原文标題：中國房地産行業發展主要影響因素及消費者畫像分析「圖」

一、房地産的基本概念

房地産（Real estate）是一個綜合的較為複雜的概念，從實物現象看，它是由建築物與土地共同構成。房地産既是一種客觀存在的物質形态，也是一項法律權利。前者是指房産和地産的總稱，包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。房地産的位置是固定的和不可移動的。

房地産的概念

資料來源：公開資料，華經産業研究院整理

房地産收入是指房地産企業從營業活動中所得的收入統稱。房地産收入包括經營收入和其他業務收入兩大類。

房地産收入的概念

資料來源：公開資料，華經産業研究院整理

二、房地産行業發展階段

我國房地産行業的發展分為三個階段，行業發展模式從早期資源驅動階段、過渡到的杠杆驅動階段、近幾年開始進入到運營驅動階段，并且房企的開發模式也相應的從早期的囤地型開發模式、過渡到中期的快周轉開發模式、最近開始進入到高質量發展模式。相對應地，房地産行業的競争可分為土地紅利、金融紅利、管理紅利三個時代。

房地産行業的發展階段

資料來源：公開資料，華經産業研究院整理

三、影響房地産行業發展的主要因素

1、房地産行業影響因素分析-建材價格

自2003年以來，全國建築材料市場出現明顯的漲勢，建築原材料價格的上漲主要歸功于房地産市場需求的拉動作用。而建築原材料價格的上漲使得房企利潤率持續下降。主要的建築材料如鋼筋、商品混凝土、水泥、砂石料上漲幅度大，漲幅分别為81%、33%、33%、42%。

2021年主要建材漲價情況

資料來源：公開資料，華經産業研究院整理

2、房地産行業影響因素分析-銀行房貸利率

對于房地産開發企業來說，銀行信貸資金貫穿土地儲備、交易、房地産開發與銷售的整個過程。根據央行和銀監會對全國（除西藏自治區以外的）30個省市的調查數據顯示，我國房地産開發中有大約55%的資金直接來源于銀行系統，加上一些間接會經過銀行系統的資金，累計約70%來自銀行，所以銀行貸款很大程度上在支撐着房地産開發商經營周轉的資金鍊，故銀行信貸利率會對房企的發展有不小的影響。當然對購買者也會有影響，銀行利率的高低也是購房者在考慮是否購買房屋時的一個重要因素。

2020-2021年五年期以上LPR統計

數據來源：公開資料，華經産業研究院整理

2019年12月至2021年5月四個城市銀行房貸利率變化

數據來源：公開資料，華經産業研究院整理

2021年5月銀行房貸利率

數據來源：公開資料，華經産業研究院整理

3、房地産行業影響因素分析-宏觀經濟

1） 房地産與GDP

近年來，房地産業占GDP的比重一直呈上升趨勢，2020年達到近6年的峰值，為7.2%，2021年僅6.8%，相比2021年下降了0.4個百分點，将是房地産業的一個重要轉折點。

2015-2021年全國房地産業産值與GDP總值統計圖

數據來源：國家統計局，華經産業研究院整理

2015-2021年全國房地産業産值占GDP總值比重變化

數據來源：國家統計局，華經産業研究院整理

2） 人均消費支出與人均居住支出

随着經濟的不斷發展，人們的消費支出也在逐步攀升，2021年全國人均居住支出為5641元，同比增長8.2%。占人均消費支出的比重為23.4%，僅次于食品煙酒。

2015-2021年全國居民人均居住支出及增速統計圖

數據來源：國家統計局，華經産業研究院整理

2015-2021年全國居民人均居住支出占人均消費支出比重變化

數據來源：國家統計局，華經産業研究院整理

四、消費者群體畫像

1、消費者主力軍

目前依據我國的購房形勢來看，對房子有剛需的年輕人是主力軍。2020年底貝殼研究院發布的《數字化居住：2021年新居住展望》報告顯示，2020年全國30個重點城市購房客群中30歲以下客戶占比達到26.35%，較2017年提高了12.09%。雖然90後青年群體在住房消費中的比例不斷提高，但80後們實力不減，仍是絕對的購房主力。

剛需客群置業年齡方面，分城市群看，在納入統計的12個城市群中，京津冀剛需置業平均年齡最高，達到33.9歲，其後是海峽西岸，約為33.4歲，而粵港澳緊随其後，約為33.2歲。

分城市級别看，一線城市剛需客群購房平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲，高出二線城市0.7歲。受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購房壓力較大，因此，反映在置業年齡結構上，一線城市的置業年齡明顯偏高。

12個城市群剛需置業平均年齡

資料來源：貝殼研究院，華經産業研究院整理

2、當代購房者的考慮

1）購房之初想法

2021年4月末，58同城聯合安居客發布了《2021青年置業報告》，對常住一線城市和新一線城市的18-44歲新青年進行調查。報告指出了青年人的一些想法和現狀：

a.12.9%的受訪者計劃年内購房，意願更為迫切。

b.對于青年們來說，收入基本決定可接受房屋總價以及可承受的房貸壓力，畢竟經濟基礎決定上層建築。

c.青年們每月房租/月供占收入比重大多在四成以下，主要集中于20-30%左右。用一部分的消費保證生活品質，是當下年輕人的生活現狀。

資料來源：貝殼研究院，華經産業研究院整理

2）購房之居住地的選擇趨勢

《2021青年置業報告》指出，不論是已購房青年還是有購房計劃的青年，多數傾向于在工作城市置業。

習慣城市裡更便利的生活，優異的子女教育資源和醫療條件，更好的職業發展前景等，都是年輕人想留在大城市安家的原因。

而房價則是回鄉置業者的首要關注因素。基本結束“漂泊”狀态的40-44歲青年更願意在工作城市安家，占比高達87.1%。82.8%的35-39歲青年在工作城市買房主為子女教育。

全國35個大中城市商品住宅平均銷售價格

數據來源：國家信息中心國信房地産信息網，華經産業研究院整理

3）購房資金來源-收入與房價的較量

觀察近年來全國城鎮單位平均工資來可以發現，工資是在逐年上漲的，但漲幅波動較小，甚至漲幅有逐步縮小的趨勢，但房價的漲幅卻無法進行比較準确的估量。

2011-2021年全國城鎮非私營單位就業人員平均工資統計圖

數據來源：國家統計局，華經産業研究院整理

2011-2021年全國城鎮私營單位就業人員平均工資統計圖

數據來源：國家統計局，華經産業研究院整理

在很多城市，如果對比當地房價以及社平工資就可以發現兩者有着很明顯的不平衡。所以，對于廣大的年輕人來說，在30歲之前買房子或者是獨自扛起百萬的房貸都有着不小的壓力。

2020年與2021年12月房價對比

數據來源：國家信息中心國信房地産信息網，華經産業研究院整理

原文标題：中國房地産行業發展主要影響因素及消費者畫像分析「圖」

華經産業研究院對中國房地産行業發展現狀、行業上下遊産業鍊、競争格局及重點企業等進行了深入剖析，最大限度地降低企業投資風險與經營成本，提高企業競争力；并運用多種數據分析技術，對行業發展趨勢進行預測，以便企業能及時搶占市場先機；更多詳細内容，請關注華經産業研究院出版的《2022-2027年中國房地産行業市場運行現狀及投資規劃建議報告》。

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