許多項目做宣傳，說自己是“價值窪地”，漁翁認為思前想後覺得不對！

什麼呢?我想畫個圖，更容易理解。

窪地是什麼意思？窪地,顧名思義即中間低四周高的自然地形，注意關鍵詞，中間低，四周高。

而多數項目标榜自己是價值窪地，其實他們處于城市的邊緣，再向外走價格比他們還低，甚至是另一個城市了，他的價值是一直低下去，找不到爬上來的邊緣。

那麼，南的價值窪地在哪裡呢？從樓市地圖可以找到答案。

1、

翁所說的值窪地之一，是雪山片區。

首先聲明一，漁翁沒有做廣告，這是自己對片區的理解，漁翁資曆尚淺，還沒有開發商來找我做廣告。

雪山片區東至城高速，西至鳳岐路，南至經十東路，北至膠濟鐵路，總用地16.58平方公裡。根據政府規劃，該片區将打造成以居住、文教、綜合服務功能為主、兼有體育、科研、生态休閑功能的新型文化生活社區。

上圖看一下：

沒有一種四周房價間房價低的感覺？

當然，漁翁統計的房價隻網上搜索得到，四周的房價标注可能存在産品的不同，裝修标準的不同，但是整體來看，房價并不是呈梯形向四周降低的。

2、

雪山片區的房價為什麼？之前的文章，漁翁分析過，雪山片區三不靠加一靠。

三不靠指得是不靠近政務中心不臨近商務中心、不處于核心商圈。不讨喜歡的鄰居相信大家都知道，就是煉油廠。

雪山片區就像後媽養的孩子，生下來之後就很少被關心了。它不像CBD片區，生下來就是富二代；也不像新東站片區，有個高鐵站拉着它跑；比不過唐冶片區，人家是城市新中心；甚至不如長嶺山片區，人家有個好鄰居。

不過，這均不是他們價格低的主要因，因為很多區域同樣面臨這個問題，甚至四不靠，五不靠...

但這都不是主要原因，主要原因是裡的幾個樓盤，拿地比較早，且對利潤率要求相對低，或者是成本相對低。

例如，河泰優山美郡拿地比較早，地價對低；中新錦繡天地地價相對低，而且是國企，或許對利潤率要求比其他私營企業低，再者成本控制好。

3、

就價值而言，雪山片區以世紀大道界，可以再進行南北界限劃分。

如果說臨近政務中心、商務中心、核心商是一個片區的優勢，那麼雪山片區的南部相對來說優勢更大一些。因為雪山片區南部更加臨近奧體中心、CBD。

此外，雪山片區的南部還臨近兩所大學，山東築大學和山東體育學院。要知道，目前濟南的很多大學已經被遷移至長清、章丘等地，市區内的大學可是為數不多。如果有心觀察一下濟南市區目前還存在大學的所處區域，均是生活便利、房價很高。

曾經山東省領導說過，濟南就像一根大“油條，東西越來越長，導緻東西越來越堵。其實世紀大道就是“油條”拉伸的一根筋，未來的交通壓力巨大。所以雪山片區北部居民将來上下班将承受世紀大道帶來的擁堵。而片區南部可以直接通過鳳鳴路、鳳岐路、雪山路等疏通到經十路。

4、

這個片區最大的問題在哪裡呢？

第一是交，雖然世紀大道拓寬，但是這個片區南走向的道路有限，未來區域内集中了大量的高層住宅，未來出行或會對這裡的居民形成巨大的考驗。

第二是煉油廠，關于是否搬遷還真是很難回答。208年2月份的時候，有周邊居民向相關部門反映過煉油廠污染問題，得到的答複是：企業搬遷不是簡單的政府行政命令，要把企業搬遷意願與政府引導支持相結合，就像濟鋼産能調整一樣，才能達到雙赢甚至多赢的結果。下一步，我市将繼續與中石化、煉油廠進行對接溝通，強化扶持政策引導煉油廠及其他石化企業向外轉移。

理解購房者的心情，不過有時候也想刺撓一下購房者，知道有煉油廠，非得在周邊買房，買了房就要求人家搬走，太霸道了，是不？再說了，如果不是煉油廠，有可能當時的售價還真買不到。

5、

總之，漁翁認為，相比之下，目前這個片區的房還算合理。

沒有獨特的優勢，恰恰是獨特的優勢，從雪山片區，西至高，北至新東站，南至奧體，東至宇宙中心唐冶都很方便。

既然是剛需，我想我們也不能要求太多，有人說過，沒有百百的好房子，如果你真找到了心中百分百滿意的房子，那隻有一個可能，那就是：兜裡錢不夠。

漁翁還看過一個新聞：

有一女子去媒體曝光自己買的房子物業好，五證不全，對方房産的經理回複說：旁邊某大開發商的房子，20000元/㎡，五證齊全，管家式服務，你為什麼不去選？你明明知道我們是小産權房，為什麼買我們8000元/㎡的房子，都買了還來說着比不上人家，那比不上人家，明明就是想賺便宜！

話歸粗糙，但是句句在理，沒人逼着他買。

當下樓市調控，市場走确實很難捉摸的透，但是大降價的概率幾乎沒有的，尤其是處在價格窪地的項目。

不過，窪地歸窪地，有的窪地，其實是個坑，選擇大開發商聚集的窪地區，選擇大開發商開發的房子，還是很有必要的。

聲明：以上為個人觀點，部分資料、數據來源網絡收集，全文僅供參考，不可作為投資與置業或者其他用途的依據。文/漁翁

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