以下為“雕叔談樓市”公衆号粉絲問答精選問答，請關注公衆号提問

提問：雕叔老師好，知園第二批次的樓盤選房應該按照怎樣的原則選取呢？分别是4,7,8,9棟？這樣戶型的樓層應該怎麼選擇呢？（7,8棟有17層，4,9棟是18層），以及優選圖上左邊的B還是右邊的B戶型呢？

回答： 首選南北通透的吧，7、8棟的B戶型是可以的，其次4棟的B戶型（實際是朝西北-東南）和9棟的B戶型（同4棟，但是視野不如4棟）。 然後再看不通透的戶型，也就是A戶型，依舊是先看7、8棟，然後4、9棟的就旗鼓相當了。 樓層就盡量選擇總樓層的1/3以上樓層，與此同時還要排除掉4、14、18樓以及頂樓這種。你算一下。 優先哪種B戶型，那就看該戶型周邊是否有樓棟靠近，遮擋，盡量選擇寬闊無遮擋的（邊戶），比如7棟靠右，8棟靠左，9棟和4棟靠南的。

提問：雕叔，你好！目前首付預算100至120w，目标主城區的新樓盤。目前7-8月即将開盤的樓盤基本都看了，鎖定自住盤玉潤金沙和投資盤源灘麒麟荟。源灘麒麟荟更看重的是投資價值。請對比和評價一下兩個樓盤的優劣。其次，下半年青羊區下半年有什麼值得關注的新樓盤。

回答：按理說這兩個樓盤不是一類的，價格梯度很大，一般不會拿來對比。 玉潤金沙就是什麼都剛剛好，優點是有地鐵，學區中等，樓盤本身也偏改善的産品，然後距離三環也近，是一個好好先生。缺點則是樓盤體量比較小，周邊大多次新剛需，缺乏一股沖勁，然後價格設置，稍微高了點，不便宜，投資屬性或許不是那麼強。 源灘有點就是便宜，主城，然後也好買得到，作為投資是沒問題的，缺點就是剛需，對預算高的人來說，有點浪費和占用資金、資格，預算高的話，是花不完的，剩餘的錢又能做什麼呢？ 青羊下半年，看建發央著。

提問：最近建發央著和西派金沙都将開始登記，看下來兩個産品好像整體差不多。我更喜歡西派的裝修風格，但登記時間，央著在前，西派在後。現在擔心不參與央著的搖号，西派也沒買到。 請問雕叔有什麼建議嗎？另外，綜合對比，雕叔更看好哪個呢？原因是什麼呢？

回答： 西派此前也預售多次，但是順銷了，去化很不理想。而我們預測建發央著的去化會好得多。 西派主要有兩個賣點，一個是産品好（但是現在哪家的産品不好？不改善？），另一個是對口實小（雖然号稱同一法人，但畢竟不是本部，而且小學好，對口初中一般）。 但是西派處于的樓市基本面比較惡劣，在三環外側，臨近金牛，缺乏人氣和地鐵商業等配套，注定是孤島。 就這一個缺點，就趕不上央著了，央著雖然遠離三環，但整個闆塊的配套是豐富的，樓盤林立，人氣旺盛，産品也還不錯，而且周邊有泡小和草堂，相比來說和實驗分校相差不大。綜合來看，央著更值得去搖号。

提問：雕叔你好，成都現在是上車時機嗎？有什麼要注意的？

回答：成都今年來看，當下的市場幾乎處于冰凍狀态，房東惜售，買家觀望，特别是二手房指導價出台以後。 但這些并不代表成都就已經不能投資了。 買成都現在不能看當下，要看5年甚至10年以後，強者恒強，以後價格隻會越來越高，适合守長線。 成都買房幾點建議： 1、回歸中心。中心城市中心地段，城市中心分單核 多核，三四圈城以下原則上隻抛不買； 2、敬畏政策。房産投資，要敬畏市場，更要敬畏政策，政策是房地産最重要的基本面； 3、流動為王。流動性好的不動産，擁有更高的溢價，抗風險性更好； 4、長持為策。拒絕短炒，房産的持有周期應該考慮5年以上，5年也是經濟小周期； 5、配置優化。擁有多套房的投資客，優化資産配置，應對未來房地産稅； 6、控制杠杆。家庭負債總額原則上不超過家庭稅後月收入的200倍； 7、勤于踩盤。讀萬卷書，踩百個盤，學會分析樓盤的區位價值、附屬價值和産品價值；

提問：雕叔你好，新人報道。請問總預算控制在300萬内，在主城區有沒有合适的新盤或者二手房樓盤推薦。主要考慮娃娃2023年上小學，希望學校中等水平。目前看了武侯新城區域和金牛茶店子房子不是太老，就是學校普通。

