01

在生活中，每個人都有自己的職業，身份定位，也有适合自己的圈子，

其實房子跟人是一樣一樣的，

往大了說，

闆塊就是一個社交圈，房子就是獨立的人，

特定的闆塊，适合買特定的房子，

往小了說，

一個小區就是一個社交圈，不同戶型就是獨立的人

特定的小區，适合買特定的戶型，

所以買房有一個非常重要的原則：闆塊定位，樓盤定位，戶型定位一定要統一。

通俗點就是：

在高端闆塊買改善樓盤的主力大戶型，

在剛需闆塊買剛需樓盤的主力小戶型。

為什麼會這樣呢？

因為不同的闆塊，吸引到的客群是分層的，

高端闆塊吸引高淨值人群，他們對産品要求更高，戶型要求更大，更重視品質和居住舒适度。

而剛需闆塊的客群對價格比較敏感，更注重居住的實用性，所以緊湊戶型更暢銷。

02

之所以我們要選擇闆塊，樓盤，戶型定位一緻，

我認為它主要影響了兩個方面：

1：自住體驗

人是一切社會關系的總和，鄰裡關系是生活中非常重要的一環，

如果一個小區，小戶型和大戶型面積差異過大，那對應的，業主的經濟收入，家庭結構，思想觀念等差異就會比較大，

在小區日常運營，維護，以及服務中，更容易發生一些觀點的碰撞和摩擦，

我并不是說誰一定好誰一定對，世界上的很多觀點都沒有對錯之分，

隻是單純的覺得，同樣收入，同樣家庭結構的人群住在一起，溝通上相對更方便，做事情更高效，利于提升生活幸福度。

另外，除了小區，人的日常生活半徑還包括小區周邊的1.5公裡範圍内，

我們需要買菜，理發，美容，健身，上學，就醫等一切社會活動，

所以，生活半徑内一切的事物，都屬于我們的居住圈，消費圈。

一個剛需闆塊的高端樓盤的業主，可能會不滿意周邊商業能級，學校質量，甚至是治安環境等，

而一個高端闆塊的剛需樓盤業主，則可能會認為周邊消費層級較高，生活成本較大等，

圈子不同，不必強融，找到合适的位置，生活舒适才是最重要的。

2：流通性

上面說了，不同的闆塊，吸引的客群不同，

符合闆塊定位的樓盤，戶型，潛在客群更多，相應的流通性更強，

如果買到定位錯配的樓盤和戶型，則流通性降低，甚至後期需要降價來獲得市場認可。

比如龍泉的保利逸都和府，該樓盤位于大面，

大面是個典型的剛需闆塊，潛在客群大部分為價格敏感型，預算不高，

然而，保利逸都和府項目有96套疊拼，總價段在450-550萬之間，所以銷量較差，

在新房階段就不受市場歡迎，将來在二手房市場，流通性勢必也比較差。

再比如，雙流的融創長灘壹号，容積率低于1，綠化不錯，品質也好，

然而，他位于航空港，片區為剛需屬性，他作為别墅項目，潛在客群較少，加上小區的會所流産，

如今二手房單價在2萬出頭，近幾年漲幅遠遠低于成都大盤漲幅。

再比如，天府新區的戛納灣濱江，這個小區在華陽，周邊老小區較多，屬于偏剛改的小區，

從目前二手房挂牌來看，套三戶型的單價明顯比套四要貴1-2千。

那麼是不是剛需樓盤一定是買小面積最好呢？

也不是，

目前房票珍貴，大家買房都想一步到位，因此緊湊型的三房大概率比兩房流通性高一些，

比如在青羊的中壩片區，比較熱門的樓盤比如光華逸家，榮盛花語城等，套三的單價普遍比套二貴1-2千。

再比如，成華區的中環TOD十裡風和，地段不錯，但是他50多平套一的洋房，今後無論從增值還是流通性來看，大概率都比較差（純個人推斷）。

目前市面上這種闆塊定位與樓盤定位差異較大的樓盤挺多的，為了不招麻煩，我就不一一點名了。

03

那麼，在我們買房時，怎麼判斷這個闆塊是剛需闆塊還是高端闆塊呢？

判斷方法有很多，比如地勢地貌，生态環境，學校資源，商業形态等等，

其中有一個非常重要的核心判斷方法，就是看版塊内其他樓盤的定位。

如果片區内大部分樓盤都是改善型為主，那麼這個闆塊的居住圈層是比較純粹的，

所以應該買改善型樓盤，偏大的主力戶型。

反之亦然。

那麼如果，片區處于開發起步階段，周邊樓盤較少，

那我們怎麼預判這個闆塊将來是高端闆塊還是剛需闆塊呢？

有幾個方面可以判斷：

1：政府對于該闆塊的定位

從控規圖可以看出，闆塊将來的各項土地性質，工業用地多少，商業用地，住宅用地，綠化用地等等，

如果綠化用地多，搭配着部分住宅和商業用地，那顯然宜居性是比較好的，有着做高端闆塊的基礎。

2：看已拍土地的指标

土拍時，土地容積率多少都有相關規定，如果闆塊内都是低密地塊，那相應的産品上也是以改善為主，

改善盤紮堆，就容易擡高整個闆塊的價值。

3：看産業能級

如果闆塊周邊有高精尖産業，能夠聚集大量高收入人群，那麼闆塊就有做高端的客群，高端屬性确定性更強。

反之亦然，

總之，關鍵點就在于這三個：

産業能級，生态資源，地塊開發要求。

至于學校，商業等其他配套，則是後話了，這些配套會根據樓盤打造甚至銷量等随時變動。

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最後，想必大家都有疑問，

既然闆塊定位，樓盤定位，戶型定位要一緻，那麼為什麼市面上會出現錯配的樓盤呢？

我個人認為原因有兩個：

1：每個開發商内部的人事關系都非常複雜，

統籌前策這塊的人，不一定能幹好這塊工作，所以在前期調研，做産品定位時，出現了與市場偏差的情況。

2：在政府限價背景下，

開發商的利潤被嚴重壓縮，為了利潤做偏改善的戶型，期望後期通過營銷等一系列手段，讓購房者買單。

但其實，一個樓盤能不能熱銷，前期的産品定位，戶型打造占了決定性作用，

後期的一系列推廣都隻是錦上添花而已。

最後總結一下，

做事情，穿衣服都可以标新立異，特立獨行，

但是買房，如果想要居住更舒适幸福，想要以後流通性更好，就最好遵循闆塊定位，樓盤定位，戶型定位一緻的原則，

我把這取名為“三位一統”

哈哈哈我太有才了，

Over！

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