房産中介違反居間義務，故意隐瞞重要信息，惡意促成合同訂立，如果房屋買賣合同不能履行，委托人可否拒絕中介人支付報酬的請求？若同時造成委托人利益受損的，委托人可否依法請求房産中介賠償所造成的損失？請看本期推送。

裁判規則

1.房産中介隐瞞交易對象是其員工，構成對委托人利益的損害，應返還居間服務報酬——蘇某某、李某某訴某房地産經紀公司居間合同糾紛案

案例要旨：房産中介隐瞞交易對象是其員工的事實促成委托人與其員工的房屋買賣合同并收取居間服務報酬，該行為構成對委托人利益的損害，受托人應當返還居間服務報酬并賠償委托人損失。

審理法院：廣東省深圳市中級人民法院

來源：《人民法院報》2018年5月9日第7版

2.中介公司未告知買房人二手房有營業稅而導緻房屋交易失敗，應承擔相應責任——杜某訴重慶某二手房中介公司居間合同糾紛案

案例要旨：二手房中介公司提供的居間服務有如實報告房屋真實情況的義務。中介公司沒有充分證據證明其履行了交易房屋有營業稅的告知義務而導緻交易失敗的，其應承擔相應的責任。

審理法院：重慶市第五中級人民法院

來源：《人民法院報》2015年12月3日第7版

3.中介人違反如實報告義務，損害了委托人利益的，其無權要求支付報酬，已經收取的報酬，也應當退還——老王與甲公司中介合同糾紛案

案例要旨：中介人違反如實報告義務，損害了委托人利益的，其無權要求支付報酬，已經收取的報酬，也應當退還；如果委托人因此受到損失，中介人應當承擔賠償責任。

來源：《中華人民共和國民法典學習讀本.合同卷》，江必新、張甲天主編，人民法院出版社2021年版

4.中介方在提供居間服務時主要負有如實報告、專業審查兩大義務——施某某、朱某某訴上海某房地産經紀有限公司居間糾紛案

案例要旨：中介方在提供居間服務時主要負有如實報告以及專業審查兩大義務，如實報告的标準是指，中介方應當誠實守信，報告的情況應當客觀真實，專業審查是指，中介方對委托人提供的資料或所作的陳述進行必要核查，以确保對方提供信息的真實性。

審理法院：上海市第一中級人民法院

來源：上海法院網 2021年6月8日

5.中介機構未能促成交易雙方訂立合同，不得請求消費者支付報酬，但如果其為提供中介服務确實支出了費用，對于已經支出的必要費用，可以要求消費者支付——老陳訴上海某企業管理服務所中介合同糾紛案

案例要旨：中介機構如未盡到如實報告義務的，不得請求消費者支付報酬，給消費者造成損失的，還應當賠償損失；中介機構未能促成交易雙方訂立合同，不得請求消費者支付報酬，但如果其為提供中介服務确實支出了費用，對于已經支出的必要費用，可以要求消費者支付。

審理法院：上海市奉賢區人民法院

來源：上海市高級法院網 2021年3月31日

6.中介公司未全面、如實告知房屋基本情況，引導交易雙方規避稅費，應承擔相應賠償責任——胡某訴某中介公司中介合同糾紛案

案例要旨：中介公司未全面、如實告知房屋基本情況，引導交易雙方規避稅費，有違法律規定和誠實信用原則，應承擔相應賠償責任。

審理法院：江蘇省新沂市人民法院

來源：新沂法院發布弘揚社會主義核心價值觀典型案例

7.中介人不存在刻意隐瞞與訂立合同有關的重要事實的情形，并未違反中介人的報告義務，有權收取中介費——佛山市佰镓利房地産中介有限公司訴張靖等行紀合同糾紛案

案例要旨：中介人已經向委托人提供了中介服務并促成買賣交易，且無證據表明中介人刻意隐瞞與訂立合同有關的重要事實，未違反中介人的報告義務的，有權收取相應的中介服務費。

案号：（2022）粵06民終335号

審理法院：廣東省佛山市中級人民法院

來源：中國裁判文書網 發布日期：2022-04-27

8.中介人未将有關訂立合同的事項如實告知委托人，未盡到妥善的居間義務的，應返還中介費——郭衛平訴貴州廣盛源房地産經紀有限公司等房屋買賣合同糾紛案

案例要旨：中介人明知委托人具有及時安排孩子就地入學的需求，作為專業的中介人應将房屋尚未取得初始登記，不具備辦證條件，以及因此可能産生的不确定性告知委托人，中介人并未盡到妥善的居間義務，應将委托人已支付的中介費返還，且其無權要求委托人支付剩餘中介費。

