近期，深圳國家高新區宣布擴容，範圍擴大了約14倍，引發熱議。西麗，成為其中最大的赢家之一！

作為科技創新龍頭的南山區，新增加了留仙洞片區、大學城片區、石壁龍片區三個區域共計8.52平方公裡，全部位于西麗。

至此，南山區的高新園區北拓完成，高新園區幾乎連為一體，必将再次強化南山區作為科技創新龍頭區域的優勢！

高科技産業集中的區域，必将吸引大量的高科技人才、白領，對周邊樓市，尤其是商鋪有沒有影響呢？

科技園 航拍圖

近期，貳哥帶壹地産團隊，對南山科技園區進行了走訪，關于高科技人才的規模、園區知名企業、商鋪租金水平等有了新的認知！

最能見識南山高科技人才規模的，就是早高峰時候的地鐵站。

目前距離南山科技園核心區域最近的兩個地鐵站，分别是地鐵1号線高新園站、地鐵2号線科苑站。

這個是早上8點左右，壹地産團隊在高新園地鐵站拍攝的情景：

早上過了8點之後，高新園地鐵站開始變得擁擠，一群群年輕的面孔，不斷從地鐵站、公交車蜂擁而出。

壹地産啟動航拍器，從100米的高空往下拍攝高新園地鐵站的畫面，一股股人流，向科技園彙聚，場面非常壯觀。

科苑地鐵站，早高峰同樣非常擁擠。

科苑地鐵站

要知道，這些擁擠的人流，全部都是在南山科技園區上班的碼農、白領等人群。這裡集中了騰訊、百度、阿裡、中興、金蝶、創維、TCL等龍頭科技企業。

深圳市軟件産業基地

最新數據顯示：

南山區擁有國家高新企業數量超過3500家，占全深圳市的28%，擁有上市公司146家，超過福建、四川全省的總數。

南山區擁有人才總量達68萬人，擁有博士生8400人，碩士生8.6萬人，占了全深圳的一半以上。

規模龐大的高科技産業人群，同樣帶來了強大的消費能力！

貳哥先後走訪了深圳軟件園基地、深圳虛拟大學園産業化基地、深圳灣科技生态園、科技園南區等四大科技産業園區。

深圳軟件産業基地

深圳虛拟大學園

這四大科技園區連片，彙集了大量辦公寫字樓，很多寫字樓下面僅有一兩個小店面，園區内的集中式商業很少。

深圳灣科技生态園

科技園南區

不過，也有幾個商鋪較為集中的街區，貳哥首先來到了深圳軟件産業園，這裡有著名的百度大廈、騰訊濱海大廈等。

大部分科技企業集中的區域，銀行、金融配套都非常齊全，寫字樓下面的轉角商鋪，都被各大銀行、證券占據。

此外，軟件園内的商鋪，也有一些法律、公益機構等。

數量最多的，就是餐飲鋪，午飯飯點11:30之後，從各大寫字樓湧出吃午飯的人，把很多很多快餐店擠爆，随處可見排長隊吃飯的景象。

由于寫字樓上班族多，但吃飯的地方不多，因此，軟件園内的餐飲店鋪，飯點時間，都非常火爆。

以這家名為“Friday-星期五”的快餐店為例，貳哥目測店鋪面積約400-500㎡，從菜價來看，人均消費約20元，店長透露一天午飯、晚飯，兩次吃飯人流約2000人。

貳哥估算了一下，周天休息，按照一周經營6天計算，每月營業額超100萬，這樣算下來，一年的營業額超過1000萬。

據貳哥了解，軟件園商鋪的租金普遍在300-350元/㎡/月，按此計算，這家快餐店每月的租金在12萬左右，商鋪房東每年僅租金就能收近150萬。

Q:

科技園區内商鋪總結

1. 人流量非常大，集中式的食街太少。
2. 餐飲鋪一般周一至周六營業，周日休息。
3. 午餐、晚餐兩個飯點時間，基本上所有的餐飲鋪都要排長隊。
4. 這裡做餐飲生意，基本穩賺不賠，但空鋪幾乎沒有。

