城市化的發展，推動人口聚集。

山東菏澤市是山東地區16座地級城市之一，地處山東西南部，是魯蘇晥豫四省區域中心城市。

正是由于菏澤這座城市地理位置相當不錯，也推動了菏澤的發展。

根據第7次人口普查數據，現在菏澤地區的常住人口高達879萬人菏澤人口，在山東省排名第五，在全國處于第34位。

對于菏澤這座城市來說，人口也出現了“大暴增”。菏澤人口相比于10年前人口大幅度增加。

在2000年左右，也就是第5次人口普查數據，整個菏澤地區的常住人口大約是809萬。

在2010年左右，也就是第6次人口普查數據，整個菏澤地區的常住人口大約是828萬。

而僅僅10年時間，現在菏澤地區的人口已達879萬。

要知道随着城市化的發展，全國城市出現了一定的人口遷徙，很多位于北方區域的年輕人逐漸流向南方，對于南方很多城市人口在暴增，而北方很多城市人口在減少。

嚴格意義上說，整個山東地區地處北方。而菏澤相比于青島、濟南、煙台等地綜合實力的确弱一些，但菏澤地區的人口仍然出現50萬以上的正增長。

從菏澤的人口增加可以看出，這座城市也具有很大的魅力。當然這種人口增加也主要取決于菏澤綜合實力的提升，取決于當地年輕人對這座城市的認可。

近10年來，菏澤整個城市面貌煥然一新，菏澤城區逐漸具備大城市格局，對于菏澤部分縣級城市而言，逐漸從城鎮轉化為小城市，從小城市轉變為中等城市。

當然随着城市化的發展，菏澤地區樓市房價“一去不返”，現在菏澤地區房價相比于10年前也的确上升不少。

現在菏澤地區平均房價大約為0.56萬，在全國316座城市當中處于第224位。

盡管菏澤房價相比于山東其他城市而言，房價偏低，但菏澤房價在過去10年仍然出現很大幅度的正增長。

如果時光可以倒流，或許很多在菏澤創業的年輕人更願意在10年前就選擇在菏澤城區安家，畢竟那時候菏澤城區的房價遠比現在低得多。

2012年，位于菏澤平均房價大約隻有0.34萬。

僅僅10年的時光，菏澤地區房價也出現了翻天覆地的變化。

對于一座城市而言，随着城市綜合實力的提升，城市相關配套的完善，那麼城市樓市固定資産價值必然會呈現一定幅度的攀升。

但對于一個年輕人來說，10年時間或許是人生最為寶貴的十年，但10年時間想收入大幅度翻一倍的概率并不是特别高。

從菏澤地區的房價變化，我們也可以看到，随着城市化的發展，的的确确城市房價一去不複返，當然現在菏澤地區的房價對于年輕人來說還算是非常的友善。

站在城市的角度，城市房價10年出現一定幅度的上升，是城市發展的必然，更是年輕人對城市最大的認可。

從經濟的角度看菏澤，以2020年為例，合則共完成經濟總量3,483億，在山東省16座城市當中處于第8位，屬于中等水平。

而菏澤的經濟總量在全國也是處于第69位，相對來說這座城市發展水平并不差。

當然城市經濟高速發展的進程中也存在一定的不足，比如菏澤人均收入相比于山東膠東半島沿海城市而言，的确收入差距比較大。

而經濟的高速發展，也會推動整個城市化建設，推動樓市的發展。

對于城市樓市而言，或許房價仍然随着巨量的人口聚集城區，推動城市樓市房價上漲。

整個菏澤地區共包括有9個區縣，其中包括牡丹區、定陶區兩大中心城區。

随着城市化的推進，現在菏澤城區的人口越來越多，而現在菏澤這兩大城區的人口總量已超過220萬。

從菏澤城區的人口總量可以看出，菏澤是一座标準的大城市格局。

當然随着城市化的發展，菏澤縣域城市的發展水平也越來越高，菏澤擁有非常知名的曹縣，而現在曹縣地區的常住人口更是達到138萬人。

對于曹縣這座縣級城市來說，也完全具備大城市格局，随着未來曹縣城市建設越來越好，相信會有越來越多的年輕人前往曹縣安家。

菏澤還擁有多座百萬級的縣級城市，現在菏澤郓城縣達到112萬，單縣達到102萬，巨野縣也達到92萬。

就菏澤地區房價而言，現在菏澤地區房價最高的主要是菏澤重點建設的牡丹區。

而現在牡丹區的平均房價已達0.67萬，遠高于菏澤地區平均房價。

牡丹區房價之所以高，主要在于這個區域的配套設施的确要好于周邊縣域城市，随着牡丹區基礎教育大幅度提升，也促進了周邊縣域城市的年輕人快速到牡丹區安家。

在菏澤地區房價處于第2位，主要是菏澤的巨野縣，而現在巨野縣平均房價已達0.58萬，也要高于菏澤地區平均房價。

另外對于菏澤地區當中的單縣、定陶區、郓城縣這三座區域來說，平均房價基本都是處于0.5萬。

當然随着城市化的發展，各大區域房價仍然存在一定的差距。

現在曹縣平均房價約為0.47萬，東明縣平均房價約為0.42萬，鄄城縣平均房價約為0.4萬，而成武縣平均房價約為0.38萬。

從菏澤地區這9座區縣的房價分布，我們也可以看到，除開牡丹區的房價遠高于其他區域，其他8個區縣的房價差異真的很小，側面反映到菏澤整個城市建設處于均衡發展的态勢。

菏澤作為四省交界的區域中心城市，未來的發展空間巨大。對于這座城市，盡管在城市化發展進程中存在一定不足，但這座城市樓市仍然具有很好的未來。

支撐菏澤樓市最大的支撐點，主要來自于這個區域的人口衆多。而對于菏澤這座城市來說，管轄的區縣隻有9座，而人口達到了879萬以上。

對于一座城市樓市而言，巨量的人口是城市樓市最大的基石，而年輕人更是這座城市樓市最大的未來。

從人口年齡結構上看，菏澤地區14周歲以下的常住人口高達25.1%。15~59周歲的常住人口約為56.57%。而對于60周歲以上的常住人口僅為18.32%。這也就是說，菏澤是一座人口偏年輕化的城市。

站在城市的角度，菏澤是一座年輕化的城市，更是一座不斷朝前發展的城市。相信未來的菏澤會越來越好，對于菏澤樓市也有很大的期待。

個人觀點，僅供參考。

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