過完了正月十五元宵節，這個春節算是正經過完了。這個兔年有384天，距離下一個春節還早，趁這一年大好光陰，國家要大力發展經濟，大家也要抓緊時間做事情——“搞錢”。

　　近日，海澱、豐台、昌平、朝陽、石景山等區都有今年供地計劃流出，潛在供應很多。

　　另外，一則重磅消息在業内流傳，說是土拍市場要發生重大變化，很多自媒體解讀為集中供地制将被取消，消息的源頭來自于山東省自然資源廳轉發自然資源部辦公廳《關于進一步規範住宅用地供應信息公開工作的通知》，但幫主在自然資源部和山東省自然資源廳的官網上，均未查詢到該通知文件。

　　據《北京日報》最新報道，自然資源部明确表示，該文件是對地方住宅用地供應工作進行的指導文件，不是要取消集中供地制度，而是優化完善集中供地政策，更好發揮充分公開披露信息對于穩定和引導市場預期的積極作用。

　　也就是說，已經實施兩年的集中供地政策，确實将迎來重大調整。這兩年，地方政府土地财政收入的銳減，與集中供地存在必然的關系，政策本就應因勢利導，調整土拍政策，也是為了促進房地産市場平穩健康發展，發揮房地産業作為支柱産業對地方經濟的拉動作用。

　　土拍政策調整必然會對北京樓市帶來一定的改變，今年有買房計劃的朋友們，提前了解北京供地計劃還是有必要的，本期我們就介紹幾宗有可能入市的重點地塊。

　　01

　　朝陽太陽宮絕版地塊

　　2022年，朝陽區太陽宮放出一宗寶藏地塊，引起激烈競争，中建二局幸運地将其攬入懷中，随後上演的中建玖合府412套房開盤即罄已人盡皆知，還有大批的排卡客戶自歎運氣不佳。

　　今年，太陽宮第二宗地627地塊有望入市，位于中建玖合府南側，守着地鐵10号線太陽宮站，去年挖出清代古墓的就是在這塊地。

　　據悉該地塊指導售價仍為13萬元/平米，設置10%政府共有産權份額，折後價11.7萬元/平米。

　　這宗地體量比中建玖合府小，規劃地上建築規模約5.83萬平米，容積率為3.0，需配建8000平米養老設施用房，還需考慮結合地鐵站一體化設計，相當于地鐵上蓋住宅。與地鐵站連接，劣勢大于優勢，對建築設計要求很高，要充分考慮解決噪音、交通動線等問題。

　　這宗地若入市，預計将像中建玖合府一樣一房難求，雖然地塊條件遜于前者，但是這種項目地段決定一切，三環絕版 價格倒挂，隻有買不到，沒有賣不掉。

　　此外，朝陽區奶西村、酒仙橋、東壩、十八裡店朝陽港等闆塊應還有地塊入市，但太陽宮的稀缺性是公認的。

　　02

　　CBD核心區旁王炸地塊

　　朝陽區還有一宗隐藏多年的王炸地塊，即緊鄰CBD核心區西側的永安裡地塊，位于東二環和東三環之間，臨長安街，地塊旁邊就是地鐵永安裡站，誰能想得到這位置居然還有建設用地。

　　距北京市規自委網站公示的規劃文件，該地塊規劃建築規模約16.1萬平米，為住宅混合公建用地，其中将建設約9萬平米住宅，控高為100米，容積率達4.63。

　　這是一宗舊城區棚改地塊，之前也是朝陽區棚戶區改造的重點項目。在2020年11月，永安裡項目的942戶居民已經全部搬出。因此，該地塊在拆遷整理具備重新開發條件後才公之于衆，并未違反北京四環内不能新增住宅用地的規定。

　　該地塊顯然是北京目前存量住宅用地中已明牌的“王炸”，CBD、長安街這樣的地段标簽，就是絕版、稀缺、尊崇的代名詞。

　　CBD核心區已無住宅新盤多年，永安裡地塊若上市，勢必引發衆多房企的垂涎，但這宗地的價格應在百億級别，誰有實力吃下這塊大肥肉，在當下的市場中，恐怕大多數企業隻能高山仰止。

　　從地塊規劃條件看，總建築體量不小，9萬平米的住宅面積也相當于一個中型社區，但這可是在CBD，4.63的容積率也遠高于普通住宅項目，7萬平米公建如何定位也是一個考驗開發商開發與運營能力的課題，畢竟北京很多年沒有這種核心區城市綜合體項目了。

