文 / 子木

昨天一位讀者跟我哭訴，這兩年投資買房，賠得彈盡糧絕。

老李是一位書法老師，前些年在天津開課外興趣班，為人勤奮、頭腦靈活，招生規模越來越大，有了錢以後害怕通脹吃錢，就跟着朋友買房。

因為天津限購，外地又不敢買，于是就把注意力轉移到了商鋪。

前前後後，老李總計購入5套商鋪。

當别人都羨慕老李腰纏萬貫的時候，隻有他知道，早已身陷泥灘。

“現在出租很慘，隻有一個商鋪出租，而且是比去年便宜20%，其他幾個無人問津，現在生意難做，人們都租不起了。也想過賣掉兩套緩一緩，結果挂了一年根本沒人問，總之，命不好，遇上了“疫情”。

悲上心頭，老李還特地作詩一首：

“一筆一畫數十載，一撇一捺被人宰。”

事實上，人生如一場修行，得意時“一日看盡長安花”，艱難時，“潦倒新停濁酒杯”。

大環境不好，影響的是所有人，而老李買房投資虧了，歸根結底，就沒搞明白“商鋪”到底是怎麼回事兒。

變數

這兩年疫情對商鋪的打擊，的确非常慘烈。

拿2020年來說，國内（登記）吊銷撤銷的小店多達304萬家。即便排除流動攤販、網店，其中小店、店鋪倒閉數量仍然有上百萬。

在百萬小店倒閉潮中，景區是最慘的，因為太過依賴遊客，疫情一來，客源了了，直接斷了現金流。

而社區裡面，因為住戶比較穩定，還勉強能維持，當然也分行業，這兩年，倒閉最多的，是教育、健身和洗浴這些跟基礎生活無必要關系的商鋪。

這些小店，再小通常也得投資十幾萬，稍大點的得三五十萬，繁華地段的店，加上壓貨、人工、倉儲，一年得多賠個百八十萬。

圖源于網絡

這些錢在富裕家庭眼裡不算什麼，大不了關門大吉，回去搓麻将，但有的店，是一家人幾十年攢下來的命根子，就靠每個月折騰幾千塊錢吃飯過活。

虧一兩個月還能撐，但虧半年，就是要人命。前段時間，網上爆出，上海一姑娘，做網絡直播，求财賣色，隻是為了給奶茶店“續命”。

據統計，2020年疫情前，北京有14萬輛滴滴，疫情後，這個數字是37萬；全國新增的57萬外賣騎手，其中20%都是店鋪小老闆。

聰明人心裡清楚，雖然子木用的2020年的數據，但并不是講的過去，而是現在和未來。

我們所有人都不知道“疫情”何時結束，下一站又在何處。

不幸中招的城市，損失最嚴重的就是這些小店小鋪，這幾天的西安，疫情肆虐過後，不知道有多少老闆轉身投入滴滴和外賣騎手。

總之，未入場的人，預期低落，看不到前景，而經曆過的人，元氣大傷，很多都沒有再開店的心思了。

這時候肯定有人會跟我擡杠，“禍兮福兮，福兮禍兮”，商鋪市場慘淡，難道不是抄底的最佳時機嗎？

“萬物投資看本質，未來潛力看趨勢”，一句話，商鋪短期疫情風險大，長期還得看“供需”。

泡沫

不知道大家有沒有發現一個怪象：

早在疫情之間，樓下商鋪就在一茬一茬被換掉，最後滿大街都是藥店、餐飲店、理發店和二手房中介門店。

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道理很簡單，這些店鋪要麼是“時間商品”，要麼是“服務商品”，是電商攻擊範圍之外的。

“電商興起，線下凋零”，早在十幾年前就開始了，最早是服裝店大量倒閉，很多店鋪老闆撐到最後，含淚寫下：“清倉特賣，馬雲所害”。

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後來，小到紐扣，大到挖掘機，都能從網上買到，昨天，就連隔壁72歲的王大媽都攔住我，笑眯眯地問，“能不能幫我砍一刀？”

