（全文1300字，閱讀需3分鐘。）

首先道個歉，距離BC君的上一篇專欄，已經過去半年了。

小編也反饋過很多次，後台經常有粉絲提起BC君。

承蒙擡愛！估計再不發篇稿，就要相忘于江湖了。

沒有鋪墊，不賣關子，直奔主題！

今天這篇稿子，隻說一件事情。

限價放松意味着什麼！

看官們估計該納悶了，平白無故為什麼要說這個話題？

這次例外，不做任何說明——“隻吃雞蛋，不究是哪隻雞下的”。

時間拉回到2014年，坐标北京。

上一輪調控中，北京在2014年6月開始放松限價，沒有明确的文件或通知，隻做不說，最開始放開的是5萬元以上的樓盤。到8月份，普通樓盤限價也放開了。

再往前朔。

2012-2013年期間，北京産生了一大批高價地王，迫于調控壓力，2013年4月，北京市住建委出台了“兩個不高于”的限價政策。

一是取證樓盤價格不能高于周邊樓盤價格；二是取證樓盤價格不能高于前期價格。

到了2014年，北京房地産市場連續下滑，大量的購房者持币觀望，房價下跌，調控壓力驟減。

雖然市場已經明确進入下行，但在樓市調控的大背景下，政府不能在限購限貸上有所動作，就隻能在限價上放松了。

而且地王們都到了入市的時間，正是放松限價的時機。

而且，在當時，普遍的觀點認為：就算限價放松了，但在市場低迷的情況下沒有任何意義，就算開發商拿到更高的備案價格，但賣不出去，開發商還是會選擇打折降價的。

在這種背景下，限價放松對市場沒影響。

事實也如此。

2014年北京樓市始終彌漫着濃重的觀望情緒，新房成交量顯著下滑（降了兩成）。但是成交價格卻上漲了8.9%，原因就是價格高于4萬的項目不斷入市，在統計結構上拉高了住宅均價。

行情低迷時，限價放松短期内對房地産市場不會有刺激。

能對樓市有直接刺激的是“預期”。

買房買的就是一個預期。

預期向上，會透支未來的需求，孩子剛上幼兒園就得把婚房買了，砸鍋賣跌借錢也要買，需求好像是無限的；

預期向下，正常的需求也要推遲，等等再說，萬一站崗了呢，先憋屈一下！

而放行高價盤對預期的改變是很慢的。

※第一步：地王入市，區域的房價天花闆被打破。

※ 第二步：市中心新房項目很少，如同插花一般，如果新房出現高價，雖然它賣不動，但會慢慢影響到周邊二手房業主的心态，二手房業主們不用快周轉，會一點點參考新房價格。

※第三步：任何市場都是二八定律，雖然有80%的樓盤以價換量，但仍有20%的樓盤賣的還不錯，他們會是限價放松之後的第一批受益者。

※第四步：當買房人發現市場上不都是一味地降價，而是出現了新房、二手房漲價的現象，預期就會開始轉變。

預期是“一艘大船”，掉頭都是很慢的，這個過程最少需要半年。

對于樓市調控來講，“穩定”永遠是核心目标（很多買房人其實也在期盼穩定）。當預期持續向下，監管層托一下也無可厚非。

在不可能退出限購、限貸的情況下，限價的放松，對于市場預期會有一定的“滴灌”作用。

而且，限價本身并不是一個符合經濟學的行為。不分産品、不分品牌一刀切，那産品就會“逆向選擇”，降價減配罷了，剛需還無所謂，改善就尴尬了。

隻是監管層被輿論吓怕了，放松限價，就會被解讀成調控放松。

因此，監管層繼續拿出了“隻做不說”的老辦法，一旦輿論關注，自己還有回旋的餘地。

BC君說的是北京。

最後，有兩個詞需要加下劃線：二八定律，半年時間。結合一下下面這張圖，估計很多買房人都會有答案了。

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