前期物業合同需要招投标嗎?原創 左朝律師前期物業服務合同是指物業區域内的業主委員會成立之前，物業的建設單位委托物業服務企業或其他管理人管理物業，并與物業服務人簽訂的物業服務合同在實踐中，物業的銷售及業主入住是持續的過程這個階段要求2/3以上投票權的業主投票形成業主大會，進而選聘物業服務企業是不現實的，而這個階段的物業管理服務又是必需的，因此《物業管理條例》明确地規定前期物業管理服務由建設單位選聘物業服務企業本文将針對建設單位選取前期物業服務企業的招投标相關法律問題進行闡釋，我來為大家科普一下關于前期物業合同需要招投标嗎?以下内容希望對你有幫助!

前期物業合同需要招投标嗎

原創 左朝律師

前期物業服務合同是指物業區域内的業主委員會成立之前，物業的建設單位委托物業服務企業或其他管理人管理物業，并與物業服務人簽訂的物業服務合同。在實踐中，物業的銷售及業主入住是持續的過程。這個階段要求2/3以上投票權的業主投票形成業主大會，進而選聘物業服務企業是不現實的，而這個階段的物業管理服務又是必需的，因此《物業管理條例》明确地規定前期物業管理服務由建設單位選聘物業服務企業。本文将針對建設單位選取前期物業服務企業的招投标相關法律問題進行闡釋。

一、前期物業服務應當進行招投标1.關于是否應當進行招投标。國務院頒布的《物業管理條例（2018年修訂）》第二十四條，河南省頒布的《河南省物業管理條例(2021修正)》第四十六條均明确規定：建設單位應當通過招投标的方式選聘物業服務企業。2.關于招投标的例外情形。《物業管理條例（2018年修訂）》關于采取招投外的方式選聘前期物業服務的情形，明确規定：“投标人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地産行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。”3.關于進行招投标的時間。《河南省物業管理條例(2021修正)》第四十六條規定，建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案前，應當按照劃定的物業管理區域，通過招投标方式選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，提供前期物業服務。《河南省前期物業管理招标投标管理暫行辦法》第二十三條進一步規定：“ 建設單位應當按照下列規定時限完成物業管理項目招标投标工作：（一）新建現售商品房項目應當在現房銷售備案前三十日完成；（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前九十日完成。”4.關于招标方式。《河南省前期物業管理招标投标管理暫行辦法》第十一條規定：“總建築面積在五萬平方米以上的物業管理區域，應當通過公開招标方式選聘前期物業服務企業。總建築面積在五萬平方米以下的物業管理區域，可以通過公開招标或邀請招标的方式選聘前期物業服務企業。”5.關于招投标的行政主管部門。《前期物業管理招标投标管理暫行辦法》第五條規定：“國務院建設行政主管部門負責全國物業管理招标投标活動的監督管理。省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域内物業管理招标投标活動的監督管理。直轄市、市、縣人民政府房地産行政主管部門負責本行政區域内物業管理招标投标活動的監督管理。”二、前期物業服務合同未進行招投标的後果

