馮焱東

近一年以來，全國房地産去庫存任務總體已經基本完成，但房地産又轉而進入到一個新的階段，即大部分城市處于庫存相對緊缺需要補貨的狀态。

易居研究院統計數據顯示，全國百城住宅庫存規模連跌35個月，回落到了6年前的水平。截至今年5月份，100個城市新建商品住宅的庫存去化周期平均為9.8個月，其中一線城市、二線城市、三四線城市新建商品住宅存銷比分别為13.4個月、9.7個月和9.6個月。

房地産住宅庫存去化周期合理區間一般為12~16個月，目前一到四線城市庫存均低于正常水平，顯示市場至少部分存在供不應求的狀态。

再看價格數據。國家統計局數據顯示，今年1~6月，全國商品房銷售面積為77143萬平方米，同比增長3.3%，商品房銷售額66945億元，增長13.2%，說明價格上漲幅度高于面積增長。

易居房地産研究院數據表明，今年6月70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為1.1%，相比5月份的0.8%繼續擴大。據統計，截至2018年4月份，全國有62個城市住房單價破萬元/平方米，其中三四線城市占比達三分之一。易居房地産研究院房價收入比偏離度研究報告顯示，2017年全國典型83個城市中有44個城市呈現不同程度的房價透支狀況。

由于整體去化周期偏緊，即使供應端發力，估計也要大半年時間，一些城市的房地産未來仍可能處于供不應求狀态，換句話說，房價上漲壓力依然存在。考慮到三四線城市房價上漲的壓力并不比一二線低，房價收入比指标可能進一步惡化。

以往我們談房地産泡沫，一般指是的一線和熱點二線城市房價過高的問題，但畢竟集中在少數城市。去庫存政策執行近3年後，房地産供應過剩的問題基本解決，但新問題來了，就是除了一二線城市房價高企之外，衆多三四線城市也普遍出現房價上漲過快、房價收入比偏離正常水平的現象。

圖片來源：視覺中國

這些新情況告訴我們，房地産泡沫有從局部少數城市向全國蔓延的危險傾向，這必須引起高度警覺，監管層需要當機立斷，采取各種有效措施遏制這一趨勢蔓延。

如果房地産泡沫擴大化，其危害是極大的，除了直接影響經濟安全、金融安全，還會直接影響老百姓美好生活的追求與實現。

謹防房地産泡沫擴大化，首先要破除對三四線乃至五六線城市的兩個普遍認識誤區。

第一個誤區認為這些城市人口一般都負增長，所以其房地産需求很有限或者會下降，價格泡沫就更不用擔心了。

根據筆者的統計，這些城市特别是中西部城市，很多常住人口都出現減少，但其2009年到2017年的成交面積和價格基本都呈明顯上揚之勢，雖然中間會有一定波動，這又該如何解釋呢？

筆者的研究結論是，這些城市房地産的成交量在中短期與人口增減量關系不大，主要與其人口存量關系密切。

比如一個城市一年減少1萬人，10年減少10萬人，但其存量可能還有80萬、100萬或者更多，這些城市城鎮化率一般都低于全國平均水平，鄉鎮大量人口進城的曆史步伐正在快步向前，城鎮化正處于快速發展時期，所以房地産成交量總體不斷上揚，房價總體上漲。

更何況出去的10萬人，很多離土不離鄉，在沿海地區賺到了錢，有很多還是回老家買房子。有人認為，三四線這輪上漲主要是因為棚改推動，這是有一定道理的，但棚改不是全部原因。筆者考察過很多中小城市，有些城市棚改基本沒有啟動或正準備啟動，但市場形勢依然比較紅火，原因就在于城鎮化發展空間非常巨大。

棚改和貨币安置應該說是錦上添花，助推房地産走向火爆，但根本因素還在于城鎮化，這是基礎。還有人認為，三四線城市樓市火爆是因為一二線需求外溢，這個因素對少數一線和熱點二線周邊城市有解釋力，廣大中小城市購房需求主要是内生市場，與一二線外溢需求有點關系，但很有限。

