原創 令狐沖 韭圈兒

前段時間發了一篇深度解讀REITs的文章，後台有不少留言，不少問題還是相當深入。

REITs确實是個好東西，而且作為前幾批，一定都是非常優質的項目。但是它的複雜性，從招募說明書的頁數就可以見一斑——

第二批REITs中的“華夏越秀高速公路封閉式基礎設施證券投資基金”，招募說明書高達1370頁。

看起來買了之後就可以躺賺利息分紅的項目，認真研究起來并不簡單，我也是連續肝了好幾天，還加了兩天班，才算是把它研究透。

今天就以華夏基金的這個項目為例，給大家再深入講講REITs。

不同于股票也不同于債券，公募REITs以不低于80%的資産投資于基礎設施，每年要将可供分配金額的90%拿出來分紅。

隻要每年的業績夠好，那麼大部分錢是必須要拿出來分的，所以公募REITs有高分紅的特性。

根據底層資産不同，它又可以分為兩類：産權類和特許經營權類。

産權類REITs同時獲得租金收益和到期後的不動産處置收益，派現率往往比較低（如園區、倉儲物流等），股性比較強。

也就是說，到期後你手裡還是有東西的。

特許經營類則不同，這類REITs收益僅來自底層資産的收入，經營權價值逐年遞減直至歸零，派現率較高（公路），債性比較強。

也就是說，等你的特許經營時間到期了，最後手裡什麼都不剩。

這次華夏基金越秀高速公路的項目就是特許經營類的REITs。

在看REITs的招募說明書時，有幾個相當重要的知識點，大家一定要注意。

第一點，要注意它的特許經營時限。

華夏越秀高速公路的特許經營權是15年，如果不擴募的話，理論上高速公路的特許經營權到期後，REITs的淨值就趨于0（假設基金全部投資了基礎設施）。

不過既然招募的合同裡定了50年的存續期，那應該是有擴募安排的。

但擴募後一方面會并入新的資産，另一方面投資者認購情況對份額可能産生影響，收益如何我們就要等15年後再重新評測了。

大家可以認真看看招募說明書，首發的預期收益是15年内，且越臨近到期日，淨值的波動越大。

這裡我整理了一下已經發行或者準備發行高速公路類REITs的特許經營時限：

第二點，要注意項目的IRR（内部收益率）。

無論是測算公路的車流量、收費，還是整年的收入、利潤，最終還是要落在收益率上。收益率也是大多數投資者最關心的指标。

不過大多數人隻是簡單的看一下分派率（分紅）。

分派率有一定的誤導性和迷惑性，我把三隻公路類REITs的預期分派率做了個統計：

數據來源各産品招募書

看上去，“浙商證券滬杭甬”分派率遙遙領先，但适合直接買買買嗎？

特許經營類項目每次派息是包含本金的，而且特許經營時限到期後淨值趨近于0。

所以，特許經營的時限會影響投資者的最終收益。

“浙商證券滬杭甬”的特許經營權限隻有10年，而其他兩隻則有15年，分派率看似高點，但時間更短，所以看上去的最高反而不一定是最高。

想要真正洞徹收益率，IRR還是更合适的指标，它能夠對比不同回報周期下，現金流入帶來的收益情況，三個産品的IRR估算如下：

數據來源各産品招募書

“平安廣州交投廣河”雖然沒有披露預測的IRR，不過特許經營權時限與“華夏越秀”相同，預期分派率上率低于“華夏越秀”，測算的IRR應該是小于“華夏越秀”。

這麼一對比，第二批中“華夏越秀”的這個項目确實相當優質。

當然，披露的IRR隻是估計數，作為首批打開REITs市場的頭部産品，各家的估算會有一定的保守程度。

真正的收益我們還要觀察後續季報披露的實際分派率，跟蹤對比來驗證。

第三點，要注意負債率。

一開始我很好奇為啥不用募集的資金來還債，問了一下行業内的朋友，他們說合理利用低利率的負債實際上可以增厚權益投資人的收益。

畢竟隻要項目每年的收益率高于貸款利率，高負債率就不是壞事。

“華夏越秀”估算的IRR最高，就有負債率高的同時貸款利率比較低的原因。

REITs在分紅前，是要先償還貸款利息的，高負債意味着，如果利率發生變動可能會對分紅産生較大影響，畢竟收益的反面往往對應着風險。

不過相對來說，負債率的比重都不大，如果真的出現極端情況的利率變化，也可以通過降低負債率減少風險。

當然，高IRR、低負債率、低利率這是一個不可能三角，三項不太可能共存，我們在挑選産品的時候，一定要對比考慮。

至于其他的諸如基金管理人、ABS管理人、發行人、基礎資産情況等信息，作為前幾批REITs産品，這方面肯定是值得信賴的。

未來随着未來REITs類産品發行常态化，這塊需要重點關注。

最後就是購買方式。

目前第一批産品上市後都漲了不少，最高的有近30%，所以大部分都處于溢價狀态，高位進場還是要謹慎，不僅有下跌的風險，未來還會稀釋分紅率。

所以第二批的REITs 項目大家可以積極認購。

認購的方式可以選擇直銷渠道，比如華夏基金這隻就可以去華夏的官網或者APP，也可通過券商走場内認購的渠道。

當然銀行和第三方平台也能買，就是以後想要轉托管到場内稍微麻煩點。

不過大家也要做好心理準備，畢竟紅紅火火的另一面就是極低的公衆投資者認購比。

第一批的認購比最低隻有1.47%，第二批可能還會更低。

不過，不管是曆史業績，還是各種測算都不能代表未來業績，實際情況我們還是要持續跟蹤。

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