案号：（2021）黔01民終13830号

審理法院：貴州省貴陽市中級人民法院

來源：中國裁判文書網 發布日期：2022-03-18

司法觀點

1.中介人的報告義務

中介人的報告義務是中介人在中介合同中承擔的主要義務，中介人應依誠信原則履行此項義務。

訂立合同的有關事項，包括相對人的資信狀況、生産能力、産品質量以及履約能力等與訂立合同有關事項。訂立合同的有關事項根據不同的合同還有許多不同的事項。對中介人來說，不可能具體了解，隻需就其所知道的情況如實報告委托人就可以了。但中介人應當盡可能掌握更多的情況，提供給委托人，以供其選擇。依德國的有關判例和學說，依照誠信原則，中介人就一般對與訂約有影響的事項雖不負有積極的調查義務，然就所知事項負有報告于委托人的義務。此意思與我國民法典的規定是一緻的。當然，委托人可以與中介人就報告義務作出特别約定要求中介人報告特别的事項，例如，雙方約定中介人應當按照委托人的指示，調查了解潛在交易對象的某方面情況，如潛在交易對象的為人品行，或者近期與哪些人訂立過合同，以及這些合同的履約情況等，并向委托人如實報告。

所謂“如實報告”，就是中介人所報告的情況應當是客觀真實的。這就要求中介人盡可能了解更多的情況，必要時可能還要進行深入的調查，對了解到的信息進行核實，再将掌握的實際情況向委托人進行報告，以便委托人作出是否訂立合同的判斷。所謂中介人提供的情況應當是“有關訂立合同的事項”，也就是提供的信息要與委托人将訂立的合同具有一定的關聯性，可能影響到委托人合同的訂立以及履行的情況，如相對人的資信狀況、生産能力、産品質量以及履約能力等。

中介人報告義務的履行對象是委托人。不論是報告中介還是媒介中介，中介人都負有如實報告的義務。如果是媒介中介，中介人在委托人和第三人之間斡旋，除了要向委托人報告第三人的情況，可能還需要向第三人報告有關情況。如果委托人不止一人，中介人應當向每個委托人都進行報告。中介人還可能同時接受交易雙方的委托提供中介服務，以促成雙方訂立合同。此時，兩個委托人互為相對人，中介人應當就交易的具體類型，向雙方如實報告對方與訂立合同有關的情況。例如，在房屋租賃市場，房屋中介往往既接受房主的委托尋找租客，也接受租客的委托尋找合适的房屋，房屋中介就雙方的條件和提出的要求，促成房屋租賃合同的訂立，并從出租人和承租人處獲得一定的報酬。在這個過程中，房屋中介既要向房主如實報告承租人的情況，如租賃房屋的用途、計劃居住人數等，同時也要向承租人如實報告房屋及房主的有關情況，如房屋的具體位置、面積、戶型等。

（摘自石宏主編：《<中華人民共和國民法典>釋解與适用·合同編》（下冊），人民法院出版社2020年版，第878~879頁。）

2.居間人故意隐瞞有關事實或者提供虛假情況的法律後果

居間人有如實報告的義務，如果居間人故意隐瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔相應的賠償責任。本條（《中華人民共和國民法典》第九百六十二條，下同）第2款規定應當從以下幾個方面理解：第一，居間人主觀上具有故意。就是居間人明知與訂立合同有關的重要事實或者其他真實情況，但是有意進行隐瞞或者提供虛假情況。至于因為居間人的過失給委托人造成損失的，并不适用本條規定，居間人是否需要承擔責任，可以适用民法典合同編通則部分的規定進行判斷，如果居間人的行為構成侵權的，委托人還可以基于居間人的侵權行為向居間人主張賠償。第二，居間人客觀上沒有将與訂立合同有關的重要事實向委托人報告，或者提供了虛假的情況。并非與訂立合同有關的所有事項都是重要的，所謂“重要事實”就是能夠直接影響委托人作出是否訂立合同之決定的事實，這種事實因訂立合同類型的不同而不同。例如，委托人想購買一套房屋用于自住，委托房産中介尋找合适的房屋，該房産中介向委托人提供了房屋的具體位置等相關信息，賣家明确告知房産中介該房屋為兇宅，如果委托人知曉該房屋為兇宅，是不可能與之訂立房屋買賣合同的。但是房屋中介卻故意隐瞞該重要事實，或者當委托人詢問是否為兇宅時提供虛假情況，告知委托人該房屋不是兇宅。第三，居間人隐瞞重要事實或者提供虛假情況的行為損害了委托人的利益，給委托人造成了損失。第四，居間人違反如實報告義務，損害委托人利益的，會産生兩個法律後果，一是居間人喪失居間的報酬請求權；二是居間人應當就委托人的損失承擔相應的賠償責任。上述案例中，如果委托人與房主訂立了房屋買賣合同，并實際入住，已經向居間人支付了居間行為的報酬，其利益受到損害，不僅可以請求返還支付給居間人的報酬，還可以向居間人主張賠償損失。

（摘自黃薇主編：《中華人民共和國民法典釋義及适用指南》（中），中國民主法制出版社2020年版，第1410~1411頁。）

法律條文

第九百六十二條中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。

中介人故意隐瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。

轉自：法信

來源： 山東高法

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