2022上半年，深圳豪宅成交仍一馬當先跑出獨立行情。

深圳中原地産研究中心的半年度報告裡提及，上半年低迷市場中表現相對亮眼的是豪宅市場。新房市場核心區域豪宅表現都非常不錯，去化好于熱點區域剛需盤。二手市場中豪宅也占據主要力量，成交占比大幅度的上升。

深圳豪宅行情這麼好，那麼10年沒賣完、法拍房打五折，甚至連中介都嫌棄的深圳豪宅，你見過嗎？

今年六月底，再次拍賣的天麓三區萊茵莊園46棟A501房産，因無人出價，第6次流拍。

六次流拍，起拍價一再降低。

2.52萬元/㎡！低于市價5折仍流拍

據阿裡法拍，該套法拍房産面積為223平方米，第一次拍賣是在2018年9月，因原業主無力還貸，被強制拍賣，彼時評估價為1176萬元，起拍價為823萬元，折合單價為3.69萬元/㎡。而本次起拍價為558萬元，折合單價為2.52萬元/㎡。

823萬元降到558萬元，降幅達265萬元。另外，對比天麓三區5.5萬元/㎡的二手房指導價，其起拍單價相比參考價打了五折。

為何打五折出售？記者注意到，據《商業銀行法》第四十二條規定，商業銀行因行使抵押權、質權而取得的不動産或股權，應當自取得之日起二年内予以處分。

IPG中國首席經濟學家柏文喜指出，如果商業銀行沒有及時處理這些因行使抵押權而取得的不動産，會影響監管部門對銀行的考核與評價。浦發深圳銀行虧本出售的天麓A501與這個有關系，同時也與目前長期持有該物業跌價較多、物業費等維護成本較高而得不償失有關。

而這并不是天麓遭遇的第一次法拍，在過去的幾年裡，華僑城天麓的法拍信息隻增不減。在阿裡法拍搜索“天麓”的關鍵詞，出現在廣東深圳地區的拍賣标的共有80個，而排在首頁拍賣的8套房源中僅兩套有出價，其餘6套均流拍。

15年前單價已10萬 /㎡

或許在深圳購房者的眼中，豪宅的價格都是動辄10萬 /㎡甚至突破20萬/㎡單價的存在。超出剛需的價格承受範圍，滿足富豪的居住尺度，擁有無可匹敵的景觀資源，或者坐擁城市核心稀缺地段，達到這些，才算是豪宅。

那麼如今法拍單價低至2萬/㎡的華僑城天麓，緣何被稱為“豪宅”呢？

據公開資料顯示，東部華僑城位于大梅沙，占地面積近9平方公裡，是由華僑城集團斥資35億元精心打造的世界級度假旅遊目的地，首個 “國家生态旅遊示範區”，由酒店、文旅、地産幾大闆塊組成。而華僑城天麓背山面海，獨享海景，超高綠化率。在2009年-2011年項目連續三年入選中國10大豪宅，還攬獲了多項國際大獎。

榮譽加身，華僑城天麓的房價也曾擁有過輝煌時刻。2007年12月天麓一區開盤，彼時均價已高達12萬元/㎡。一張來自2010年的豪宅别墅供應表中顯示，2010年上半年，東部華僑城天麓八區主打300多平方米獨棟别墅，均價13萬元/㎡。作為對比的是，當時寶能太古城均價才3.8萬元/㎡，隻是天麓的“零頭”。

實際上，早在2008年天麓二區開盤時，其單價便達到了7萬-9萬/㎡，每套總價達到2000萬-3000萬元。2008年年底，一、二、七區入夥，獨棟單價為6萬-10萬元/㎡，雙拼單價為4萬-7萬元/㎡；2009年底八區開盤成交價高達12.9萬元/㎡，當時創下深圳有史以來最高的價格紀錄，前後共成交52套。

那個時候，現在深圳灣、香蜜湖的一衆豪宅單價才3萬-5萬元左右。能買到天麓的業主非富即貴。

造化弄人的是，如今寶能太古城最高成交單價已經突破20萬/㎡，坊間還曾傳言有業主挂牌單價到30萬 /㎡，再看天麓，法拍單價隻剩2.52萬/㎡仍遭流拍。

從深圳單價最貴的豪宅項目到如今法拍流拍六次“打骨折”無人問津，甚至在部分媒體的文中稱之為“深圳房地産教科書式失敗案例”，深圳東部華僑城天麓到底經曆過什麼？

外觀仍然“豪”，内部雜草已過半人高

近日，南都灣财社記者實地探訪深圳東部華僑城天麓。“這裡生活确實不太便利”、“沒有超市菜市場，隻能開車出去”、“生活配套不太充足”、“您真的确定要買嗎”當記者以購房者身份向鹽田中介咨詢東部華僑城天麓項目時，該中介在言談中表現出了對該項目的不看好。

在進一步的探訪中記者了解到，上月拍賣的天麓三區于2011年9月入市，但至今仍有部分新房在售，這即是說，項目開盤10餘年仍沒賣完。

對此，柏文喜指出，别墅總價較高、距離市區較遠，且可按揭貸款比例較低，因此相對而言資産流動性較差。尤其是在目前樓市低迷且前景不明的情況下，即使東部華僑城天麓降價出售仍無人購買。

據柏文喜介紹，購買者除了會看中豪宅的品質、結構與配套環境、社區氛圍等居住屬性之外，還會看中豪宅的金融屬性與社交屬性。

“這裡的房子更适合鹽田當地人，或者是有錢人度假時居住，還有那些家裡有專職保姆購物和專職司機接送的家庭居住，因為它在半山腰上，配套和交通都不太完善。”在與鹽田中介溝通中，對方向記者表示如果需要通勤的話并不适合購買。

盡管鹽田目前已通地鐵，但按百度地圖顯示，從東部華僑城天麓駕車至8号線首發站鹽田路地鐵站仍需15分鐘，路程為6.9公裡。

而記者在實地探訪過程中發現，盡管從遠處看華僑城天麓外觀仍是豪宅模樣，但近看卻略顯尴尬。牆體年久有發黴迹象，鐵欄杆也生鏽了。有居住的痕迹但并未在小區内看到居民。

部分聯排别墅還是毛坯，裡面也并未裝修，外部花園也雜草叢生無人打理。

采寫/攝影：南都·灣财社記者 孫陽

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