曾經有個朋友在買房拿鑰匙後跟我說，房子的面積變大了，要補交房款，懷疑是開發商故意加大了公攤面積，想去申請複驗。

我對他說：“還是算了吧，房子的面積你是算不出來的，老實補交房款，到時如果轉手，同樣可以多賣點面積。”

我這個說的是實話，一名普通的業主，即使把全套圖紙擺在你面前，房屋任你測量，你也不一定算得出房屋的公攤面積等相關數據。

因為每一戶的公攤面積是無法直接測量的，所以一般是先測量計算出總的套内建築面積和總的公攤面積，兩者相除，得出該樓層的公攤系數，然後再根據每一套戶型所占的面積比例來分攤公攤面積。公式為：A戶型套内建築面積/總套内建築面積*公攤系數。這裡面有幾個專用名詞，我在後面作一些解釋。

那麼要想計算出公攤面積需要怎麼辦呢？你需要具備以下三個條件。

1. 整棟房屋的建築藍圖（有時甚至需要整個小區的規劃圖紙）。
2. 正确的測量方法。
3. 正确的計算方法和計算規則。

首先房屋的建築藍圖需要到房管部門申請查閱，而且需要有充分的理由，那麼暫且相信你能做到。

另外就是正确的測量方法，隻要用點心，你也可以學會。

• 難點就在于計算方法和計算規則。

下面我就重點聊一下關于公攤的計算方法和計算規則，我了解這些之前，我們首先要明白幾個專有名詞：建築面積、套内建築面積、套内實用面積、公攤面積、公攤系數、公攤率。

這裡要注意的是：不管哪一種面積，其計算規則都是外圍牆體的中軸線所圍合的區域，而牆體中軸線的尺寸我們是沒法測量的，隻有先測量房屋的淨空尺寸後，再根據圖紙查看牆體厚度後再計算牆體中軸線尺寸。

1. 建築面積：建築面積也可以稱為産權面積，也就是我們買房時合同（或房産證）上所記載的面積。而一個小區的總建築面積在土地拍時就已經确定了（根據容積率計算出來），在土地出讓之前，規劃部門就會給這塊地設定一組經濟技術指标數據：包含容積率、建築密度、綠地率等。地面上總建築面積＝土地面積*容積率。
2. 套内建築面積：很多人可能聽說過套内面積、實用面積等說法，甚至會把這兩個名詞劃上等号，但是這兩稱稅并不科學規範。在相關規範文件中正确的叫法是套内建築面積和套内實用面積，而套内建築面積和套内實用面積也并不相等。套内建築面積＝建築面積-公攤面積。
3. 套内實用面積：這個面積才是我們走進房子後所能直觀感受到的面積，也就是我們房子内部的淨空面積，套内實用面積＝套内建築面積-套内牆體所占面積。
4. 公攤面積：這個就不用說了，很好理解，就是公共區域所利用的面積，但要注意的哪些區域可以劃分到公攤面積，這個就難說了，因為它不僅僅包含我們所熟知的公共過道、電梯井，設備房等，甚至還會包含不在該棟房的物業管理服務用房，當然，這個可以根據建築藍圖來查看，原則上是給誰服務，誰來公攤
5. 公攤系數和公攤率：這兩個都是衡量公攤面積大小的一個數據，但計算方法不一樣，結果也相差甚至遠。公攤系數＝公攤面積/套内建築面積，而公攤率＝公攤面積/建築面積*100%（公攤系數一般用小數表示，公攤率用百分比表示）。在房管部門出具的驗收文件中一般會以公攤系數來表示公攤的大小，而并不是公攤率。

假設一套建築面積為120平方的房子，公攤面積為30平方，那麼其套内建築面積則是90平方，套内實用面積＝90平方-套内牆體面積，大約在80平方左右（不同的戶型牆體所占面積不一樣），公攤系數為30/90*100%＝33.33%，公攤率為30/120*100%＝25%，如果是一些商住樓，由于其電梯和設備用房相對較多，公共前室也比較大，那麼其公攤系數很有可能就會超過50%，如果是一些室内的商鋪，其公攤系數會更大，甚至會超過60%。

下面是我自己繪制的關于各種面積的示意圖（虛線框内）：

各種面積的示意圖1

各種面積示意圖2

也許有人會覺得上述的一些計算公式會比較小兒科。那麼下面就來聊一下複雜的公攤法則。

我們假設有這樣一棟房子：一二三樓是商鋪，四樓以上是住宅，而某一部電梯從一樓開始要經過所有樓層，那麼一二三樓的每一間商鋪都要對所在樓層的電梯區域面積進行公攤，另外還要對該樓層的過道和設備用房進行公攤。而另一部電梯卻不經過二三樓（不開門），直接從一樓到達四樓以上的住宅，那麼四樓以上的所有住房，不僅要對它本樓層的公共區域進行公攤，還要共同對一二三樓的電梯井進行公攤。怎麼樣，暈不暈？

所以對于這棟樓來說，并不是每一間房子的公攤系數都是一樣的，隻能說每一層的公攤系數是一樣的，當然，對于一些純粹的住宅樓，整棟的公攤系數一般會是一樣的，但對于不同的樓棟，公攤系數又可能不一樣。

我以上的舉例，都是在實際中相對簡單的情況，如果是一些更為複雜商住混合樓，想要計算公攤面積，不僅要看懂圖紙，還要要弄清楚整棟建築中每一個區域的使用功能以及為誰服務，最後在現場實際測量，才能計算得出。

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