺成功者，後知後覺跟随者，不知不覺消費者。

“二八定律”在商業地産領域也體現得淋漓盡緻，有專業人士提出，在大多數商業項目中，20%的商鋪承接了80%以上的客戶。同樣的，在商鋪投資層面，20%的産品才能達到預期，餘下的80%或許就是可能踩到的雷區。

關注商業地産的都知道，商業地産投資市場在經曆了2011-2015年的爆發期後，進入了漫長的緩沖調整期，疫情影響、電商沖擊種種因素讓投資人對商鋪投資有些望而卻步，談“鋪”色變似乎成為了投資人的共識，一鋪養三代也變成了他們心裡的僞命題。

然而，商鋪真的從香饽饽變成一文不值的雞肋了嗎？

當然不會！實體零售業肯定不會消亡，但你必須謹慎投資，精準避雷，具有投資價值的那20%的優質商鋪仍有可能被你找到。

比金錢更重要的是投資思維，買商鋪也是一個技術活。今天，我們一起來看看投資商鋪需要關注的12個要素：

1

地段

地段可以說是投資商鋪的第一先決條件，也是決定商鋪價值的首要條件。好地段的商鋪，當然是香饽饽，位于市中心的繁華鬧市區地段的商鋪，成本必然就高，但消費力和回報率也一定是成正比的。

不過繁華地段的商鋪雖好，但價格也極高。如果你暫時沒有那麼多的預算可以考慮下地段稍次、其他各方面條件較好、租金收益也不錯的二類地段的鋪面。

2

臨街狀況

商鋪正因為臨街才稱之為商鋪，大部分的人不是因為購物而購物，他們是在逛街的過程中産生了購買欲望才發生購買行為，有85％的人會在逛商場的過程中臨時改變購買計劃。

因此，在投資商鋪中要注意：盡量購買臨大街，人們容易看見，也方便走到的鋪面。臨大街比臨小街要好，在路口臨兩面街比臨一面街要好，走得人多的那一面比較好。

當然，這一切必須靈活對待。在市場中的商鋪是另一種形式，也許面臨的隻是一個過道，這種投資除了考慮以上原則，更要多方考慮其他因素。

3

人流量

你可以站在想要投資的商鋪門前，統計每個時段路過的行人有多少。

比如在計劃開店的地點掐表記錄經過的人流，測算單位時間内多少人經過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對面的人流量。馬路中間的隻算騎自行車的，開車的不算。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定标準，比如馬路中間有隔離帶，顧客就很難再過來消費，就不算對面的人流量。

但是需要注意的是，絕對不是路過的人多，買東西的人就一定會多，購買行為與諸多要素有密切聯系。人流僅可以作為購買商鋪的一個重要指标。

4

駐留性

想使人在你這裡消費，要看人們願不願意在你這裡停留。附近沒有停車的地方，門前人行道狹窄、來往的人流永遠隻是路過，也不能産生好的銷售業績。

要知道，路人不全是消費者，在沒有消費氛圍的環境裡，他們會缺乏消費動力。而在消費環境濃厚的環境裡，很多人就會被潛移默化地感染。所以，鋪面是否能讓人們逗留下來很重要。

5

購買習慣

人們的購買習慣一旦确定，要想改變非常不易。不要以為附近沒有同行跟你競争就沾沾自喜，要知道，大部分的購買行為都發生在成行成市的地方。

你買服裝會到哪裡去買呢？買電器、買家具、買二手房會去哪裡買呢？所以如果人們買服裝都去服裝一條街的話，你在這裡開一家五金店，那麼，在這裡投資就值得商榷。

所以，投資商鋪必須仔細研究人們的購買習慣。

6

人流動線

古語說“一步差三市”。開店地址差一步就有可能差三成的買賣，為什麼會這麼說，其實這跟人流動線有關。

在特定區域裡，人從哪個位置進入，更容易往哪個方向走等，如果你在小區入口或出口處各開一家便利店，那麼入口處的店一定比出口處的人多。

7

便利性

一個很好的商鋪，一定要使需要它的人能很方便地得到。

有沒有停車場，交通是否能夠暢通方便，這也是資源商鋪發展的一個重要的基因，買車的人越來越多，停車位越來越少，沒有停車位，就意味着失去了很多需要有停車位的客戶，方便性特别重要。

8

商圈

選擇商圈即确定目前重點在哪個商圈開店，主要目标人群是哪些。在商圈選擇的标準上，一方面要考慮商圈的穩定度和成熟度，另一方面要考慮自身商鋪的市場定位以及周邊商圈人群的購買習慣，消費水平，消費能力等，

市場定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同，在貧民窟裡面買的商鋪，消費力肯定也上不去。

9

未來規劃

每一次商機的到來，都會成就一部分人，也讓大部分人後悔莫及。簡而言之，投資，眼界很重要，可以站得不高，但一定要看得長遠，如果你對未來發展趨勢和規劃毫無概念，那就永遠都抓不住機會。

城市在變遷之中，本來熱鬧的市場，因為附近居民的遷移，生意可能一落千丈。

原來毫不起眼的鋪面，也可能因為附近某個建築的興建而變得炙手可熱，價格翻倍上漲。道路的改建、拓寬，城市的整體規劃，都對商鋪的價值有極大的影響。

如果能預先了解城市規劃，提前進行布局，擁有對市場準确地判斷，超人的膽略，才能獲得不流于平庸的回報。

10

淨高

對于商鋪本身要關注下樓層淨高是多少，商鋪所在當地商圈的位置是在一個什麼樣的定位，是在兩邊還是在中間，還有房間的朝向格局等等。

商鋪樓層的淨高要超過住宅的高度，使人沒有壓抑感，一般有3.2米到3.8米就可以了。但如果更高能達到5.8米以上可以做二層的商鋪最好，相當于買一層送一層，得房率200%

還有商鋪的展示面越大，價值越高。門口很小，進深很深的門面價值相應降低。

11

可經營業态的選擇

看一個商鋪的時候，要知道他能夠做什麼業态，如果開發商有規劃，那就要充分考慮這個行業的可持續性。

行業是決定商鋪未來的一個方向，一個夕陽的行業是不能夠，支撐你未來的租金收益率。

能不能經營體驗性的項目，經營體驗性的項目，具有更好的租金回報率，美容，美發，足療，兒童藝術培訓，兒童體驗項目，餐飲，電影，這些項目才能夠支撐你獲得足夠好的租金來源，而且相對高端。

12

投資收益率

投資商鋪前一定要搞清楚，現在商鋪的租金價格是多少，和要購買的商鋪之間的收益率關系，影響多大？

判斷商鋪的未來，租金增長率有多少，就會依靠以上的這些數據或者是方向，來進行一個全方位的參考，做得越詳細，參考價值越高。

商鋪的租金價格是多少，也可以參考附近的商鋪價格。根據附近商鋪的租金，可以了解商鋪的投資收益率。年收益率10％或更高，基本上都是動人的神話故事。

年收益率能達到8％以上就很不錯了，現在大部分的商鋪年收益率在5-7％左右。

收益率低于4%的就不要考慮了。

商鋪投資學問當然不僅這些，但這些要素為主因，最後一點，購買商鋪不僅僅要看它的優勢，還要看它的劣勢和不足的地方你能不能夠接受，這樣綜合去判斷一個商鋪它的未來價值。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!