文／克而瑞研究中心 數洞裡的兔醬

兔醬自己居住的小區裡，每天都有很多很多的居民從早到晚的遛狗逗貓，養寵物已經成為了越來越多家庭的生活習慣之一，随着養寵物的人群增多，對于寵物店和寵物醫院的需求也日益增長，有一天搜索了一下小區附近的寵物店，發現居然多達30多家，比咖啡廳少不了多少。

所以，兔醬根據寵物店和寵物醫院的分布情況，想來看一下究竟哪裡的人更愛養動物，看看哪些逐漸成熟的大型居住闆塊内寵物店還不夠多，可能無法滿足愛寵主人的需求。

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上海目前各闆塊房價及潛在的次新房規模

看寵物店分布之前，先來看一下目前上海各闆塊的房地産情況。在頒布“開盤需要搖号”之前，上海長期已經陷入了非常不平衡的供求關系中，“日光盤”已成常态，在，在長期無新盤入市的情況下，主要靠老盤加推以及二手房市場來滿足市場需求，在此，兔醬根據各區域前幾年的估算了各區域次新房規模。

從成交均價來看，7月份成交均價最高的闆塊為浦東碧雲和陸家嘴，成交均價高達17萬元/平方米，成交量小之又小，兩個闆塊7月份共成交6套房，來源于鼎鼎有名的湯臣一品、融創陸家嘴壹号院等等；成交均價高于7月全市成交均價的闆塊中，僅有花木、新江灣城和浦江鎮次新房規模較大，其他區域無論一手房或次新房，供應都相當緊張；次新房規模最高的闆塊為嘉定新城、松江新城和金山新城等城郊闆塊，這些闆塊已經獨立發展得較為成熟，且均價相對較低，比較能夠滿足剛需客群的需求。

02

愛養寵物無界限，外環以内 “鏟屎官”遍布

收集了在上海市内大部分有人氣、有消費評價的寵物商店和寵物醫院，總量一看竟然有800多家（這還是經過了篩選的店鋪，此外還有更多數據不齊全的小店鋪未統計在内，店鋪總數絕對在2000以上），看來目前鏟屎官數量飙升，寵物店的發展勢頭十分迅猛。

将篩選出來的店鋪标志在地圖上，發現整個市區範圍内的分布都比較平均，除了郊環以外寵物店數量驟減以外，從郊環内至内環内寵物店數量依次遞減，但是相差幅度較小，各環線内的寵物店總量相當，郊環内由于區域面積不同，自然是内環内和中環内最為密集。

價格方面，消費均價在500元以下店鋪在數量上擁有絕對優勢，無論在哪個環線範圍内，人均消費500元以下的寵物店數量都遠遠高于其他檔次更高的店鋪；相對高端的店鋪中，人均消費在500-1000元的店鋪也在最多坐落于郊環内，此外，人均消費千元以上的高檔寵物店主要分布于中環内，其次為外環内，而資源向來得天獨厚的内環内區域在寵物店這方面表現并不出色。

03

随穩定居住人口增加，次新房大區仍缺寵物店

作為一名鏟屎官，如果居住區域附近沒有寵物店，可能伺候好“主子“的難度就會很大了，所以兔醬将寵物店數量TOP10和次新房規模TOP10的闆塊在地圖上圈出來作為對比，看看次新房規模大區是否有足夠的寵物店以滿足需求。

在二手房挂牌量已經有較大規模的闆塊，附近大部分都已經擁有較多寵物店配置，典型的比如金橋、北蔡、三林、周康等；涼城闆塊臨近大甯、四川北路，可共用寵物店資源，莘莊則可以與春申闆塊共享，此外九亭鎮、南橋和老闵行闆雖有寵物店，但規模尚不及其他闆塊。經對比可以看出，目前次新房規模較大的版塊中，僅有周康版塊寵物店數量較多，此外，新江灣城和浦江鎮相對于其他闆塊來說，周邊寵物店資源稍微豐富一些；嘉定新城、松江新城、金山新城、南橋等距離市區路程較遠的闆塊則寵物店資源非常匮乏，受中、内環内房源稀缺影響，這些闆塊逐漸湧入大量居住人口，随穩定居住人口的增加，對于寵物店的需求将會大幅上漲。

