土地增值稅清算中的稅收籌劃方案?一、審核程序土地增值稅清算鑒證項目對審核人員要求較高，既要知曉土地增值稅相關稅收政策，又要熟悉房地産行業開發流程，了解常見建築工程單方造價指标鑒證人員應對申報企業土地增值稅清算申報金額與賬面金額差異及調整原因、可售面積認定、銷售收入和開發成本列報等進行重點審核，我來為大家科普一下關于土地增值稅清算中的稅收籌劃方案?以下内容希望對你有幫助!

土地增值稅清算中的稅收籌劃方案

一、審核程序

土地增值稅清算鑒證項目對審核人員要求較高，既要知曉土地增值稅相關稅收政策，又要熟悉房地産行業開發流程，了解常見建築工程單方造價指标。鑒證人員應對申報企業土地增值稅清算申報金額與賬面金額差異及調整原因、可售面積認定、銷售收入和開發成本列報等進行重點審核。

房地産開發周期長、環節多，隐匿收入、虛增成本等涉及的稅收問題單純的就賬論賬，難以查深查透，需要從外圍入手，研究開發項目從取得土地到銷售完成的全部環節，從開發流程、資金流向、權屬登記等各方面，運用建安成本分析控制、利潤率控制、實際投資與概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準疑點，采用實地檢查與詢問調查相結合、賬内檢查與外調相結合的方法，全面審核開發項目的收入和成本費用列報的真實性和準确性。

在土地增值稅扣除項目審核中，除了需要按政策規定将成本、費用分項歸納整理外，最重要的審核内容是将不得扣除的成本、費用金額剔除。在實務中不得扣除原因一般包括：非本清算項目成本、未取得合法票據、無合理理由的未實際付款、超決算或合同的發票多開、應作房地産開發費用的支出、不合規利息支出、計提的實際未發生成本、竣工後發生的成本、軟裝家具電器支出、自持自用項目支出、未按規定移交的公配支出等。

土地增值稅清算鑒證主要審核程序梳理如下：

1.将房地産開發企業開發期間各期利潤表納入一張總表分年度列示，結合清算項目土地增值稅申報表進行趨勢分析，關注開發項目損益、納稅情況與同類企業比較是否異常，清算期間有無對前期開發成本進行大額追溯調整，相關賬務處理是否合規；

2.收入審核可以選擇同一樓号或類似幢号相近時點銷售單價進行比較、與周邊開發樓盤同期同類項目相同或相近層數房産單方售價進行比較，分析有無售價明顯偏低等異常；

3.檢查開發成本分類明細表相關内容填報是否完整、同一單位以相同名稱列報，然後對未審金額進行篩選排序，依據重要性原則對計入扣除項目前30名業務項目内容實施詳式審核；

4.對單項工程賬面單方成本價與類似工程造價指标對比，單價或總額偏高項目進行重點審核，關注納稅人有無簽訂陰陽合同，有無人為拆分工程量虛增成本；

5.對于建安成本未提供工程結算審核報告，尤其是同一施工單位隻有部分項目納入工程結算審核，關注未納入工程結算審核工程量是否存在重複或虛增；

6.扣除項目建安成本與預警值進行比較，關注單方成本是否異常，有無正當理由。項目竣工驗收非施工原因跨期較長，建議以單項主體工程竣工驗收作為選取預警值參數時點；對部分企業資料缺失或不配合提供開工、竣工報告，可參考每幢樓竣工标識牌公示開工時間、竣工時間；

7.在審核收入和扣除項目時，重點關注關聯方交易是否按照公允價值和營業常規進行；同時應當關注企業長期挂賬大額應付款餘額，審核交易行為是否真實。

二、審核策略

結合客戶的具體情況，保持職業懷疑并運用職業判斷靈活地将審計準則以及分析、函證等基本程序恰當運用，對舞弊風險保持職業懷疑和有效應對，并在實踐中不斷提升專業水平。為準确界定房地産開發企業土地增值稅清算鑒證項目開發成本，某事務所從事土地增值稅清算涉稅鑒證業務，鑒證人員親身至項目所在地多個相關政府部門函調獲取若幹納稅人未提供的充分适當的證據，對形成鑒證結論具有重要的支撐作用。

