這幾天，市場上有一個比較火的公募基金在認購，REITs。它的中文名叫房地産信托投資基金，也是一種金融衍生品。

實際上，REITS就是把一些流動性低的固定資産證券化。比如你從銀行貸款1000萬，投資建造了一棟寫字樓。建成後，每年都有租金收入，但是你不想欠銀行債務，或者是要套出現金。

那麼，你可以把這棟樓的租金打包，拿去二級市場賣，一次性把1000萬收回來，這棟樓的産權還是你的。

收回來的1千萬，有兩種選擇，其一還清銀行貸款，其二再投資。當然，證券化回來的這1千萬，性質已經不是借貸關系了，這裡的風險由投資者自己承擔，你可以輕松上路。

你也可以用這1千萬再建造一棟寫字樓，然後再打包去REITS，收回來的錢再投資………用這種方法，最後你将擁有大量房地産産權。

聽起來都不是很心動？去年螞蟻集團不能上市，原因就在此。他把借出去的錢打包賣給二級市場，融資來的錢再拿去放貸。

短短一年内，他這種融資放貸手法可以循環100次。最後，就是100倍杠杆，而他承受的風險，理論上隻是第一次的那個本金。

由于杠杆率太高，最後螞蟻被叫停，以後REITS會不會參考這種玩法，不得而知。

言歸正傳，投資者在買了你的REITS後，就擁有了分攤這棟樓租金的權利。不過，收租權利是有時間限制的。有人可能不明白，REITS的那個認購價格是怎麼出來的？

實際上，認購價就是結合了“設計”的收益率和收租年限，可以說是從未來的價值折算回來得出。按這個價格買，臆想中你就能獲得年複利5%的回報。1千萬的投資，租金收益就是每年50萬。

現在，來看看這些REITS的發售認購情況。不出所料，非常火爆，火爆到超出想象。

昨天，在深交所上市的首批四隻公募REITs率先發布配售比例。

首鋼綠能認購配售比例1.76%，蛇口産園、廣州廣河、鹽港REIT的公衆認購配售比例分别為：2.39%、10.80%、8.80%。

什麼意思？

意思就是買的人太多。按1.76%配售比例，不好意思，當初你認購了1萬元，現在隻能分給你176元，剩下的9824元退還給你。

那麼，為什麼這麼火爆，區區4～5%的收益，真的是無風險嗎？

我先說一個曆史發生的案例。

2007年，美國發生了金融危機，引發的原因就是次貸危機。實際就是把老百姓的房貸打包出售，區别在于房貸以貸款人利息為收益，而REITS是租金。

最後，這些房屋貸款人沒有能力還貸，債務危機暴雷，投資者損失慘重。

可以肯定的是，現在REITS“絕對”沒有美國次貸危機的風險，舉這個栗子在于闡述各自資産的本質。

但是，我們在買信用債券時，尚且不敢買單一企業，而是趨向于買債券基金。因為信用債券，借錢的就是企業，企業的經營，就一定有暴雷的風險。

那麼，REITS的投資标的種類，應該不及債券基金安全。雖然它的收益略高于債券，但是它現在的價格是折算出來的，購買火爆就會出現溢價。

比如，上面那個寫字樓，本來是1千萬價值，但是在二級市場流通後，新鮮火爆的行情就會催生溢價，價格升至1200萬。而未來的租金是固定的，不會跟着上升，那麼你的本金收益率就會下降，達不到5%，可能隻有3%。

另外，現在的認購價格，有沒有也存在溢價？設計的年化收益多少？

那麼，為什麼這次REITS為什麼這麼火爆？我嘗試總結一下原因：

1.REITS起購額不高，對老百姓沒有門檻，銷售機構和媒體宣傳又做的好。“固定無風險”5%的年化收益率，就是最好的噱頭。

2.不少投資者，可能真的不知道REITS是個什麼梗，認知局限了可選擇投資項目。但是，他們現在又手握大額現金，亟待投資。正是“有人辭官歸故裡，有人星夜赴考場”。

3.最後，買REITS可能用于資産配置，畢竟它的收益高于債券。如果你是使用這種方法的投資者，最後收益應該會穩定一些。

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