作者：：溜爸

來源：成都學區房

衆所周知，青羊二區和錦江二區是成都最好的學區，集齊了小學五朵金花本部中的四朵以及479三小聯中。

但誰更好？

這能扯上個三天三夜。

成都本地論壇上，常常有家長或者房産中介針對這個問題撕逼、相互攻擊：

實小泡小房子即老又破...

蜀華學校以前是垃圾學校...

東城根街劃片太大爆倉嚴重...

七中水井坊師資流失、搖号比例下降...

17中作為坑校搖進去就是悲哀...

龍王廟個村小也被吹成了五朵金花...

偶爾高新區家長、房産中介嘀咕幾句：“高新區的生源更好...”但基本都湮沒在青二、錦二誰更好的口水戰中。

至于武侯、金牛、成華？

隻有默默地圍觀...

常看我文章的讀者知道，我常常會推薦青羊二區的學區房，對錦江二區的評價卻是：過譽。

過譽的百度百科解釋：過分的稱贊。

這是我在否定錦江二區的學區價值嗎？

明顯不是。

錦江二區的好毋庸置疑，但我還是善意的提醒不知情的家長，錦江二區炒作的有些過火。

當然，我這個論點還是被很多噴子噴的狗血淋頭，尤其是被錦江二區的房産中介們。

學區的概念其實和高房價一樣，從來都是超大城市的衍生品。

衆所周知，土著溜爸公衆号的主業是研究成都學區房，2012年以前，成都基本沒有太多學區的概念，當然，那個時候以及更早的成都，也還是趙雷口中“陰雨的小城”。

我們隻會議論北京、南京、成都等超大城市的學區房，卻不會去關注宜賓、張家界、寶雞。。。

随着“國家中心城市”的定調，成都這幾年的跨越式發展有目共睹，同時主管部門義務制教育100%就近入學的嚴格執行，導緻學區房的房價水漲船高也是自然而然。

話題扯遠了，說回錦江二區。

從2016年學區房概念的逐漸興起，錦江二區的房産中介算是最早覺醒的，之後就在各大論壇異常活躍，手段包括假扮家長發帖、羅列學校升學數據、诋毀其他區域...辦法還真有用，把錦江二區的房價生生炒作成了錦江區乃至全市的高地，甚至編出了錦江區小學四大天王的說法。

始作俑者是誰，已經無法求證，不過在這一條利益鍊上的中介、家長們，自然就把四大天王的說法傳開了，甚至名不見經傳的龍王廟正街小學都被吹成了“五朵金花”之一。。。求龍江路小學的心理陰影面積。。。

我的公衆号是去年5月底開通，當時讀者咨詢我，我就回複錦江二區“過譽”、當然就指過分炒作、房價過高，買了很容易被套。

現在過了快一年，中途又經曆了最嚴苛的房産515新政，我們看看交易數據。

先以天涯石小學為例：

紅星國際小套一40餘平的挂戶房，2018年2月，最高沖到了單價3.7萬，而12月份的成交價是2.7萬，單價足足折損一萬！

一輛benz E300大半年就沒了...

再看鹽道街小學本部：

錦江明珠小套一50餘平的挂戶房，2018年4月，單價最高沖到了3.6萬，而今年2月份最新成交單價2.9萬，單價折損7千！

再看看成師附小本部：

财富中心29平的小套一挂戶房，2018年3月底單價已到4.5萬，而今年一月份最新成交單價3.5萬，同樣單價折損1萬。

溜爸，你為啥不挑大房子對比？

全部選的套一挂戶房？

這是我公衆号文章的一貫觀點，學區房的價值，體現在房産 學票。

如果選擇大的套二、套三甚至套四來看，那麼決定房價的因素太多，例如房齡、電梯、小區環境、周圍配套等等，不便于直觀對比。

而這些套一，相信90%以上的購房者，都是買了就出租，不會用來居家，那麼自然而然，這樣的房子，就隻具備學票屬性。

這樣的房源，更多時候應該關注總價，而不是單價。

這也是為何我剛才選擇對比的戶型盡量選擇面積一緻的房源。

像這筆交易，今年2.14号情人節這天成交的房源，别看單價已經4萬，但總價才73萬。

僅僅73萬入讀成師附小本部，沒有比這再劃算的買賣。

可能房東還覺得很開心，大行情不好都可以賣4萬單價，而且才18個平方。。。哈哈哈。。。

殊不知這樣挂戶的小房子最該對标的是總價而不是單價。

買房千萬條

學區第一條

不懂挂戶房

賣房兩行淚

那，錦江二區過譽的結論到底如何而來？

我們對比下青羊二區泡桐樹小學的挂戶房：

泡小本部套二的老房子，去年4月最高到3.8萬單價，今年2月15日最新成交單價3.3萬，看着似乎折損了5千單價，但你再看看總價？

即便經曆了515最嚴苛的政策，泡小本部房源價格也都僅僅微跌，而不像錦江二區這樣大起大落；之所以大起大落，就是因為前期炒作過頭了。

随着青羊二區的升溫，錦江二區的降溫，我也逐漸開始建議讀者兩個區的房源都可以選。

然而，問題又來了，去年十月開始，我就一直在呼籲，關注學區房的家長，務必在今年三月之前要買定離手了。

三月已經來臨，你買了嗎？

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