離開軟件園，貳哥又來到了深圳虛拟大學園産業化基地，這裡由北京航空航天、北京理工、中國地質、華中科技大學等多所大學建設有辦公大樓，作為産業化基地。

在剛建成1年左右的中科納能大樓，裙樓有一排商業街，貳哥了解到，與軟件園相似，這些餐飲店鋪，基本上也都是周一到周六營業，周天休息，每天供應中餐、晚餐。

到了吃午飯、晚飯時間，這裡的餐飲店鋪，也都是要大排長隊吃飯。貳哥注意到在寫字樓大堂裡面，開了一家約15㎡的奶茶店。

貳哥詢問工作人員了解到，雖然店面小、不設茶座區，但是經營情況非常好，這家店面基本上走外賣單、掃碼下單，每天最少有800-900單。

貳哥粗略計算了一下，由于外賣單基本上是好幾杯奶茶、甜品一起點，并且喜茶本身價位偏高，按照每單35元的保守估計，每天營業額在3萬元左右，這樣下來，一個月營業額接近80萬！

要知道，這家店才開了不到一年。按照400元/月/㎡計算，這個15㎡商鋪，一個月也能收租6000元，相比其高營業額，能夠承受未來的租金上漲。

既然科技園内，餐飲店鋪生意這麼火爆，那麼買幾套商鋪，或者租幾個商鋪，不也是很好的投資方式嗎？

貳哥調查後發現，這種想法太天真！

貳哥以餐飲老闆的名義，走訪了剛剛建成一年左右的深圳虛拟大學園，這裡的商鋪全部隻租不售。

本以為這個産業園比較新，會有空鋪，沒想到，中科納能、北理工、北科等寫字樓裙樓一、二樓已經全部租滿。

北理工大廈的一位工作人員跟貳哥直言：誰都知道科技園這裡生意好做啊，我們這幾棟大廈還沒建好的時候，租鋪的人都已經排長隊了！并且有幾個人，把好幾棟寫字樓的商鋪全部包下來，做二房東，吃租金差價！

旁邊深圳軟件産業園的情況類似，這個産業園也屬于比價新的科技園區，目前一二樓的餐飲商鋪也已經全部租滿。

僅有個别新寫字樓，一樓有少量拐角鋪，在面向金融、證券行業定向招租。

貳哥在深圳軟件産業基地某快餐店調研的時候，偶遇了來自浙江溫州的一位王姓女士，也在考察科技園的商鋪經營情況，她想在深圳高科技園區做生意，想買一套或者租一套商鋪，直呼：“在深圳的科技園租商鋪，太難！”

較新的科技園區是這種情況，那麼更成熟的科技園南區，有商鋪的機會嗎？

貳哥随後來到了更為成熟的科技園南區，在創維半導體設計大廈，有一個比較集中的餐飲類商業街——荟食廣場，就在上圖這棟樓喇叭口的位置。

貳哥以餐飲老闆身份，來到物業管理處租商鋪，工作人員表示，這裡的商鋪全部由創維物業自持，隻租不售，并且1-3樓已經全部租滿了。

這裡的租金要比剛建成1年左右的深圳軟件園、虛拟大學園高，負一樓的餐飲商鋪可以租500元/月/㎡甚至以上。

科技園區内的商鋪難租，旁邊商圈的街鋪好租嗎？

随後，貳哥又來到了科技園區附近的萬象天地和海岸城商圈。

目前，科技園區純粹是上班人流，隻能說是人氣很強，租金水平維持在300-550元/㎡/月。

而融合辦公、休閑、公園、居住、集中式商場為一體的綜合體，業态更豐富，因此租金更貴！

貳哥了解到，萬象天地商圈的商鋪全部自持，隻租不售，而且目前沒有空鋪出租，租金基本上在900-2000元/㎡/月。

海岸城商圈的商鋪租金、售價，則更高！

根據中原地産提供的資料：

南山海岸城商圈，2006年首批發售時售價3-4萬/平米海岸城第二批是07年年底發售，當時一二樓的價格差不多，賣6-7萬。2018年，售價為37-40萬/平米，最高去到60萬/平米。租金為1300-2800元/平米/月。不單售價上漲了10倍，租金收益率也非常高。

海岸城商圈 實景

據悉，天利名城“西少爺肉夾馍”那個鋪，126平米，租金是2000元/㎡/月，這樣算下來，一個月租金高達25.2萬，一年的租金收益就高達302.4萬！

Q:

科技園區商鋪總結

1. 科技園商鋪，基本上隻租不售。
2. 商鋪非常好租，一鋪難求，很多寫字樓建成前，商鋪就已經租滿。
3. 較新的科技園區商鋪，未來租金還有極大的上漲空間。
4. 融合多種業态的綜合體商圈，租金、售價都非常貴，租金基本上1000-2800元/㎡/月，二手轉手售價高達40萬/㎡。