　　按幫主的看法，這個位置這樣的規劃條件，就應該為CBD及北京城再度打造一個時代作品，對标項目在CBD核心區有好幾個，如銀泰中心、華貿中心、财富中心那樣的物業，集合高端寫字樓、五星級酒店、城市公寓、商業等業态于一體，若住宅部分也需設置指導售價，肯定不能參考永安裡區域的二手房，應對标梵悅108、銀泰柏悅居等頂級公寓的二手價格制定。

　　一句話，這個地塊的未來，應與其天賦所匹配。這個項目，大概率與絕大多數買房人無緣。

　　03

　　海澱永豐、四季青有好地

　　海澱永豐是去年北京最火的闆塊。海澱區2022年GDP實現萬億突破，證明了北京高新技術産業對房地産市場拉動力之強勁。

　　日前，2023年海澱區第一批重大項目在永豐數字科技中心項目正式開工，永豐仍将是海澱區今年發展的重點區域。

　　在去年永豐産業基地F2三宗地塊悉數成功出讓後，今年将繼續推出永豐南地塊。

　　該地塊位于北清路用友産業園南側，地鐵16号線永豐南站西側，北側隔條馬路就是中關村三小海澱科技園分校，3公裡半徑内有中關村壹号、在建的萬象彙、大悅城等商業，地鐵 名校 商業 産業園，配套倍兒香。

　　這一片區預計有5宗宅地、2宗教育用地、1處醫療衛生設施、4處養老設施及文化和物流設施各1處，将陸續上市。

　　由于臨鐵、臨學校，位置優于中海、海開項目，若指導售價上調，也屬合理。總之，選擇在海澱北部新區置業的買房人，若趕不上中海富華裡、海開澐頌，後面還有機會。

　　海澱區另一處優質地塊在四季青，位于西五環外，西山美廬北側，據悉是低密度地塊，規劃容積率在1.1左右，用地面積約8.5萬平米，地上建築規模接近10萬平米，将是西山别墅區難得的大盤項目。

　　如參考該地塊東側西五環内的頤和金茂府與香山壹號院的網簽11萬 的均價，預計該地塊指導售價應在12萬左右。

　　海澱區供地總是給人稀缺至極卻有驚喜的感覺，節奏控制得非常好，四季青土地臻稀，永豐蒸蒸日上，入市時機與前批項目銷售節點銜接合拍，因此，隻要有預算，在海澱置業仍然有機會。

　　04

　　豐台區首批拟供三宗地

　　一年之計在于春。春節假期後，各區紛紛加快動作，豐台區也在立春日在麗澤金融商務區，舉行了2023年豐台區重大項目集中開工活動暨麗澤北區國際金融城啟動儀式，20個重大項目在當天集中開複工，總投資達402億元。

　　在2023年拟供地計劃中，豐台區亮出了12宗地塊，除麗澤萬泉寺再度供地外，西南四環外豐台科技園、總部基地闆塊也推出了3宗地。

　　在豐台區已公布的2023年第一批拟供地名單，包括青塔村棚改地塊、新宮地塊、羊坊村棚改地塊，皆位于四至五環間。

　　據了解，三宗地塊總占地面積約18.91萬平米，總建築面積約32.38萬平米，總起始價約為143.93億元。

　　其中，青塔村棚戶區改造項目地處豐台區與海澱區交彙處，具體位于西四環與蓮石東路交叉口西南方向約400米處，青塔西裡四号院東西兩側。總占地面積約1.72萬平米，分東西兩個地塊，建控規模約為5.2萬平米，純居住用地，容積率為3.0。

　　新宮地塊位于地處南四環外，為TOD地鐵上蓋項目，東南方向緊鄰地鐵4号線與地鐵19号線換乘站新宮站。總占地面積約11.84萬平米，規劃建築規模約13.43萬平米，分為落地區與上蓋區，容積率僅1.1，預計将打造超低密社區。

　　羊坊村棚戶區土地改造項目位于南四環至五環間，京良路與豐園路交叉口西側，南側距五環線僅約300米。項目總占地面積約6.25萬平米，規劃地上建築規模約13.75萬平米，分為020、041兩塊地，皆為純居住用地，容積率為2.2。

　　這宗地屬于豐科園、總部基地輻射區域，可受益該區域的成熟城市配套，這也是繼花鄉限競房三兄弟清盤之後，該闆塊再增土地供應，有意向在豐科園附近置業的買房人可重點關注。

　　本周，兔年首拍将開槌，6宗挂牌宅地将決出歸屬。之後，北京的供地政策将如何調整，将有哪些優質地塊會擺上貨架，我們将保持關注與追蹤，及時為買房人提供參考。

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