從城市新中芯的中創，到城市會客廳濱江，再到城市副中芯的五龍彙，南通多片區發展已成事實，城市擴張與闆塊重構進入加速時代。

三足鼎立之下，如果必須一争高低，誰又能代表南通發展的擎動力量？

01

中創區發展5年大變樣，城市配套接連落地，區域發展格局日益完善

我們沿着時間軸回顧，看一看最先被關注的中創。

2016年，中創概念首次提出，被賦予“未來南通城市核心和經濟增長極”使命，至此，中創區開始進入大刀闊斧的5年。

圖源：南通創新區

目前紫琅公園、會展中心、上海交通大學醫學院附屬仁濟醫院南通醫院、南通大劇院、美術館等已驚豔亮相，中創區的發展藍圖正在加入兌現。

金鷹世界購物中心、南通醫學中心、金融商務中心、企業總部中心、紫琅新天地也在建設過程中。

北京大學長三角光電科學研究院、南通中央研究院、上海交大南通基地等一批科研院所，也陸續簽約落戶，東擴區規劃建設邁入實質性的步伐。

圖片來源：南通日報

除此之外，教育配套也在同步發展，從紫琅一小、八一小學、八一中學、南通中學附屬實驗中學和紫琅湖實驗學校，到正在建設中的人才公寓幼兒園和源興路北幼兒園，區域教育配套從幼兒園到初中實現閉環連接。

實景圖

一個集科技、文化、教育、醫療、會展、居住等配置的城市新中心形象初步呈現。

區域房源均價2萬起步，部分搶手房源有錢也買不到

目前闆塊内已聚集萬科、華潤、金鷹、華宇、招商等品牌房企，房屋均價從24000-40000元/㎡不等，其中均價30000以上的樓盤主要集中在中創北區，尤其是紫琅一小周邊。

區域内的萬科方圓、金鷹尚府，幾開幾漲的開盤價格依然熱銷，仁恒公園世紀更是有錢都買不到，盡管幾個盤都頂着南通房價天花闆頭銜，但在中創區依舊十分火熱。

目前區域在售新盤有萬科攬境，限價29500元/㎡，在當前樓市低迷的大環境下依舊創下大平層開盤秒沒的成績。

萬科·攬境鳥瞰圖

華宇錦繡瀾灣和華潤悅府還有少量房源在售，在售均價分别為26000元/㎡和31000元/㎡左右。

據悉仁恒公園世紀和金鷹尚府還有少量房源，或将在年底加推，可以預見又将是一場火爆的場面。

二手房市場中，方圓沒有房源放出，仁恒公園世紀的二手均價也在38000元/㎡左右，和之前28500元/㎡的開盤均價，達到了10000元/㎡ 的溢價，而且因為未滿兩年，購房者還得面臨10-20萬 的大稅。

截圖來源：貝殼找房

盡管如此，依舊有二手房源成交，房價代表區域熱度，由此可見大衆對中創區的認可度頗高。

02

百億級運營打造城市客廳，政策傾斜盡顯規劃利好

濱江作為這兩年發展的新興闆塊，臨江資源的經濟屬性使濱江區域未出場就自帶流量，更别說政府高瞻遠矚的配套規劃。

2020年1月，南通濱江的發展規劃首次被城市重點提及，“城市客廳、國際街區”的高标定位，開啟以濱江為核心的城市發展新格局。

同月，招商蛇口斥資58億元入駐落子濱江，百億級運營，打響濱江時代第一炮。

效果圖

總投資約5億元的南通狼山國際郵輪港項目，集遊、娛、購為一體，打造區域休閑娛樂商業集群。

總投資約200億元建安及生态修複巨資打造濱江生态走廊；約10萬噸級郵輪母港規劃；約9億元投入打造濱江景觀帶；20公頃生态花海；總投資約2.4億濱江小學；省級幼兒園規劃開建；濱江國際學校規劃出爐……

實景圖|孔玮攝

兩年不到的時間，約280畝花海已經實景呈現，省級幼兒園已經建成，區域商業配套、生态建設、教育資源落地建設中。

花海實景圖，圖源城建集團

我們透過不斷升級的規劃與不斷兌現的利好看出，加速蛻變的主城濱江，已然成為南通未來發展版圖中至關重要的一筆。

在今年7月的集中供地中，濱江一連出讓9宗地塊，并且全部限地價不限房價。

地塊涵蓋商業配套、星級酒店和高端住宅，總價超200億，進一步完善區域配套類型。

高端定位再升級，濱江項目打造大平層戶型

區域住宅項目有招商濱江道和濱江玺，均價3.2萬 的價格一入市就已經奠定了項目的高端定位。

自濱江道首開以來，屢屢開盤都是熱銷，半年已經去化超52億，引發一輪濱江熱，成為高端住宅領域流量化的現象級樓盤。

而招商TOP系作品——濱江玺更受到南通一大波實力購房者的追捧，目前項目實景已經呈現，并推出建面約320㎡的江景大平層，僅有16套。

除此之外，招商濱江項目配備有3000㎡高端會所——濱江藝術中心，裡面配備了紅酒&雪茄bar、室内恒溫泳池、專業健身器房等（信息來源項目售樓處），未來業主的缤紛生活現在都能直接感受到。

