……兼談加裝電梯是改建還是新建?
本文對新建、改建、擴建工程的來龍去脈進行了較深入的學習、思考分析,主要體會如下:
1.最近,國務院通過“建設工程抗震管理條例”,明确“新建、擴建、改建工程”達标及措施要求。提出:要“壓實責任,強化監管,加大處罰力度,确保工程質量,保障人民生命财産安全。”
2.住建部在“關于建築工程抗震設防的管理規定”(第148号令,2006年)中第六條規定:“新建、擴建、改建的房屋建築工程,應當按照國家有關規定和工程強制性标準進行抗震設防。任何單位和個人不得降低抗震設防标準。”
3.國标“建築工程抗震設防分類标準”GB50223-2008第1.0.3.條,規定“抗震設防區的所有建築工程應确定其抗震設防類别。新建、改建、擴建的建築工程,其抗震設防類别不應低于本标準的規定。”(該條文是強制性條文)。第6.0.12.條規定:住宅建築抗震設防不應低于标準設防類。也就是要達到國家發布的規定的本地區抗震設防烈度。例如上海,杭州,蘇州,南通市先後由6度升高到現在都是7度設防。
4.什麼是新建、擴建、改建工程?
(1).國務院“建設工程質量管理條例”(2000年)是對建設工程質量管理行政管理最高法規。配套的法律釋義,對以上名詞作出了權威解釋。内容如下:
“1.從事建設工程的新建、擴建、改建活動的單位和個人。建設工程包括新建、擴建、改建等活動。所謂新建,是指從基礎開始建造的建設項目。……所謂擴建,是指在原有基礎上加以擴充的建設項目。……對于建築工程,擴建主要是指在原有基礎上加高加層(需要新建建築基礎的屬于新建項目。)
所謂改建,是指不增加建築物或建築體量,在原有基礎上,……裝修工程也是改建。”
建設與規劃部門對建築工程,往往以單體工程為單位,與發改委對整個工廠工程投資項目定義有很大的差異。物權法主要是指建築工程。
(2).建設、規劃部門主要針對建築工程,新建:從基礎開始完全是新開始算新建工程。
改建:是指改變建築物立面與建築内平面布局,但不擴大原有建築物基礎,不外挑出外廊等突出原建築立面,不增加建築物檐闆上沿及屋脊輪郭線高度的建設行為。也就是不增加建築面積。
擴建:是指在原有建築物水平方向或垂直方向擴大建築面積(容)積的建設行為。但不改建物基礎。
翻建:就是對原有建築物拆除大部分後,重新建設。(例如平房的基礎和部分結構保留,上部拆除重建)。
凡增加建築面積,占地面積,改變外觀造型的才需辦理規劃公示審批手續。
從以上分析,我們很容易得出結論:由于加裝電梯,是要新設電梯井道基礎,且在原有建築物外,增加建築面積和容積率,需要辦理規劃審批公示,明确占扡面積與增加建築面積。辦理施工許可證,不是改建,也不是擴建,隻能是新建。
5.如何分析民法典第278條第7款:重建、改建建築物及其附屬設施,表決條款?
(1).第278條第7款引自原物權法(2007年)第76條第6款,而物權法又是根據物業管理條例(2007)第11條第6款,第12條(表決)兩條而來。
原物業管理條例中的“重建、改建建築物及其附屬設施”在2003年物業管理條例中,并沒有此内容,系後來增加的條文。物管條例中還包含小區内的物業用房,停車位等。制定該條文,沒有拆除重建業主所住單元、樓幢住宅的意思,也沒有改建增加建築面積的權利,這不屬于物業管理權利範疇;也不是業主表決通過能生效的。根本沒有考慮加裝電梯事項。
(2).業主對建築物區分所有權,含業主對專有部分的所有權,對建築區劃内的共有部分的共有權;還有對區劃内的共有部分的共同管理權。業主對專有部分所有權占主導地位,是後兩項權利的前提和基礎!後兩項權利是依據第一項權利而賴以存在。建築物的專有部分與共有部分具有一體性,不可分離性,故業主行使專有權利受到一定的限制,即不能危及建築安全,不得損害其他業主合法權益。反過來也一樣!所以凡涉及到結構安全,關系所有業主合法權益,必須得到全體業主同意。加裝電梯,低層業主的訴求是權利,高層業主的訴求是一種改進,欲望。必須充分協商,不可以多欺少剝奪低層業主的合法權益。
(3).制定表決的規則直接影響到決議的合理性、代表性和科學性。表決有“普通多數方式”,“特别多數同意方式”,“一緻同意方式”三種。一緻同意方式比較嚴格,必須全體業主同意才行;隻适用共有物業情形。
加裝電梯,增加建築面積,首先是應該明确是新建工程,不是改建工程及附屬設施;不應用第278條表決。其次物業管理條例和其後的延伸出來的物權法,民法典,之所以隻采取普通多數,特别多數表決方式,隻針對共有部分共有權及共同管理權,不涉及共有物業情形。而加裝電梯實際上成為單元所有業主的共有物業,雖然目前沒有産權證;故應按原物權法第97條,民法典第 301條原則,需經全體業主同意。
(4).國務院、住建部規定對加裝電梯有條件的,業主自願,協商一緻,不強制原則;北京市,天津市,河北省等對加裝電梯規定2/3以上同意,本單元業主不持反對意見;北京市要求對主體進行抗震鑒定達标。均全面準确的領會民法典的大原則。而有的地方強調按照民法典第278條進行表決,不需要全體業主同意,宣傳取消一票否決,有斷章取義,各取所需之嫌;甚至強制實施,剝奪了低層業主的合法權益。
最近,多處老樓倒塌,頻繁發生地震(汶川,雲南,啟東、如東(較小震級);提醒我們極端氣候,重大自然災害并不遙遠。我們既要有法制觀念,也要加強防震救災的風險意識。維護住房安全,防患于未然。
,
更多精彩资讯请关注tft每日頭條,我们将持续为您更新最新资讯!