相關部門函調獲取房地産開發項目外部證據情況，舉例如下：

财政局：查詢土地出讓金變相返還情況。

公共資源交易中心：通過外調發現邀請招标項目，時隔半年，二次招标提高關聯方中标價近6000萬元；招投标文件備案資料反映中标施工單位項目部與供貨單位簽訂甲控主材購銷合同，甲控材合同約定單價比施工單位與房地産開發企業實際結算價低30%以上，部分樓幢實際結算價比甲控材合同價高70%。

自然資源和規劃局：外調發現人防車位未通過規劃驗收（依法配建但未經驗收合格的人防工程成本，主管稅務機關掌握政策口徑限于人防辦竣工驗收）。

市發改委（原市物價局，房企銷售備案資料現移交至當地市檔案館）：了解并收集當地發展改革部門對外公布涉及房地産行政事業性收費項目目錄文件；通過外調，發現兼顧人防區域地下機械停車位物價部門存檔資料有納稅人對外銷售價格備案記錄。

市物價局價格認定中心：外調取得此前主管稅務機關委托小區具體樓幢建安成本的價格認證結論書，報告反映房地産企業提供送審資料下浮率為9%，而申報企業本次提供工程結算資料下浮率均為6%。

住建局：房地産開發企業辦理預售許可證登記信息；查詢網簽房交易時間、金額等備案信息；查詢已辦理網簽但賬面仍記開發産品，收入未入賬的房源；查詢開發項目未售房源數量及面積彙總信息、以便與賬面存量房數量及面積核對賬實是否相符；通過外調了解已交付使用多年某住宅小區因公建配套等綜合驗收未通過，整體竣工驗收正在辦理之中，主管部門暫停商住樓對外銷售産證辦理；兼顧人防産權屬開發商所有，與産權屬國家所有的人防工程是有區别的、可售可租，開發商持人防辦出具證明至住建部門可予以辦理預售許可登記、對外銷售可辦理商品房網簽合同備案；當地2020年已退曆年符合文件要求的牆改基金（已廢止）款項8000多萬元。

民防局（人防辦）：外調發現人防及兼顧人防竣工驗收證明确認建築面積與房企申報建築面積不符；當地人防辦2012年印發關于兼顧人防文件沒有上位法支持，近幾年發文單位已自查自糾，明确兼顧人防産權屬開發商所有。

不動産登記中心：通過外調了解地下車位（含兼顧人防車位）不動産登記部門辦理産權證要求；當地兼顧人防車位已有多例産權登記在業主名下；針對機械停車位基本單元能否辦理共有産權登記，相關負責同志回複無錫等地已試點辦理，本地經集體會辦，有機械停車位整體空間登記開發商名下先例；對于當地地下車位等産權屬于全體業主所有公建配套設施，不動産登記部門暫未依《江蘇省不動産登記條例》在不動産登記簿上予以反映。

人民法院：根據網上查詢房地産開發企業征信報告，針對部分開發項目分包工程款糾紛等存在司法訴訟，根據司法文書案号外調涉案卷宗資料掃描件，發現房企土地增值稅清算項目主體工程總包項目系提供陰陽合同，款項實際結算協議、金額與企業提供涉稅鑒證的合同、賬面記錄不符；實際結算的補充協議、分包協議未提供稅務鑒證人員；司法鑒定報告反映代墊原土地所有權人往來款，賬面卻記入土地征用及拆遷補償費用；開發土地毛地挂牌出讓，拆遷補償協議約定土地摘牌托底價與實際成交價溢價部分存在房企股東分成，企業管理層篡改删除拆遷補償協議上述條款，隐瞞溢價分成多計土地征用及拆遷補償費。（摘選）

作者：陳春豔，單位：蘇亞金誠會計師事務所，來源：注冊稅務師。本文内容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日後仍然準确。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取适當的專業意見下依據所載内容行事。本号所轉載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯系我們，謝謝！

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