在大家的認知裡，桂林任何一個區域、一個闆塊/片區有規劃，就是有發展。

高新七星區作為桂林建設桂林國際旅遊勝地的主戰場，區域面貌日新月異，更擁有重要的科技、産業、文化、旅遊等資源、經濟優勢。

特别是産業發展上，近年來，區域以桂林振興工業雄風為契機，在全市産業發展中的起到了重要的引領示範、輻射帶動作用。

随着産業、經濟的不斷發展壯大，人口的集聚和增長，七星區的城市版圖擴張之路也随之拉開，新興闆塊的崛起毋庸置疑。

七星區長山片區新控規出爐

作為七星區的重點發展闆塊之一，長山片區一直相對“低調”，關于其公開的闆塊發展規劃也是為數不多。

近日，桂林市自然資源局對外發布了《桂林市長山片區控制性詳細規劃調整方案公示》及《桂林市長山片區控制性詳細規劃調整論證報告公示》。

此次的《桂林市長山片區控制性詳細規劃調整方案》公示圖，是對《桂林市長山片區控制性詳細規劃》（市政城控函〔2015〕1号)、《桂林市長山片區控制性詳細規劃C-1、C-6地塊規劃調整》、(市政城控函[2018]2号）及《桂林市長山片區控制性詳細規劃B-6、B-8及B-9地塊規劃調整》（市政城控函[2018]6号）的整合及完善。

公示顯示，片區規劃用地範圍西至東二環路、南至桂磨路，北側及東側以湖塘路為界，總用地面積495.44公頃（約7431.6畝）。

由于編制時間的原因，原規劃的配套公共服務設施等内容與現行的國家規範及桂林市相關文件不相符，急需進行更新和完善。

另一方面，随着社會的發展，原有的用地布局也難以适應當前的發展環境及市場需求。

長山片區區域位置示意圖

從調整内容來看，主要涉及對用地性質、規劃道路、地塊控制指标等内容的調整，具體内容如下：

一、規劃用地性質調整

（1）根據桂林市重大項目發展需求及高新區相關會議意見，本次調整取消了原規劃長途汽車客運站用地（A-7地塊）、物流倉儲用地（A-14地塊）、公共交通場站用地（A-9地塊）、軌道交通用地(A-15地塊）。

調整後，上述用地分别作為二類居住用地及中小學用地，取消的交通基礎設施在湖塘路北側另行選址研究。

（2）将原規劃商業用地（A-5地塊）、商務用地（A-16地塊）、村莊建設用地（A-2地塊）調整為二類居住用地。

調整規劃截圖

（3）将原規劃村莊建設用地（B-40-1地塊）及小學用地（B-40-2地塊）調整為商業用地（兼容40%住宅)，主要作為集體經濟預留發展用地；原規劃村莊建設用地（B-41及B-43地塊）調整為二類居住用地，原規劃二類居住用地（B-33地塊）則調整為小學用地。

（4）對原規劃的兩處旅遊服務設施用地進行調整，其中B-36地塊分别調整為防護綠地及文化設施用地，B-5地塊調整為二類居住用地，同時将原規劃文化設施用地(B-44地塊）調整為二類居住用地。

調整規劃截圖

（5）為适應高新區産業的發展需求，将原規劃商業用地（E-15和E-17地塊）及居住用地(E-16和E-19地塊）調整為一類工業用地。

（6）參考在編國土空間規劃方案，本次規劃将原規劃公園綠地(D-2地塊〉及防護綠地（D-1地塊）調整為生态綠地，調整後綠地總面積與原規劃基本持平。

二、規劃道路調整

結合規劃用地布局調整及新的道路規劃設計規範要求，對原規劃道路的線路、橫斷面布置及交叉口設計進行優化和完善，為與國土空間規劃相銜接，規劃對東三環路的紅線進行控制，道路的具體方案以最終批複的為準。

