2018年，常熟樓市百花齊放，市區、鄉鎮及各開發區共有26個樓盤陸續開盤，約5300套新房住宅湧入市場，樓市熱鬧非凡。常熟土地市場延續2017年的高頻次競拍，1-7月共供應91.94萬方商品房住宅用地，涉及金額約137億元，常熟樓市庫存嚴重。

近五年常熟土拍情況

常熟由于與蘇州、上海特殊的地理關系，加之近兩年的快速發展，吸引了一大波外來購房者。城市化的快速發展湧現出海量“土豪拆遷戶”，樓盤的快速去化讓開發商對于價格的預期一高再高，土拍價格一路上揚。如今，購房者不得不面的現實是，市區新房普遍是疊墅、大平層此類豪宅，鄉鎮及開發區新房普遍1.5萬/平左右的價格。

市區

鄉鎮及開發區

高庫存下的擔憂

常熟樓市土地庫存高企，純新住宅樓盤即将接踵而至，2017年将近3.1萬套的樓市去化量已逐漸掏空購房者的熱情，2018年上半年多個項目開盤去化僅五成左右。如此樓市，讓人回想起2014年常熟瘋狂打折促銷的新房時代。

而另一個擔憂，即是最近由 一家叫“标準排名研究院”機構發布的2015年《中國50大鬼城排行榜》，引發輿論的軒然大波。

上榜的前50個城市中， 常熟 赫然在列。

大部分新城建設，速度才是決勝的關鍵：“一年成名、三年成型、五年成城”。 幾乎像流水化作業， 好像搞個新城，就跟種大白菜一樣容易 。

中國工程院院士員郭仁忠說，全國新城區規劃人口已經可以住到34億。伴随這種大幅快速擴張的政策，恐怕未來會出現更多的“空城”和“鬼城”。

丨鬼城為何如此令人畏懼丨

用漢白玉的價格賣白菜

新城造城成熱，伴随而來的是新城的買房熱。可悲之處就在于此，很多人以為博高價買了支潛力股，殊不知是高價買入一顆大白菜。

首先，如上文所說，新城的含金量并沒有想象的高，全國各地都是新城。 其次，新城已經淪為炒作的工具。

你買入的新城，殊不知三年前可能還被叫做“鬼城”，三年後的新城，和三年前的鬼城有什麼區别？

并沒有。

人口依然淨流出、企業依然不過來、本地人也不來這裡住。

可能唯一的區别是，因為棚改和去庫存，房價漲了，博傻的人變多了。

目前的很多新區，就是一層被鍍上金的大白菜。

投資客希望炒出漢白玉的價格，但實質上，白菜就是白菜，可以批量生産，可以短周期成型，甚至可以在風口上騙幾個傻子接盤。

但，時間不會騙人。

風口過後，鬼城依然是鬼城。

當利好已盡出

大批量造新城的邏輯是，政府需要快速的賣地，賣地的原因是，地方政府的債務高築。

當火已經燒到屁股上，都快還不上債了，你還指望政府耐心培育新城？

有粉絲問我，憑什麼老市區房價10000元/平，新城房價15000元/平?

老市區有配套，學校、醫院、交通，企業，新城什麼也沒有，就敢要15000元/平?按照正常的邏輯，老市區房價10000元/平，新城房價應該是5000元/平才對。等新城人氣聚集、配套也起來，新城的價格才會超越老城，從5000元慢慢變成15000元/平。

但這樣的話，受益的是買房群體，是接盤的韭菜。

憑什麼讓韭菜賺錢？

所以，新城隻給你畫一個大餅，然後地價直接拉起，翻倍，房價也直接翻倍——15000元/平，你買不買?

15000元/平，是已經透支了未來紅利的價格。你買入的那一刹那，是不賺錢的，所有價差，所有利潤，已經被地方政府吃盡。

喝湯的代價

大多數接盤俠，買入新區，是不可能有利潤的。畢竟肉都被地方政府和開發商吃了。小白們能期盼的，就是喝一口湯。耐心等待區域從預期變成實際利好。

即便如此，想分一口湯也是萬難的。

2006年，天津濱海新區被國務院批準成全國第二個綜合配套改革試驗區。

當初的口号是，再造“下一個浦東”、是未來的“中國曼哈頓”。

但10多年來，濱海新區的響螺灣商務區和于家堡商務區，出現了大量爛尾項目，被稱為“亞洲新鬼城”。

2017年，定位過高步子過大的天津政府開始反思，主動擠掉濱海新區水分，從萬億調整為6654億，2018年天津放開落戶政策，濱海新區人氣才自此緩慢聚集，慢慢激發市場活力。

已焊死的車門

新城建設要經曆3個階段：初始階段——快速增長階段——成熟階段。從初始建設到養成，至少要經曆10年以上的時間。

這10年裡，新城基本沒有人氣，沒有配套，也就是我們常說的“鬼城”。

很多人因為買入新城而沾沾自喜，認為自己上車了。

殊不知初始的新城就是“鬼城”，一旦上車，車門就被焊死，你想抛盤都沒人來接，隻有經過10年以上漫長的等待，新區房子才有變現的可能。

雖然三四線的市中心是會轉移的， 但轉移是需要過程的，這種新城新區想要演變成下一個市中心，天知道多久，反正我們那四線小城市，這個市中心的轉移過程時間度是30年。

政府劃區建新城，歸根究底是為了趁着這一波去庫存的紅利，招地産商引資，賣地賺錢。

至于賣地之後，這一波躁動一結束，新城變成鬼城，而鬼城還是鬼城，隻留下當初勾勒出來的美好藍圖，像一把刻刀在接盤俠們不甘的心中時時攪動。

正是：牆外紅了櫻桃，牆内綠了芭蕉，牆上有人笑，牆角有人哭。

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