回答：你好，我建議說一下你當下的社保、戶口和剛需還是普通情況，這樣有助于判斷你當下的資格，然後推薦的也大有不同。 從新房的角度來看，比如你提及的金牛，在國賓的交投電建洺悅珑庭還是不錯的兩梯兩戶小高層洋房，總價300以内是有的，可以關注一波。 其實新房的話，對口的學校都比較一般或者說目前肉測不出來學校是牛校。 如果看二手房的話，學校可以稍好一些，但是樓盤本身品質就稍微差一點，推薦可以看看青羊新城，比如外光華、萬家灣等區域，這裡是青羊教育不錯的地方，而且在走上坡路。 已經招生的公立學校：成都市實驗小學（西區分校），同輝（國際）小學，草堂小學（子美校區），泡桐樹小學（桐欣校區），泡桐樹小學（綠舟校區），青羊實驗中學（光華校區），成都市37中學，樹德中學（光華校區）。在建的有：成都市實驗小學（光華校區），泡桐樹小學（紅碾校區），石室聯中（紅碾校區）。 5年内次新房，主要以2016和2017交房的東原時光道和恒大翡翠華庭為主； 5-10年的次新房則以：凱德風尚，中鐵西城，萬科金色領域，保利香槟光華，光華逸家，長虹和悅府，榮盛花語城，時光俊園，西城尚錦等樓盤為主。 5-10年内的次新房，除凱德風尚和中鐵西城，及光華逸家品質稍微偏改善，其他項目均屬于剛需。

提問：請問雕叔，我現在想主打投資，目前看重溫江的光華新城，還有新都三河場這邊的觀瀾鹭島，價格很低，是窪地吧？值得投資嗎？

回答： 現在一般來說都不要動辄談投資了，在成都一方面是投資很難，另一方面你看重的這些地方，房價之所以便宜，真不該找找自身的原因嗎？ 目前可以說，他們基本沒有潛力了，光華大道這一帶，自住的屬性比較高，也比較宜居，可以說是有一定的性價比，但是投資的話，一方面發展方向不在這裡，另一方面樓市的表現也很不盡如人意，此前指導價覆蓋這個闆塊，很快房東都扛不住，紛紛降價到指導價，可以看得出這一帶房價承壓能力是多差，因此遑論投資潛力，是沒意義的。 至于觀瀾鹭島，投資不合适，整體雖然價格便宜，但是二手房也差不多，這個地段相對偏僻，配套不足，隻能說适合本地置業者吧，然後能基礎保值就不錯了，增值動力是不足的，需要整體樓市的行情擡升，而目前看不到行情。

提問：雕叔你好，我是成華區順一，24個月社保無房，之前150w的預算特别不好買，現在請問沙河瀾庭和源灘以及主城滿五二手房（二八闆塊大面闆塊）怎麼選呢？再有就是，如果成都還是不好買，我也看了重慶，比成都便宜一些，我有必要去重慶買嗎？家人在重慶， 還有我的流水可能有點問題，我想先去沙河試一下，又怕同時源灘開出來了，另外源灘現在三批次要4成首付，壓力會比沙河的三成大一點的，買房以投資增值為主。

回答：成華剛一，但是預算150萬的話确實不太寬裕，目前新房就隻有苦等源灘，或者直接上沙河瀾庭。當然，源灘更好，沙河次之，但是源灘到時候不一定能上車（搖号），沙河上車确定性更高，這個需要你取舍，我個人建議選擇确定性更高的。 主城滿五二手房，你看的 二八和大面，說實話哈150萬也已經很難選擇了，隻能看一些大套二，如果有個别看上的地段、樓盤以及産品和價格都不錯的可以我們後續一起分析比對，但是整體來看，性價比也不算高。 綜合覺得沙河比較适合你，這個驷馬橋現在地鐵、商業、人氣可以說是應有盡有的了。 重慶的話，樓市整體也不太行，比成都低一個層級，目前屬于橫盤期，建議也一并找個了解重慶市場的比對下地段樓盤産品和價格，如果确實有很滿意的，也臨近你家人，倒也不失為一種替補方案。

