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物業服務的兩種計費方式
包幹制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
包幹制是物業管理企業按照和業主雙方約定的物業管理收費标準來收費,不論管理的好壞、經營的虧盈,均由物業管理企業承擔,而與業主無關。實行包幹制的前提是對物業服務費标準雙方事先要有約定和承諾,即包幹的具體額度。通常,對有政府指導價的物業類型的物業服務收費實行包幹制,但是當業主方對物業服務收費的測算和市場行情不甚明了時,往往對包幹的額度把握不定,此時不宜實行包幹。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,其餘全部用于物業服務合同約定的支出,結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
實行物業服務費用酬金制時,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。預收的物業服務支出屬于代管性質,為所繳納的業主所有,物業管理企業不得将其用于物業服務合同約定以外的支出。如果物業服務收費采取酬金制方式,物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
酬金制實質是實報實銷制,物業管理企業按照雙方協商确定的預算預收基本費用,一個會計年度結束後進行決算并向業主多退少補。在這種模式下,物業管理企業隻拿業主事先約定好的酬金部分(酬金可事先預定提取比例或固定額度)。由于預收的物業服務支出是代管性質,所以采取酬金制物業服務支出不應交納營業稅等相關稅金。
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包幹制和酬金制的優、缺點分析
1、包幹制的優點
首先,包幹制執行起來較為簡單,有利于小型的物業管理公司采用。
其次,在業主委員會成員專業水平有限,精力有限的情況下,實行包幹制避免了對物業服務企業進行賬目監督和審計等的工作,簡便易行。
第三,由于包幹制中節省的開支可能成為物業公司的利潤,所以在一定程度上可以刺激物業管理企業進行管理方式創新,節約成本。
2、包幹制的缺點
首先,在包幹制中,物業服務質量的好壞主要靠企業自律,為了獲取更高的利潤,物業管理企業可能會收到錢不花或者少花,往往導緻物業管理企業為了降低管理成本而對工作草率了事的行為;
其次,包幹制的成本限制,使得物業管理企業對需要進行及時維修的工作,往往産生拖延或小修小補,不做徹底解決,對物業的使用壽命和價值都會産生一定影響;
第三,實行包幹制的物業管理企業在費用不足時,隻有依靠多元化經營維持企業的利潤,不利于物業管理專業化。
3、酬金制的優點
首先,酬金制費用更加透明,業主對物業管理企業的費用支出可以監控,更加體現了業主的自主管理;
其次,物業管理企業服務支出的多少對企業利潤沒有直接影響,有了固定的酬金,則企業不必考慮多元化經營,有利于企業專利的專業化;
第三,酬金制體現了物業管理企業對業主“管家”式的服務關系,減少了物業管理企業和業主在物業收費方面的矛盾。
4、酬金制的缺點
首先,酬金制需要對物業管理企業進行賬目監督和審計,要求業主對物業管理有較高的認識水平和專業水平。
其次,物業管理企業處于利潤的驅動,可能會提高酬金支付的基數,即物業服務支出。由于業主在專業知識方面處于相對劣勢地位,所以很難找到有理、有利、有效的壓縮開支的根據,由此可能帶來物業管理費用的攀升。
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兩種收費方式的比較分析
1、兩種收費方式各有利弊
從上述分析可看出,包幹制簡便易行,對業主的要求不高,節省了業主的管理成本,但是會存在更多的非市場行為,不利于業主和企業之間的溝通和諒解。對物業管理企業提高技能和專業化發展有一定的阻礙,在一定程度上制約着物業管理行業的發展。
酬金制更體現了市場經濟的要求,更透明化,有助于企業自我管理,有利于物業管理企業專業化水平的提高,但是酬金制對業主的要求較高。從目前我國物業管理發展的階段來看,兩種收費方式都有其存在的理由和必要性。