三、地塊控制指标調整

本次調整規劃延續原規劃的建設控制強度要求，主要結合用地性質的變化對個别地塊控制指标進行适當調整。

占地幾千畝的長山片區為何調規？

可以看到，此次規劃取消了長途汽車客運站、公共交通場站等重大交通基礎設施，對桂林市的交通布局影響較大。

此外，為推動桂林市重大項目的建設，對取消的重大交通基礎設施進行另外選址和研究。

綜合來看，此次長山片區規劃調整的原因主要包括三個方面：

1.高鐵發展對汽車客運造成沖擊；

2.桂林市重大招商引資項目需求；

3.解決部分單位企業的發展需求。

規劃調整後片區總體用地規劃圖

在小編的印象中，取消原規劃長途汽車客運站用地（A-7地塊）在早幾年的規劃中就已經提及了。

2019年公布的《桂林市山片區控制性詳細規劃A-7、A-14、A-16地塊規劃調整方案》顯示，将原規劃的交通樞紐用地（即A-7地塊）即調整為商務用地，主要作為高新技術産業園區配套的研發辦公用地。

而此次再次調整規劃，已由商務用地再次調整用地性質，變為居住用地。并根據居住和人口需要，在A-7地塊附近規劃了小學、中學配套。

在《2019年度桂林市市本級土地供應計劃表》中，A-7這宗地塊疑似曾經列入當年的土地供應中，土地規劃即是商住用地，但不知是何原因最終沒能上市挂牌。

除此之外，在本次規劃中，居住用地的比重由原來的23.3%增加至29.9%，新增了一定數量的居住用地（包括A-7地塊在内）。

東二環路以東片區實景圖

另外值得注意的是，想必業内人士也有所知曉，長山片區每次被提及，必然會說到位于片區内的重大項目——桂林長山國際文化旅遊城（田園綜合體）項目。

早在2019年2月，自治區投資促進網站曾發布“七星區長山國際文化旅遊城項目”，從該規劃建設内容可知，為建設桂林國際旅遊勝地，改變市區東二環路周邊村莊的髒亂差現狀，長山片區将進行整體規劃，項目将集聚中外旅遊元素之大成，打造成以文化旅遊産業為主導集健康旅遊和田園綜合體為一體的國内外著名文化旅遊康養度假區。

項目總投資300億，總面積約6000畝。當時的信息顯示，該項目的合作單位是陽光城集團，項目有效期是2019-2029年。

相關公告截圖

但是，到2019年9月份，桂林市七星區投資促進局則再發布了項目的招商公告，即意味着此前與陽光城集團的合作“泡湯了”。

信息顯示項目招商的内容是：負責籌措項目資金，完成部分村落、企（事）業單位搬遷、安置補償，整合周邊尚未開發土地，打造“農業 文旅 康養 産業”多元發展的田園綜合體，建設現代農業、文化旅遊、醫療康養、教育科研、運動休閑、度假酒店、居住、商業配套等項目，以及對山水林田湖草進行整治修複。

在時間上，當時的招商公告是要求項目最多分三期完成建設，8年内全部建成。不過直至現在，項目還是未能有更多實質性的進展披露。

相關公告截圖

對此，業内也紛紛猜測，或是項目推進效果不佳也成為了此次長山片區規劃調整的主要原因之一，商服用地比重才會大幅縮減。

長山片區有規劃，就有發展

一直以來，桂林各區域内每年有規劃調整的地方不少。一個片區有新的規劃，新的定位，就将有新的發展。

可以看到，長山片區在本次規劃調整中，完善和優化了原規劃的用地布局、配套公共服務設施及道路交通體系，總體上對片區來說是好事。

近年來，七星區将主要圍繞做大做強電子信息、生物醫藥和現代服務業這三大産業。

長山片區作為七星區的新興闆塊，在大的價值前景趨同的情況下，産業發展必然帶動片區有新的發展。

而對于房地産市場方面，可以放心的是，本次規劃調整對區域的樓盤沒有大影響，對片區内目前在建在售的樓盤翡翠潮庭、彰泰·伴山雲廬等，各項配套規劃和分布更清晰，目前看主要是利好。

其中在教育配套上，未來在彰泰·伴山雲廬附近還将規劃建設一所新小學。

同時，也可以預見到，未來闆塊内還将有新的居住項目落地，進一步填補片區的剛需住宅市場。在《2022年度桂林市市本級土地供應計劃》中，七星區已經将長山片區格力配套地塊列入在内，拟出讓面積達220畝。

總而言之，片區在各方面的發展值得期待。

最後，七星區城市建設更新，你對長山闆塊規劃發展有什麼看法？

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