1.未履行招投标程序并不影響合同效力

關于合同效力的認定，《民法典》第一百五十三條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導緻該民事法律行為無效的除外。”國務院頒布的《物業管理條例(2018修訂)》屬于行政法規，關于未履行《物業管理條例(2018修訂)》第二十四條招投标流程，是否屬于違反強制性規定，司法實務中通常認為該條款屬于管理性強制規定而非效力性強制規定，此類規範旨在管理和處罰違反規定的行為，但并不否認該行為在民商法上的效力。因此未履行招投标流程并不影響合同效力。【案例：建設單位未依照招投标程序選聘前期物業服務企業，并不導緻前期物業服務合同無效】案例1：(2020)豫14民終3075号 河南省商丘市中級人民法院法院認為：《物業管理條例》第五十六條規定，住宅物業的建設單位未通過招投标的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的違法行為後果是，由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。從上述規定看，張聖忠主張商丘市億陽置業有限公司違反《物業管理條例》第二十四條第二款的行為假若成立，商丘市億陽置業有限公司與河南欣宇物業管理有限公司訂立的《前期物業服務合同》并非法定無效。案例2：(2018)豫1002民初4495号 河南省許昌市魏都區人民法院法院認為：被告劉曉旭關于原告違反《物業管理條例》第二十四條的規定、《前期物業委托管理合同》沒有法律效力的答辯主張，本院認為，《物業管理條例》第二十四條的規定非效力型強制性規定，且原告許昌恒久物業管理有限公司實際對中原水木清華小區提供了物業服務，被告劉曉旭也接受了物業服務，被告劉曉旭以此為抗辯的，本院不予支持。案例3：（2021)遼04民終3389号 遼甯省撫順市中級人民法院法院認為：關于宋振虹辯稱桂龍物業與遼甯鑫吉龍房屋開發有限公司簽訂的《前期物業服務合同》違反了《物業管理條例》第二十四條第二款“住宅物業的建設單位，應當通過招投标的方式選聘具有相應資質的物業服務企業”的規定，收取物業費依據不足一節，《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的,合同無效:……(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”《最高人民法院關于适用＜中華人民共和國合同法＞若幹問題的解釋(二)》第十四條規定：“合同法第五十二條第(五)項規定的‘強制性規定’,是指效力性強制性規定”。《物業管理條例》屬于行政法規，該條例第二十四條的規定屬于管理性禁止規範而非效力性禁止規範，此類規範旨在管理和處罰違反規定的行為，但并不否認該行為在民商法上的效力。案例4：(2021)遼02民終9989号 遼甯省大連市中級人民法院法院認為：關于案涉小區未通過招标選聘物業公司，被上訴人主體合法性一節，由于《物業管理條例》及《大連市物業管理條例》中關于通過招投标方式選聘物業公司的條款為管理性規定，而非《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項及《最高人民法院關于适用若幹問題的解釋(二)》第十四條規定的效力性強制性規定，建設單位未依照該條款規定的程序選聘前期物業服務企業，并不導緻案涉物業服務合同無效的法律後果。案例5：(2021)鄂10民終2241号 湖北省荊州市中級人民法院法院認為：《物業管理條例》中關于前期物業的确定須經招投标程序且須由建設單位與其簽定的規定屬于管理性強制性規定而非效力性強制性規定，其目的在于促進相關行政主管部門更有效地管理和指導好本區域的各項物業工作，違反該規定并不必然嚴重損害國家、集體和社會公衆利益。因而本案中伊家人物業公司未經招投标程序而由建設單位直接确定為興業小區的物業服務企業，并不必須導緻雙方簽訂的《興業小區前期物業委托服務合同(二期)》無效，建設單位的違法行為應由房地産行政主管部門依法責令其限期改正，或給予警告和罰款的處理。因此，對于阮炎平主張伊家人物業公司的确定未經過招投标程序，不具有合法的物業服務主體資格的抗辯理由不予采信。

2.未履行招投标程序可能面臨行政處罰

未履行招投标程序并不導緻合同無效，但是存在面臨行政處罰的風險。關于未進行招投标的行政處罰，針對建設單位和物業服務企業均有規定：（1）對建設單位的行政處罰。《物業管理條例》第五十六條：“違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投标的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。”《河南省前期物業管理招标投标管理暫行辦法》第四十七條：“建設單位存在下列情形之一的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門按照有關規定予以處理，并記入該企業不良行為記錄。（一）未通過招标投标方式選聘物業服務企業的；”（2）對物業服務企業。《河南省前期物業管理招标投标管理暫行辦法》第四十八條：物業服務企業存在下列情況之一的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門按照有關規定予以處理，并記入該企業不良行為記錄。（一）未通過招标投标方式擅自承接物業項目的；”三、關于物業服務合同備案的相關問題

1.關于物業服務合同備案制度

無論是建設單位招标确定的前期物業服務企業，還是業主大會選聘的物業服務企業，在簽訂《物業服務合同》後均應當向物業所在地縣級人民政府物業管理行政主管部門報送備案。相關規定：《河南省前期物業管理招标投标管理暫行辦法》第四十五條：“建設單位應當自确定中标人之日起十五日内，通過“河南省房地産開發行業綜合管理平台”向物業所在地縣級以上人民政府物業管理行政主管部門在線備案。備案時應當提交以下資料：“（五）前期物業服務合同；”《河南省物業管理條例(2021修正)》第五十三條：“物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日内，将服務合同報送物業所在地縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。”

2.關于物業服務合同備案的效力

實務中，物業服務合同備案僅是為便于物業行政主管部門進行行政管理。在進行物業服務合同備案後，會出現備案的與實際履行的物業服務合同不一緻情況，此時若産生糾紛，法院通常認定以實際履行的物業服務合同為準。相關案例：(2021)京01民終8541号 北京市第一中級人民法院法院認為：《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》(2009年通過)第三條第二款規定，物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。《民法典》第九百三十八條第二款亦規定，物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分；第九百四十三條規定，物業服務人應當定期将服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費标準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。根據上述法規規定，物業服務企業應将其公開作出的有利于業主的服務承諾作為物業服務合同的組成部分。江岩物業公司在二審中提交了完整的備案材料，其中經過備案的物業服務合同中約定的住宅物業費标準确實為2.8元/平方米·月，但該材料中的備案申請表中所載明的申報物業費标準為1.98元/平方米·月，存在一定的自相矛盾，江岩物業公司所提交的物業費收費情況說明并不足以證明2.8元/平方米·月的收費标準經過對業主的公示公開，反而能夠印證其主動承諾按照1.98元/平方米·月的标準實際收取物業費。因此法院認定按照1.98元/平方米·月的标準計算物業費

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