看過太原南城房子的朋友應該都發現了一個有趣的事兒：從親賢北街一直到龍興街，短短六公裡路程，太榆路（建設南路）兩側竟然有五個萬科家的項目。可以不誇張地說，這個區域幾乎被萬科“承包了”。這種情況是非常少見的，很少有開發商會集中在某個區域密集開發多個項目。這五個項目分别是：萬科城市之光（東望）、萬科紫台、萬科城、萬科翡翠東第、萬科新都荟（悅都荟）。至于為什麼萬科這麼喜歡這個區域，咱們不做讨論，這篇文章隻對這個區域目前比較受關注的兩個項目做一個優劣勢分析，希望能給準備在這個區域買房安家的你帶來一些幫助。文章約2500字，閱讀時長約6-7分鐘。

南内環街以南，南中環街以北，建設南路（太榆路）以東，東中環以西。

五橫： 南内環街、親賢北街、長風大街、學府街、南中環街。

三縱： 并州南路（塢城南路）、建設南路（太榆路）、東中環路。

地鐵：地鐵一号線（南内環東街站、東太堡站、長風東街站、學府街東口站、省農科院站、太原南站）。

1.公建配套

山西省政府、山西省委黨校、山西省财政廳、山西省司法廳、山西省公路局、山西省通信局、山西省體育局、迎澤區公安分局、迎澤區人民法院等。

2.醫療

山西中醫學院第三中醫院、武警醫院、山西省第二人民醫院新院區（規劃中）、太航醫院、109醫院、鐵三局中心醫院等。

3.商業

茂業天地、北美N1、北美新天地、天美新天地、印象城等。

4.自然景觀

雙塔景區、學府公園、晉陽公園等。

5.教育

大營盤小學、八一小學、九一小學、省府街小學（建設中）、山大附小、小店區第三實驗小學（太師三附小萬科城校區）、馬蹄蓮小學（長風森林校區）、山大附中、三十八中、志達常青藤、志達中學、山西大學、山西财經大學等。

6.其他品牌項目

合生禦龍城、碧桂園玖玺台、昌盛雙喜城、保利東郡、華潤首開紫雲府、金地卿雲台、富力金禧城、綠城太原廣場等。

目前這個區域有萬科城市之光東望、萬科翡翠東第、萬科新都荟（悅都荟）在售，但因為新新都荟（悅都荟）在南站以南，本文暫不做分析，隻做東望和東第的相關分析。

1. 戶型

東望：

85㎡兩房一衛/105㎡三房一衛

115㎡三房兩衛/148㎡四房兩衛

東第：

100㎡三房一衛（有三面朝陽和兩面朝陽兩個戶型）

115㎡/125㎡三房兩衛

140㎡/160㎡三房兩衛

2.裝修

東望：全部為帶裝修交付。

東第：全部為帶裝修交付。

3.商業

東望：項目地塊西側臨近雙塔南路位置規劃兩棟商務樓，并有沿街社區底商，足夠滿足日常所需。

東第：項目自帶約22000㎡商業綜合體，與地鐵一号線地下接駁，并有配套沿街社區底商，足夠滿足日常所需。

4.教育

東望：已簽約雙西小學和三十六中。

東第：地塊無小學中學教育用地規劃，項目西區規劃一所幼兒園。

5.價格

東望：單價約13000元/㎡-13500元/㎡。

東第：尚未開盤，具體價格未定，銷售口徑為14000元/㎡-16000元/㎡。

6.定位

東望：從戶型設計和小區本身園林等各方面來看，項目定位偏剛需 剛改。

東第：從入門戶型和小區本身園林等各方面來看，項目定位偏剛改 改善。

7.交房時間

東望：2023年8月底。

東第：2024年10月底。

8.施工進度

東望：部分樓棟蓋至8層左右，剩餘樓棟已出地面。

東第：東區小區自帶公園隻要小部分區域完工，但各樓棟正在樁基施工階段。

9.舒适度相關

東望：項目總占地面積約40000㎡，規劃7棟住宅樓和2棟商業樓，容積率約4.0，綠地率約25%，舒适度中規中矩。在項目東南側約300米處，有一處萬科自己修建的臨街瀑布小公園——東望園，在一定程度上提升了小區居住舒适度。

東第：項目總占地約229畝，共規劃19棟住宅樓、1棟商業樓、一棟商業綜合體、一所幼兒園以及一處20000多㎡的私家公園。東區規劃13棟住宅樓，容積率約2.5，綠化率約48%，私家公園便是在東區；西區規劃6棟住宅樓，容積率約2.8，綠化率約35%。小區整體樓棟總樓層為20層-26層，綜合來說，居住舒适度非常高。

1.優勢

東望：位置較好，離主流商業區——長風親賢商圈非常近，生活便利；簽約雙名校，解決了業主子女上學的問題；戶型設計新穎，可根據家庭實際需求DIY自己喜歡的戶型；同地段相似樓盤價格都要高于本項目。

東第：位置較好，離地鐵站近，離主流商業區非常近；小區自帶商業體，生活便利；小區内自帶超大公園，非常亮眼，不用出門就能逛公園，老有所樂，幼有所樂；125㎡/140㎡/160㎡的三居戶型設計很亮眼，有點豪宅的意思；改善型定位，社區圈層較高。

2.劣勢

東望：容積率較高，居住舒适度會受影響；戶型比較新穎奇異，與主流戶型不同，部分客群難以接受；地塊較小，小區内園林景觀設計受限；中學開學時間暫未定。

東第：100㎡的三居戶型都是帶連廊中間戶，115㎡的戶型非純南北通透戶型，戶型設計較為非主流；有11棟樓是西南向傾斜約30°-45°，并非正南正北；距離東中環較近，可能存在噪音污染；暫無小學中學規劃，有此需要的客群可能要有所取舍了。

需要注意的是，東望是屬于迎澤區，而東第是屬于小店區，所以東望簽約了迎澤區的雙西小學和三十六中。也許有朋友會問，東第沒有學校規劃，如果買了東第，孩子要上學怎麼辦？離項目最近的學校是萬科城的小店區第三實驗小學，如果業主子女有上學需求，按就近原則，大概率是會到這裡的，一則因為同屬小店區，二則因為距離近，三則因為都是萬科旗下項目。但是畢竟項目剛上市，一切均為未知。

而關于兩個項目本身，其實正如我文中所寫，優劣勢都十分明顯。其中最大的優勢就是兩個項目所處的位置都離主流商業區非常近，可以說，就是處于市區，同時，都是萬科開發，而萬科的物業在業内也是有口皆碑。當然，不足之處也非常多，比如戶型、比如距離快速路近等等。

但是話說回來了，任何房子都有優點也有缺點，沒有十全十美的，如果有十全十美的房子，那價格一定更“美”。而對我們購房者來說，明确自己的需求，了解清楚自己的預算，然後再去匹配适合自己的房子，這才是正确的看房選房之道。

當然，如果你有購房打算，我更建議你多去了解一些項目，整體對比之後再做決定。切記不能盲目跟風，汝之蜜糖彼之砒霜，适合自己的，才是好的。

你覺得怎麼樣？歡迎留言讨論。

注：本文所有時間節點，均截止到發稿前。

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