提問：雕叔你好。我是剛需首套首貸，兩人分别為武侯戶口和高新社保資格，準備買入套三，手頭資金65,夫妻稅後年入32。現在看過航空港次新，如大成郡，及對面棠湖春天，以及成都新天地二期春天裡。 這些次新交通便利配套比較成熟，但由于增值稅和評估差價，現有資金無法覆蓋。新盤看過城投梧桐馨園和新力東園125平戶型。梧桐馨園環境好，但無地鐵覆蓋，緊挨芯谷，但後續發展未知。 新力東園緊鄰地鐵17,19号線交彙的九江北，繞城以及成新蒲快速，交通較為便利，但周圍無配套，無産業，闆塊也有點孤懸，是否會因九江北地鐵的帶動發展也不确定。愛人是老師，除增值考慮外，學區需求稍弱。因為有老人，五年左右可能有置換需求，所以要考慮一定的增值和房子的流動性。請雕叔分析一下，我是該籌資入手次新，或者新盤二選一，或是有更優選擇推薦？

回答：您好，手頭資金65，如果買新房，貸滿7成的話，理論上可以夠到220萬左右。買二手房的話，現在就很不好評估，一方面有稅費中介費，另一方面評估價格又偏低（包括指導價這類），所以二手房最後辦下來，可能至多能買到170萬的房子，因為你65萬要先扣除很多稅費中介費。 那麼回到航空港的話，大成郡、棠湖春天以及成都新天地二期春天裡，整體來看都還算是符合你們預算的，可以上到套三，但是這個闆塊的城市基本面比較一般，地鐵是最大優勢，但地鐵不是萬能的，嘈雜混亂擁擠和教育的匮乏，使得它在以往多次城市浪潮裡，航空港可以說都是跑輸了大盤的，到目前為止也是小有漲幅，而接下來雙流的指導價到了這一區域還将繼續惡化後期的漲幅和樓市的流通性，當下買入，屬于接盤操作。 整個二手房市場都是如此，尤其是在170萬以内的預算情況下來看。 如果買二手房，一是産品更好，二是杠杆更大，三則是市場認可度高，流通性好。 梧桐馨園産品好，價格低，但是沒地鐵是硬傷，居住和增值都很差，直接放棄。 新力東園倒是個挺不錯的順銷樓盤，17号線就已經穩了，到主城區、南門都比較方便，周邊還有兩個萬科，華潤的樓盤支持人氣和商業等，至于教育的确是荒蕪，但是你們不太看重這一點。 就産品的話，新力東園單價1.6萬，你們可以看到一些洋房小高層産品，性價比和産品都是很不錯的了，應該着重看這個樓盤，具體問銷售是否還有房源。

提問：雕叔，高新集體戶，沒有成都社保，基本不指望搖号買房，順銷的樓盤一般地段差點，有人推薦更名房，融創玖棠府，藍潤春風嶼湖，這個穩當不，哪個更值得買，求指點！

回答：這兩個樓盤早就賣完了吧，藍潤春風嶼湖在天府新區南湖闆塊，地段熱鬧，但談不上是一個很改善的樓盤，整體來說就是剛需，自住和配套方便一些。 然後融創玖棠府的話主打的是低價别墅，地段來說加載麓湖和天府公元西闆塊，會有一定的闆塊輻射，而且未來的綜合預期也不差，如果你預算高的話，建議可以上融創玖棠府。

提問：雕叔你好！成都經過前幾年的暴漲後，發現今年二手房房源放出來不少，而且成交周期明顯長了，除了好的雙學區房價堅挺些，很多都在降價出售，但是對比去年同期還是均價還是高了三四千，這個時候沖進去擔心站崗，如果置換，什麼時候入手合适？

回答：新盤火熱，二手有價無市。這就是中國目前很多城市的二手房市場現狀： 1：新房普遍限價。比二手房誘人，成都二手房比新房的限價貴很多，甚至達到50%——在這種情況下，投資的購買力肯定優先新房，二手房自然受沖擊較大； 2：有些二手房的戶型差，如果沒有品質和學區的加持，和新房比較确實沒優勢。人們買房，總會切實地圖需求，因此要求房子有特點：學區，品質，物業，地段，好的戶型，區域的供需等等。 沒有亮點的二手房，存在流動性問題，也就是“無市”了。 但，二手房也有意義，特别是帶有學區屬性的二手房，卻是剛性需求。 其他房子可以等等、觀望、無所謂，但小孩要上學等不了，好的民辦校非常能上，往往隻有10%不到的命中率，甚至更低。 中高端闆塊的改善房，其實去年在高新等熱點闆塊漲幅不低了，“美好生活”的向往是其一，資金也有避險需求，未來怎樣尚不知曉，但往更好的闆塊更好的房子上，至少住得舒服的同時也更有安全感。 另外， 等限價新房賣完了，房地産市場隻剩下：地王房、二手房。 不談漲，但二手房還有一個房價穩定的預期。 因此，中心城市的二手房房價普遍還算堅挺，有學區、改善意義的二手房也是微漲，而毫無亮點、毫無需求的二手房，流動性就一般了至于價格倒不怎麼跌。

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