​​如果要評選最近幾年北京房價波動最大的月份，2017年3月絕對有機會入選，截止今天雖然已經過去2年多的時間但還是記憶猶新，許多人從身價百萬變成了百萬“負”翁，許多前一個月還壯志滿酬的中介小哥突然發現自己就失業了，許多籌劃着在北京買房的人意識到他們永遠失去了這個機會……

而這一切，影響最大的無疑是：商住！

2017年3月26日，北京發布了比住宅更嚴厲的商住限購政策（絕殺令），可以說是給北京商住市場猛踩了一腳急刹車。兩年以來，商住類房屋價格下跌40%，一手成交量暴跌93%，至今市場仍是“冰凍三尺”！

在3.26政策前，商住房沒有購房資格限制，由于價格的優勢，使得商住房的投資屬性變得非常強勁。有人曾經說過，在北京的每6個人中，就有1個人持有商住公寓的房産，可想火爆程度！！

3.26政策幾乎斷絕了商住的投資屬性。北京發文明确規定商辦類項目不得作為居住使用，北京商住房限購主要分為兩類：

1.二手商住房源個人可以購買，但須滿足：名下在京無住房和商辦類房産記錄，在京已連續五年繳納社保或者連續五年繳納個稅，個人購買商辦類項目必須全款。很多人對商住限購有誤區，我在這裡解釋一下：（1）北京人不具備商住房購買資格，隻有滿足以上限購條件才具備購房資格。（2）商住房限購連續5年的社保或者納稅，住宅限購連續60個月。

2.北京新建商住項目不得出售給個人，必須由企業來購買，這也導緻了商住房的“高庫存”。

【以下才是重點】326新政”後兩年時間内，北京商住公寓類房源網簽量隻有6550套，同比下降93.1%，部分二手商住類房源價格下跌40%。曾經北京最火的商住小區中弘像素，小區内7家鍊家，8家恒洋，2家我愛我家，在一個月時間内全部關門倒閉。

商住類房屋現狀

1.商住價格 ：市場冰封後，北京商住項目的售價大幅回落，綜合各平台挂盤價格。從均價看，商住市場二手房價格已經平均下調超過40%，部分商住房的價格甚至跌幅超45%。

2.租金回報率：成交價格下來了，商住租金卻漲上去了，反倒跌出“黃金租售比”，北京商住類租售比是普通住宅的2.5倍，商住類房屋出租大概25年回本，住宅一般需要60多年。

即使這種價格下，成交量還非常低。目前北京商住的限制很多，比如：交易稅費、産權年限、商水商電、戶數偏多等情況。但是這些不便和缺點，都可以通過降低物價來平衡對沖。

北京商住的路在何處？

現狀下的北京商住不具備流通性，我也不隻一次的講過房子一旦缺少流通性，就不值得持有。價值如果不能變現，再多也都是空的。北京商住類房屋沒有流通性原因，上文提到的3.26政策中的購房資格和全款購買限制。

值得注意的是：購買商住類房屋時必須全款購買，但是購買完成後可以通過抵押經營貸款的方式貸出款來。

北京3.17政策後，普通住宅市場價格相對穩定，成交量也慢慢平穩。在二手房市場中，商住類房屋因為比同地段住宅低出不少，也有一定的受衆人群，但因政策限制無法購買，限貸政策未來或許會有松動。

另一方面，2018年12月19日，廣州市商住首次松綁，規定2017年3月30日前拿地的商服類物業可以賣給個人，個人購買商服類物業取得不動産證滿兩年後方可再次轉讓。廣州的政策松動意味着政府認為之前的商住政策限制過嚴，部分細節考慮略有不周，因此需要适當調整，而北京的商住政策要比廣州更加嚴苛，所以放松是大概率事件，但放松不會來得太快。

每次寫完文章都把自己感動哭，喜不喜歡看你們了

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