2018年12月20日，青島西站正式投入使用，西海岸進入高鐵時代。

2019年，金地自在城、綠地城際空間站、金茂創新科技城陸續入市，金地自在城入市以來累計網簽近1500套，膠南第5，綠城首開攬金8個億，金茂首開500套房源幾售罄。

這景象，堪稱青島樓市寒冬的一把熱火……

青島西站，該如何定義？

【1】30平方公裡交通商務區，有規劃但落地難

青島西站片區規劃目标：打造青島臨鐵國際貿易中心和複合型城市門戶，形成國際化商貿流通中心、智慧綜合産業中心以及低碳生态宜居新城。

簡言之：依托青島西站交通樞紐的作用，形成以貿易為核心的商務區和産業聚集區，并依托周邊及外來人口建設新城。

青島西站片區控制性詳規

願景雖好，難度系數有多高？

依托高鐵站打造商務區的成功案例在國内少之又少。以青島為例，2013年青島北站提出“交通商務區”理念，6年已過，身處主城區的青島北站，坐擁已通車的地鐵3号線、待通車的8号線、1号線，周邊1km範圍内仍無建樹和發展。

進展緩慢的青島北站交通商務區

青島西站現狀圖

高鐵牽引，多為過境人口，下車即離開。而高鐵帶來的噪音、環境等問題對于商務區又存在着天然的對立面。

青島西，商務區願景下，物理位置又該如何評判？

【2】城市邊界，距核心區通達偏遠

近期西海岸發布2018-2035年總體規劃，明确了未來18年的城市規劃方向。黃島當前已進入開發尾聲，而膠南地廣人稀，可供開發土地極多，但城市的邊界不可能無休止拓展。

當前膠南的城市邊緣以西外環路海西路為界，而在未來，擔綱西海岸片區城市邊界的則為西客站片區，大的城市格局已定。

青島西站物理距離困擾片區發展

而從青島西站片區與周邊各組團的距離看，青島西站與各組團間被膠南老城區隔斷，與各組團的距離均保持在7-13km範圍，未來雖有地鐵加持，但通勤時間長的固有格局難以被打破。

【3】開發作業，任重而道遠的産業落地

當前青島西站片區已落地金地自在城、綠地城際空間站、金茂創新科技城、金地康養智慧谷、綠地科技城等5個項目。

金茂創新科技城：涵蓋産業、商業、教育、醫療、酒店、精品住宅等多業态的6000畝城市運營級大盤；

綠地城際空間站：規劃用地約1500畝，總投資約150億元。打造集總部商辦、商業街區、酒店公寓、跨境電商、區域總部于一體的高鐵商務新城；

金地康養智慧谷：融合居住、旅遊、醫療、養生的大型康養綜合體；

青島西站片區5大項目落位

金茂、綠地在産城開發上在國内均有較好的建樹，但運作西站片區前期較長時間範圍内均已住宅開發為主，片區未來住宅将持續放量，房子不愁買不到。

而産業兌現，則需要極高的耐心，參考下距離主城近的高新區，同為金茂運營的中歐國際城運作多年，時至今日兌現的僅為北京實驗二小、沿街商街、在建的覽秀城等生活配套，而伊甸園、規劃的産業仍停留在圖紙上……

【4】青島西站，投資需謹慎，剛需可伺機上車

從長遠看，西站片區規劃兌現難度比較高，可預見的5-8年片區以住宅開發為主，且持續放量，價格無上漲動能，投資回報難度系數極高。

而青島本輪降價潮仍在沿襲膠州→城陽→即墨→黃島、膠南闆塊輪動軌迹内，黃島價格體系已貼近崩塌，膠南近年來土地出讓量極高，價格守衛難度極大，投資時機把握度難判斷。

而對于剛需客戶而言，本片區最适宜的目标客群為西站以西膠南鄉鎮進城剛需、老城區剛需。與其他片區相比，西站片區對剛需客戶态度美麗，89㎡房源供貨充分，毛坯配置、8000-9000的單價、70-80萬總價即可上車買房等諸多準入條件對着急上車的剛需開了大門。

但應看到，西站片區是近三年膠南第一次出現為剛需集中供貨的片區，這也是造就了金茂、金地、綠地等幾盤空前繁榮的原因所在。三盤為3年來的膠南底層剛需解了一把渴，切莫認為當前繁榮=樓市複蘇=片區價值受肯定。而當5盤集中推盤，片區需求被收割後，繁榮景象将歸于平寂，房價仍有動搖可能。

市場大勢不好，着急上車的剛需，結婚等不起，可考慮上。住一套89小房，月還款小3000，生活也算惬意。若不着急，等等看，膠南的大行情目前不穩定性因素比較多，西站房子多一時半會也不會漲價，成為撿漏者的可能性概率至少要到5成了。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!