2、酬金制是物業收費方式的發展方向
物業管理目的之一是提升物業價值,實現其穩定持續的收益、保值、增值,所以從兩種收費方式的特點來看,酬金制是日後物業服務收費的發展方向。在物業管理發展成熟的國外和港澳地區,物業服務收費普遍采用酬金制,他們實行酬金制的前提是物業管理企業會對業主進行定期培訓,讓廣大業主更多了解物業管理知識,既便于和物業管理企業之間的溝通,也有利于監督物業管理企業的行為。由于我國内地物業管理行業發展還未完全成熟,專業培訓僅限于行業内部,而針對業主的幾乎沒有,所以很多業主對物業管理的認識較為表面化。觀念停留在“服務——滿意”這一層面上。業主對物業管理認識的不足使得普通的居民很難實現和物業管理企業的正确溝通,以及對物業管理企業的有效監督,所以目前在國内全面推行酬金制并不現實。
3、包幹制仍然具有存在的必要性
雖然包幹制相對來說存在更多的非市場因素,從服務的周到有效,到對物業的保值、增值等方面都不如酬金制具有優勢,但我國大部分小區的物業管理管理收費目前仍然采用包幹制。這種收費方式存在較大市場的原因是,我國居民對物業服務消費的承受能力不高,在業主專業水平較低的情況下,包幹制的收費方式省去了賬目審計等監督工作,尤其對于中低檔物業來說,業主委員會物業管理知識水平的限制以及包幹制收費的相對低廉更加具有吸引力。
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我國推行酬金制仍需要完善的方面
雖然酬金制更加透明、合理、市場化。但是,在我國推行酬金制從理論到實踐還有很長的路要走,我們必須注意通過明确和完善實施細則,解決好關鍵環節的操作規範問題,否則就很容易背離初衷,引發新的矛盾。總的看來,仍然需要完善以下幾個方面的内容:
1、對物業服務成本支出的抑制辦法
酬金制的企業利潤直接取決于物業服務支出,所以采用酬金制收費,應該給物業管理公司注入控制和減低成本的内在驅動力。可以由業主和物業管理企業雙方協商制定獎懲措施,在物業管理企業努力提高管理水平、減少管理成本的内在驅動力下,給與物業管理企業一定比例的獎勵,這樣,既體現了公平與公正,同時又有利于管理方法的不斷改進,能夠實現物業管理企業和業主利益的雙赢。
2、物業管理企業納稅基數的核定問題
由于酬金制預收的物業服務支出屬于代管性質,為所交納的業主所有,所以在預收物業管理費用中,除了支付給物業管理企業的酬金部分,其餘都不是物業管理企業的收入,不應交納營業稅等相應稅金,如果硬性要其以物業服務費總額為基數繳納,稅費勢必會被列入直接支出,最終轉嫁到業主頭上。對業主的集體消費征收營業稅既不合情也不合理。所以推行酬金制,應從法規上明确物業管理企業納稅基數的确定細則。
3、對業主物業管理知識的培訓
酬金制的推廣仍然有賴于業主對物業管理知識的認知,提高業主和業主委員會的管理能力,這樣才能做到業主對物業管理企業的有效監督,如果業主完全依賴每年一度的外部審計工作,則會減少對物業管理企業的監督效力。同時,業主對物業管理知識的匮乏,容易讓物業管理企業和業主之間産生不必要的分歧,形成溝通和理解上的障礙,可以學習香港模式,建立物業管理公司對業主的培訓機制,這樣對物業管理行業的發展也具有一定的推動作用。
4、政府主管部門監控機制的建立問題
物業收費問題一直是業主和物業管理企業之間最主要的矛盾,業主拒絕交納物業管理費的問題時有發生,如果推行酬金制,則拒絕繳納費用就不再是業主和企業之間的利益關系,而是單個業主和所有業主之間的利益管理。物業管理企業作為受“雇傭”一方,無權幹涉業主之間的利益問題,但是如果這類問題嚴重,勢必會影響到對整個物業的健康、有序管理,所以需要出現第三方(政府主管部門或社會監督機構)來解決這些矛盾糾紛。我們可以通過法規,推行協商、仲裁、訴訟等一系列的方法來解決類似問題。
除此之外,要保證物業管理酬金制的良性運行,還要解決其他一些層面的問題。比如物業管理企業的商業信用問題,物業管理企業和其他行業的協調配合問題等等。盡管這些問題的解決都不是輕而易舉的,但隻要整個社會各個方面能夠站在全局的角度去努力,我們還是可以相信,物業管理酬金制會逐步得到完善,并成為物業管理經濟運行的主流模式。
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