濱江會所實景圖

在産品定位上，濱江主打高端改善 hao宅産品，盡管目前大多生活配套還未呈現，但産品的高标定位進一步奠定了區域的人群屬性。

區域對比

其實對兩個區域分析看來，中創與濱江無論是區域配套還是産品定位走的都是高端改善路線，而從目前的形勢可以看出，未來濱江的産品定位會更勝一籌。

畢竟在中創新盤全面限價的時代，濱江還隻是限地價不限房價，而從目前來看，濱江盡管新盤不多，但是均價普遍高于中創區。

且在前段時間的9宗地塊中也明确不限房價，可以預見在未來1-2年的時間内，濱江房價的走勢。

不過對于居住來說，我更看好中創，畢竟各項配套已經呈現或在建設當中，區域内教育、醫療、商業都已健全，相對與濱江來說生活配套會更加完善，且等待的時間也更短。而且限價的政策也給更多人上車的機會。從土地面積來看，中創區規劃22平方公裡，濱江僅有3平方公裡，由此可見，中創區域的建設規模和生活配套更加突出。

03

配套先行，五龍彙自持實力，區域定位水到渠成

前有中創，後有濱江，今年剛被官宣城市副中心的五龍彙似乎有些熱度不足，盡管是城市發展的年輕力量，但區域發展一點不輸其他兩個。

比起先有規劃再建配套的中創和濱江，五龍彙一出場便自帶實力，區域内商業集群豐富，聚集歐尚、迪卡侬、萬達、宜家、山姆等一連串地标JI配套。

圖片來源：南通城房

得益于交通優勢，闆塊内江海大道與長江路高架、通京大道高架接駁互通，并有地鐵一号線的加持，交通路網的完善大大提高居民出行的便捷度。

闆塊内教育資源豐富，城西小學、永興小學、越江中學等一些老牌學校，還有在建中的龍潭中學（建設中）、永怡學校（新建）等。

最新規劃的小學，幼兒園等（信息來源江海晚報）等也在有序推進中，涵蓋幼兒園到中學的全齡段教育。

今年，五龍彙改造的通呂運河分水島景觀提升改造工程即将開放，“繁花綠島”的景觀設計，提升了周邊人群的人居體驗 。

圖片來源：城市日曆

前段時間，總投資約240億元的融創長江未來城&星河科創CBD項目正式簽約，将共同打造集“冰雪娛樂綜合體、一站式度假酒店、歡樂小鎮、國際高端度假公寓”為一體的世界一流文旅綜合體。

長江未來城概念圖

此外，近日兩家星級酒店開工建設，屆時區域内将新增一座四星級酒店和一座五星級酒店。

城市各項配套已經非常成熟并不斷引進新鮮血液，五龍彙城市副中心的定位更像是一次水到渠成的冠名，區域本身自持實力，帶給大衆的是無需等待的踏實感。

大衆對區域認可度低于房價水平，區域市場遇冷，但自主舒适度高

且友好的房價也讓五龍彙成為三個區域中宜居的熱門選擇，“年齡”不大，“能力”不小，作為後期之秀實力不容小觑。

目前五龍彙闆塊在售樓盤有長泰濱河國際和五龍雲璟兩個項目，精裝均價都為2.35萬元/㎡。

除此之外，區域還有兩塊新地亟待入市，分别為山東華瑞拿下的CR20014地位，項目名稱為龍溪苑，未來限價2.5萬/㎡。

效果圖

以及上海華紡開發的CR20036地塊，項目案名為星尚·水岸風華，未來房屋最高限價2.45萬/㎡。

效果圖

據了解，兩個項目都将打造140㎡以上的改善級産品，山西華瑞項目将打造集客房、餐飲、會議、婚慶、商業、住宅于一體的綜合項目，闆塊格局将升級。

二手房市場中，區域春江閱、綠城沁園、綠城蘭園、珑府均價基本都以突破2.5萬元大關。

截圖來源：安居客

整體來看二手房價格偏高，其實區域的實力配得上這樣的房價，但是大衆對區域的認可還未達到這樣的均價水平。

總結

大衆還是可以多考慮新盤，均價2.5萬以内的價格相較于中創和濱江還是比較接地氣的。

而且區域和動辄3萬 的高端盤相比，産品涵蓋剛需到改善的全類型産品，能夠迎合大部分置業客的需求。不過區域教育資源比較均衡，盡管學校較多但是優質教育資源較少，而且五龍彙房價和其他兩個區域相比受市場影響較大，歸根究底還是大衆對五龍彙的認可度不夠。

總體來說，我覺得按照不同的置業需求，大衆對以上三個區域會有不同的劃分，例如對于兼顧價格和地段的購房者來說，那麼五龍彙闆塊是不錯的選擇。

如果看中地段和配套的則可以選擇中創，而如果實力雄厚，追求品質生活，生态風光的，那麼則可以選擇濱江。

看完對三個區域的簡要分析，你更心儀哪一個闆塊呢？

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