第二個誤區是認為這些城市經濟沒有一二線發達，人均GDP和人均收入都比較低，所以住房購買能力也比較低，房地産泡沫難以産生，缺乏經濟基礎，這個觀點也非常容易誤導人。

衡量購房能力和房價高低主要看房價收入比，廣大三至六線城市雖然收入水平低，但房價更低，其房價收入比普遍在3~9之間，而經濟最發達的一線和熱點二線城市房價收入比普遍在10~20之間，從這個角度衡量，三四線乃至五六線的居民購房能力遠高于一二線，這是事實。

從這個角度衡量，三至六線存在房地産泡沫産生的肥沃土壤，這并不是危言聳聽。

關于房價，另外還有兩點要關注：一是很多中小城市外出人員在沿海或大城市打工，其收入并不很低，但大部分人因為所在城市房價過高，還是會選擇回鄉購房，這樣算的話房價收入比就更低了。

二是老百姓承受房價壓力的彈性較大，主要是因為買房有按揭這個杠杆。中小城市一套房50萬元到120萬元比較普遍，一般家庭雖然也難以承受，但通過按揭，首付15萬~36萬元就可以了，其餘按揭，這樣造成購房能力大幅增強。

房價雖然高，但有按揭和大家湊首付，表面上房子也買得起，但要注意的是：很多年輕購房者，其雙方父母湊的錢可能是他們的養老錢，如此以後生病養老又該怎麼辦？這很不公平，會帶來畸形消費，代價過高，也大幅擠壓了其他合理消費。

謹防房地産泡沫擴大化，還要在以下幾個方面下功夫：

一是中央和地方政府的房地産泡沫防控重點要及時進行兩個調整：從空間上講，必須及時從一二線轉向全國，三到六線房地産泡沫苗頭絕不可忽視，必須及早出手；從性質上講，及時從防控供應泡沫轉向防控價格泡沫。

中小城市政府一般還沒有房地産價格泡沫控制的經驗，前些年主要是解決供應泡沫問題（去庫存），對于防控價格泡沫則缺乏經驗，容易犯錯和贻誤戰機，可能導緻房價在短期内過快上漲，而房價的特點是易漲難跌，快漲慢跌，這個特點要高度重視。

鑒于房地産關乎國計民生和經濟金融社會全局，且調控難度大，牽扯面很廣，泡沫有擴大化傾向，建議應該加強中央與地方之間，中央各相關部門之間，地方各個部門之間的溝通和協調，加強房地産調控的前瞻性、及時性、精準性和有效性。

二是三到六線城市的地方政府應充分借鑒一二線城市房地産調控的經驗和教訓。房地産調控的主體責任必須明确落實在地方政府，出現房價過快上漲要追究地方主要官員責任。

中央政府可以組織地方政府參加房地産泡沫危害及調控的系統培訓。這些年來一二線城市對于調控房地産積累了很多經驗，也有很多教訓。三至六線絕不是房地産價格泡沫的避風港，也有必要主動學習房地産調控本領。主要措施包括限購限貸限價、交易年限限制、征收交易環節稅收、加強保障房和租賃房建設力度等，加強市場監測及時調控。

當然調控關鍵還在于積極擴大供應，供應管理是房地産調控側重點和難點，需求是快變量，短期調控措施可以很快起作用，但供應是慢變量，短期措施無效，需要加強前瞻性和土地供應計劃管理才行。房地産出問題都是供應和需求不搭調造成的，要麼供應泡沫，要麼價格泡沫，地方政府必須加強房地産市場監測，前瞻性地保障土地供應，甯可失之于供大于求，不可失之于供小于求，供不應求容易造成房價快速上漲。

三是棚改政策進一步加大調整力度。棚改應有序推進，去化周期在12個月以内的貨币安置比例應大幅減少乃至取消。

四是加強用途管理，嚴格控制個人消費貸款及個人房屋抵押貸款進入樓市。嚴防國有企業融資和上市公司融資、小微貸款和中小企業貸款、工商企業貸款變相進入樓市。

五是進一步強化精準調控和分類調控。一線城市和熱點二線城市周邊三四線，東部三四線，中西部三四線，五六線房地産市場均存在很大差異，必須因城施策。

六是對于在三至六線城市過高價格開盤的公司進行約談，高房價非行業之福，非百姓之福，非地方之福。地方政府必須對不合理的定價行為進行幹預管制。而房企則要增強行業責任感，主動維護行業健康可持續發展，不可飲鸩止渴。（作者為浙江大學房地産研究中心高級研究員）

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