實踐中，物業服務費的收取往往采取預收的方式，不論采取包幹制還是酬金制收費方式，物業公司如果尚未實際上提供服務，那麼就無權對物業服務費主張權利，因此，這部分費用屬于業主所有，而不屬于物業公司或業主委員會。

既然預收的費用是屬于業主的，那麼該費用的處分權也是屬于業主的。

物業公司預收物業費隻能按約定用于物業用途，不得挪用、侵占、赢利或者用于其他非物業用途。業主委員會負責監督，無權代表業主決定預收費用的去向。

包幹制：含物業服務成本、稅費、利潤。也應接受業主監督及時公示收支明細。

物業公司習慣性認為：預收物業費既然我收上來了，錢就是我的，我有支配權，錢在我家想咋花就咋花。

違反規定随意延長預收物業費時間幅度，采用各種手段刺激業主預交物業費。

經業主同意可以預收物業費，一月一交，六個月，業主同意不超一年。

監管步伐的遲疑：預收全額服務費實質上違反市場規律。

活沒幹，沒有驗收直接支付一年工資或者費用一般是不可能的。

職工年初要求預支一年工資、績效，單位不同意政府也不答應。

既然允許預收，又沒有措施跟進監管，顯然不是對業主财産負責的态度。

業主對物業費很在意。預收物業費存在被卷、挪用侵占等種種風險，一旦出現問題，沒有兜底：沒有保證人、沒有保證金。大額預收物業費對業主來說顯失公平。

物業企業及時公示并接受業主監督，誠實守信取得業主信任成為合作的必須。

實務指引

财務交接是物業項目交接中的難題之一，難就難在有些老物業公司不願退還預收費用導緻業主、業委會發生沖突，或者原物業公司因擔心退出物業管理後業主欠繳費用清欠難而拒不撤出或者擾亂正常的接撤管。 物業項目交接繞不開财務交接。交接各方隻有妥善處理好财務交接，方才能保證物業管理權的順利移交。

（一）明确财務移交内容。

财務交接的主要内容包括：物業服務費、業主各類押金、停車費、代收代繳的水電費、多收或欠收款項、公共收益等。涉及的資料包括：固定資産清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄表記錄及相關代收代繳費用明細、物業費收繳明細表、維修資金使用審批材料等。

（二）依法結清預收、代收的有關費用。

交接雙方應當做好财務清結和資産盤點，依法結清預收代收的，有關費用，這是從根本上解決預收費用問題的方法，有利于較少糾紛，但相對成本較高。

（三）在形成選聘新物業服務企業的業主大會決議時，同時授權業主委員會處理交接事宜的權限，避免協議無效情況的發生。

（四）相關費用交接時，簽訂多方協議。

盡量避免僅有業主委員會與老物業服務企業或者兩家物業公司作為協議簽訂主體。

法規鍊接

1、《物業管理條例》

第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責 ：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時将上述資料移交給業主委員會。

第三十九條 物業服務合同終止時，物業管理企業應當将物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

2、《合同法》

第五十一條 無處分權的人處分他人财産，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。

法規鍊接

1、《物業管理條例》

第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責 ：

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時将上述資料移交給業主委員會。

第三十九條 物業服務合同終止時，物業管理企業應當将物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

2、《合同法》

第五十一條 無處分權的人處分他人财産，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。

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