2018年12月20日,青島西站正式投入使用,西海岸進入高鐵時代。
2019年,金地自在城、綠地城際空間站、金茂創新科技城陸續入市,金地自在城入市以來累計網簽近1500套,膠南第5,綠城首開攬金8個億,金茂首開500套房源幾售罄。
這景象,堪稱青島樓市寒冬的一把熱火……
青島西站,該如何定義?
【1】30平方公裡交通商務區,有規劃但落地難
青島西站片區規劃目标:打造青島臨鐵國際貿易中心和複合型城市門戶,形成國際化商貿流通中心、智慧綜合産業中心以及低碳生态宜居新城。
簡言之:依托青島西站交通樞紐的作用,形成以貿易為核心的商務區和産業聚集區,并依托周邊及外來人口建設新城。
青島西站片區控制性詳規
願景雖好,難度系數有多高?
依托高鐵站打造商務區的成功案例在國内少之又少。以青島為例,2013年青島北站提出“交通商務區”理念,6年已過,身處主城區的青島北站,坐擁已通車的地鐵3号線、待通車的8号線、1号線,周邊1km範圍内仍無建樹和發展。
進展緩慢的青島北站交通商務區
青島西站現狀圖
高鐵牽引,多為過境人口,下車即離開。而高鐵帶來的噪音、環境等問題對于商務區又存在着天然的對立面。
青島西,商務區願景下,物理位置又該如何評判?
【2】城市邊界,距核心區通達偏遠
近期西海岸發布2018-2035年總體規劃,明确了未來18年的城市規劃方向。黃島當前已進入開發尾聲,而膠南地廣人稀,可供開發土地極多,但城市的邊界不可能無休止拓展。
當前膠南的城市邊緣以西外環路海西路為界,而在未來,擔綱西海岸片區城市邊界的則為西客站片區,大的城市格局已定。
青島西站物理距離困擾片區發展
而從青島西站片區與周邊各組團的距離看,青島西站與各組團間被膠南老城區隔斷,與各組團的距離均保持在7-13km範圍,未來雖有地鐵加持,但通勤時間長的固有格局難以被打破。
【3】開發作業,任重而道遠的産業落地
當前青島西站片區已落地金地自在城、綠地城際空間站、金茂創新科技城、金地康養智慧谷、綠地科技城等5個項目。
金茂創新科技城:涵蓋産業、商業、教育、醫療、酒店、精品住宅等多業态的6000畝城市運營級大盤;
綠地城際空間站:規劃用地約1500畝,總投資約150億元。打造集總部商辦、商業街區、酒店公寓、跨境電商、區域總部于一體的高鐵商務新城;
金地康養智慧谷:融合居住、旅遊、醫療、養生的大型康養綜合體;
青島西站片區5大項目落位
金茂、綠地在産城開發上在國内均有較好的建樹,但運作西站片區前期較長時間範圍内均已住宅開發為主,片區未來住宅将持續放量,房子不愁買不到。
而産業兌現,則需要極高的耐心,參考下距離主城近的高新區,同為金茂運營的中歐國際城運作多年,時至今日兌現的僅為北京實驗二小、沿街商街、在建的覽秀城等生活配套,而伊甸園、規劃的産業仍停留在圖紙上……
【4】青島西站,投資需謹慎,剛需可伺機上車
從長遠看,西站片區規劃兌現難度比較高,可預見的5-8年片區以住宅開發為主,且持續放量,價格無上漲動能,投資回報難度系數極高。
而青島本輪降價潮仍在沿襲膠州→城陽→即墨→黃島、膠南闆塊輪動軌迹内,黃島價格體系已貼近崩塌,膠南近年來土地出讓量極高,價格守衛難度極大,投資時機把握度難判斷。
而對于剛需客戶而言,本片區最适宜的目标客群為西站以西膠南鄉鎮進城剛需、老城區剛需。與其他片區相比,西站片區對剛需客戶态度美麗,89㎡房源供貨充分,毛坯配置、8000-9000的單價、70-80萬總價即可上車買房等諸多準入條件對着急上車的剛需開了大門。
但應看到,西站片區是近三年膠南第一次出現為剛需集中供貨的片區,這也是造就了金茂、金地、綠地等幾盤空前繁榮的原因所在。三盤為3年來的膠南底層剛需解了一把渴,切莫認為當前繁榮=樓市複蘇=片區價值受肯定。而當5盤集中推盤,片區需求被收割後,繁榮景象将歸于平寂,房價仍有動搖可能。
市場大勢不好,着急上車的剛需,結婚等不起,可考慮上。住一套89小房,月還款小3000,生活也算惬意。若不着急,等等看,膠南的大行情目前不穩定性因素比較多,西站房子多一時半會也不會漲價,成為撿漏者的可能性概率至少要到5成了。
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