科技園區裡，真的就沒有一手商鋪賣或者租嗎？

5、科技園區内，商鋪在賣！

梳理南山的高科技産業園區，基本上沿着兩條主線，呈南北分布，一條是大沙河、一條是科苑大道。

沿着這兩條主線，自南向北分布着深圳乃至大灣區最重要的高新技術産業園區，後海總部基地-深圳市軟件産業基地-深圳灣科技生态園-科技園-西麗高鐵新城-留仙洞總部基地-環西麗湖國際科教城。

而這條科技主線上，有一個科技園區，居然有一手商鋪在售！

這就是位于留仙洞總部基地三街坊的萬科雲城，近期推出一期7棟裙樓街鋪萬科雲城·金街，還有少量建面30-90㎡臨街商鋪。

留仙洞總部基地是大沙河創新産業帶上的重要一環，承接科技園北區高新技術産業北拓之外，自身規劃為深圳重要的戰略性新興産業集群。

已經引進大疆創新、樂普醫療、傳音控股、天珑移動等為代表的十多家著名高科技企業進駐。（二街坊的傳音控股，有可能成為首批在上海證交所科創闆上市的企業之一）

留仙洞總部基地引進企業名錄：

點擊可查看大圖

留仙洞總部基地來說，還有一個超級大利好，規劃多年的西麗高鐵站終于快要開建了！

日前，深圳鐵路樞紐總圖規劃（2016—2030年）（以下簡稱，規劃）獲得中國鐵路總公司、廣東省人民政府批複。其中，西麗高鐵站納入到深圳三個主樞紐站之一。

西麗站未來将成為贛深、深茂高鐵主要客運站。主要辦理贛深、深茂及部分廈深高鐵動車始發終到作業，以及沿海高鐵動車通過作業，兼顧辦理部分深惠、深珠城際動車作業。

西麗站的建設，納入到近期工程2020年，換句話說，西麗高鐵站真的快要開建了！

未來西麗高鐵站還可能引入地鐵13号線，距離留仙洞總部基地僅一站距離，成為留仙洞總部基地重要的交通配套，同時也能給一站之隔的萬科雲城商業，帶來大量的人流！

根據規劃，未來兩年，一街坊、二街坊的寫字樓将陸續建成、進駐，三四五街坊的的研發辦公等将陸續租滿。未來，留仙洞總部基地将實現超過30萬的人流。

商業街上面就是 商務公寓

與南山其它幾個科技園有所不同的是，留仙洞三、四、五街坊還規劃有25萬㎡建面的商務公寓，約3139戶，目前大都已經入住，每戶按照3人計算，将有約9417人的常住人口。

同時，萬科泊寓，有4812戶，按照一戶3人，未來将有約14436規模的常住人流。

憑借着大量常住人口，未來萬科雲城·金街将成為有别于傳統科技園的7*24小時全時段商業，這種業态，其實與海岸城、萬象天地這種綜合體商圈類似。

行業街 實景圖

去年9月份，萬科雲城的萬科裡街·西裡商業正式開業，貳哥近期在雲城踩盤發現，中午、晚上到了飯點，八合裡、西貝莜面等網紅餐廳爆滿，人流量已經非常可觀。

貳哥獲悉，萬科裡Mall和東裡商業街也将于今年5月份開業，未來會吸引更多的消費人流，對周邊在售的商鋪是一個巨大利好，想想租金1300-2800/㎡的海岸城，未來萬科雲城的商鋪，租金非常具有想象力！

消息靈通、對機會敏感的大資金，率先盯上了留仙洞總部基地僅有的這批一手商鋪。

據貳哥了解，目前萬科雲城·金街街區商鋪一期發售的7棟底商街鋪，已經被多家銀行機構、北京、上海的多個大客戶團購。

目前一期所剩街鋪已經不多。

不過貳哥獲悉，萬科雲城·金街即将推出三期8棟、9棟的建築面積30-90㎡街鋪，大部分都可以做餐飲鋪。

伴随着大灣區規劃發布，越來越多外地客組團來深圳掃貨，核心區域的不限購資産成為他們圍獵的重點，深圳人，想要提前布局科技園裡的商鋪，要抓緊了。

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