放眼望去，這場滔天大水奔湧向前，從未回頭，而疫情的出現，隻不過讓曆史進程，再次加速。

5年前，誰都沒想過，二手販子能被電商直播扼殺，而街邊小攤販竟然被社區團購搶走了生意。

在疫情和電商的夾擊中，關店潮勢必愈演愈烈，“一鋪養三代”徹底淪為笑談。

需求衰退，然而供應卻一路高歌。

我這幾年在全國各地跑盤，發現除了一些大體量的綜合體鋪面，幾乎每個樓盤或多或少的配有一部分底商，單層、雙層都有，各個小區離得很近，很可能導緻一條街都是商鋪情況。

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但開發商們卻對此，視而不見。

銷售的時候，跟住宅業主說，此盤擁有幾千平米的商業配套，買不了吃虧買不了上當。話音未落，轉身又跟商鋪買家宣傳：

“黃金地段，流量穩定，千戶業主，财源滾滾。”

生意場上，左右逢源，百利無一害。

然而事實上，剛需盤因為入住率高，能撐得起流量，但入住率較低的投資盤，商鋪幾乎無人問津，一片片在那裡空着。

誰都沒注意，在商品房庫存高企的同時，底下還藏着一個巨大的泡沫。

砍一刀

數據顯示，1999-2021年11月，全國商業營業用房新開工面積累計達32.28億平方米，年均複合增速約為26.6%。

如果按照均值100平米計算，20年時間，我們全國共造了3228萬套商鋪，數值驚人，相當于4個大北京房子總套數。

事實上，大概從2017年年初開始，全國商鋪銷售面積就已經在一路下滑，并在第一輪疫情出現時期，跌到曆史谷底。

短暫激增後，緊接着又在2021年4月開始繼續新一輪極速下滑，連續8個月同比下降，跌入負值。

需求疲軟，供給旺盛，二三四線城市形成巨大的商鋪“堰塞湖”。

最典型的是湖南長沙，商鋪庫存已經達到434萬平米，去化周期高達199個月，近16.6年。

高庫存導緻房價一路下跌，開發商從去年年底就開始打折降價，甚至推出5折甩貨清倉。

還有三四線代表長春，截止2020年末，商鋪庫存308萬平方，去化周期高達71.67個月，哪怕接下來再無新增供應，也得賣将近6年。

不單是長春的新區，即使是南關、朝陽這些發展多年的老區，也有大量商鋪空置，上面貼滿“旺鋪轉租”。

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高庫存的地方不勝枚舉，但和住宅市場一樣，也出現兩極分化：

一些城市開始“洩洪”，大規模打折放量，然而還有很多城市還在自欺欺人，玩命“繃着”。

前段時間我去呼和浩特調查，路邊都是空置商鋪，但我去打聽價格，一個比一個高，租金還異常堅挺，開發商死活不降。

真是把“有價無市”這個詞，演繹到了極緻。

那邊的開發商也很雞賊，有的樓盤底商一個沒賣，就挂上了牌匾，什麼愛馬仕、寶格麗、LV，世界大牌應有盡有……

朋友說，道理大家都懂，但價格就是不能降，因為每年周邊村都有土豪上來買這東西，不管租出去租不出去。

張二麻子買了，朱三跨子眼紅，也得來一套。因為他們還堅信“一鋪養三代”，有鋪子就是有面子，有面子就是有錢人。

前幾年，鋪子不愁租，因為當地産業不夠，人們想創業隻能“開店”，一波一波進，一茬一茬倒，後來疫情後，賠錢的人實在太多了，就沒人再敢開店了。

而那些土豪們也被徹底套死在高崗上。

這篇文章推出後肯定會得罪很多人，但我要堅持寫出來，喚醒那些被蒙蔽的購房者，“如果你是普通人，答應我，别買商鋪”。

樓市買房，一定要謀時而動，順勢而為！

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