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寵物店數量TOP50闆塊與房價情況

最後按照慣例，兔醬依照闆塊内的寵物店數量排出了TOP50的闆塊，可見一個闆塊内寵物店數量達到10家以上就已經可以位列30名以前，其中浦東大三林闆塊（包括三林、楊思、六裡）寵物店數量達到43家，消費均價為618元/人，從最高、最低均價來看，該闆塊内的寵物店檔次跨度也比較大，闆塊房價也高于全市平均水平。

從排名靠前的闆塊來看，僅有周康、金橋、江橋、松江新城和顧村這五個闆塊，房價低于全市平均水平，在房價水平偏低的情況下，仍舊有大量養寵需求，說明已經開始逐漸形成比較穩定的居住群體了。

雖然目前還不是一名“鏟屎官”，但兔醬一直保持一顆要做貓奴的内心，養寵物不是一時的興趣和愛好，而是一種長久的責任，在不能确保自己可以給小寵物健康舒服的成長環境之前，兔醬是不會貿然踏上“鏟屎官”之路的；跟養寵物一樣，大部分人購房還是為了自住、為了改善生活，買房就意味着長期的紮根在一個地方，所以在遠郊逐漸成熟起來的居住闆塊裡，一定會有越來越多的人開始豢養小寵物，寵物店、寵物醫院對于這些闆塊來說，也将成為不可或缺的配套之一。

◆◆ ◆◆ ◆ ◆ 附文◆◆ ◆◆ ◆ ◆

由于前面提到的，新房市場供不應求，許多“新上海人”首套購房以及本地置換人群都隻能通過購買二手房來滿足需求。兔醬對比了各闆塊新房和二手房的成交均價，發現随着新房房價走低，市場整體依次分為“新房>二手房”、“新房≈二手房”和“新房<二手房”三種類型。

新房房價高于二手房的闆塊主要分布于内環内或内中環，其中最為明顯的為碧雲、陸家嘴、豫園、淮海路、南浦等城市核心闆塊，這些闆塊新房資源極度稀缺，且由于闆塊自身優勢，主要發展高端豪宅産品，相對來說，置換二手房的人較少把目光聚集在這些闆塊内，所以新房的均價遠高于二手房均價；新房和二手房房價接近的闆塊主要分布在長風、大甯、桃浦等中環、外環内區域，或者地處外環外但已經發展相對成熟的居住闆塊如浦江鎮、春申、泗泾、南翔等，這部分地區房價和配套檔次相對中等，新房和二手房需求程度相近；在一些房價相對低窪的闆塊内，由于相對一手房來說二手房能夠早日入住的優勢更加凸顯，而且這部分地區房地産整體發展較緩慢，二手房中也有不少房齡較短的新房，所以二手房比一手房更為走俏，均價更高。

數洞系列研究

• 吃遍上海之一：從房價看“知名”餐飲配套

• 吃遍上海之二：火鍋人均消費與房價的相關性

• 吃遍上海之三：星巴克、沙縣與全家的商鋪布點研究

• 吃遍上海之四：這裡房價更高，這裡的人更愛吃面包

• 吃遍上海之五：本幫菜價位中的上海闆塊等級

• 閑逛魔都之一：從KTV檔次看房價梯度線

• 閑逛魔都之二：鏟屎官人數與二手房挂牌量

• 閑逛魔都之三：逆财富集聚區生長的手工作坊

• 閑逛魔都之四：養車成本與闆塊價值研究

• 閑逛魔都之五：從賓館價格看上海租售比

• 從居住成本看女性消費觀：基礎護理之美容、美發

• 從居住成本看女性消費觀：潮流前線之紋身、美甲

• 從居住成本看女性消費觀：修身塑形之瘦身、瑜伽

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