來源：讀特

10月19日， CBRE世邦魏理仕發布《2021年第三季度深圳房地産市場回顧與展望》，解析深圳商業地産市場最新發展狀況與趨勢。

報告指出，2021年第三季度，前海合作區擴容令深圳的政策利好“更上一層樓”，極具經濟活力的城市發展前景将帶動深圳商業地産市場長期向好。第三季度深圳商業地産市場表現卓然，優質寫字樓市場單季吸納量突破50萬平方米，領跑全國，科技闆塊繼續位列需求榜首。前海的表現尤為搶眼，入駐率得到大幅提升。優質零售市場方面，核心區的優質購物中心獲得城市首店青睐，此外汽車品牌的拓店擴張熱度進一步攀升。優質物流倉儲市場方面，物流旺季帶來的旺盛貿易需求使得整體市場空置率進一步改善，降至曆史最低。投資市場活躍度穩步提升，寫字樓依然最受投資者青睐，金融機構則是主力買家。

優質寫字樓市場：單季新增吸納量全國領先，前海闆塊表現突出

2021年第三季度深圳共錄得4個新項目入市，總計供應超過26萬平方米。新項目均來自核心商務區，包括前海、福田中心區和高新園區。

該季度市場需求強勁，單季吸納量創曆史新高，突破50萬平方米，位列四大一線城市之首。受此帶動，雖然面臨大量新增供應，但整體市場空置率依然實現了2.2個百分點的改善至18.7%。TMT類企業繼續位居市場需求榜首，整體占比超3成，金融業位居第二，占比超25%，兩者共同構築了整體市場需求的半壁江山。

細分行業來看，TMT需求主要來自提供軟硬件開發以及信息技術服務的科技互聯網企業；金融行業的擴張以傳統金融為主，主要來自銀行業和保險業。從需求來源來看，本地企業依然為需求主力，占比超6成。與此同時，随着新項目不斷入市，搬遷需求占據市場主流，其中升級搬遷占比近半，大多為乙級以下寫字樓或工業樓宇跨片區搬遷至甲級寫字樓。

前海闆塊表現搶眼，單季為整體市場貢獻了超1/3的需求，并由此帶動片區市場入駐率實現了10%以上的躍升。其中，超5成需求來自科技行業，近2成來自金融行業，政府招商對于前海寫字樓市場短期内快速去化起到一定的推動作用。

深圳第三季度寫字樓租賃需求強度分析。

深圳第三季度寫字樓成交熱點區域。

從租金表現來看，若幹項目在空置率較高的情況下實行靈活的租賃策略以實現快速去化。受此影響，整體市場平均租金微降0.1%至每月每平方米187.4元。随着需求不斷向好，租金降幅環比繼續收窄。

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務|辦公樓部負責人吳洋表示，未來六個月，新增供應預計超過50萬平方米，主要分布在南山和羅湖區。受新增供應影響，整體市場空置率預計将小幅升高。但得益于多樣化招商推動，預計市場平均租金降幅将進一步收窄，個别位于核心區的優質項目在良好去化和運營推動的情況下，将實現租金上漲。

優質零售物業市場：優質購物中心更受首入品牌青睐

本季度深圳商業市場迎來了年内的供應小高峰，兩大項目總計55.5萬平方米新增供應入市，新項目實現了95%以上的良好入駐率，其中包括位于龍崗區的萬達廣場——目前深圳單體規模最大、主打消費體驗的目的地型購物中心。得益于新項目的良好去化，市場空置率依然保持低位，環比錄得0.8個百分點的下降至4.4%。

在新入市購物中心的帶動下，來自零售細分業态的服飾、電子以及運動戶外品牌環比均錄得大幅上漲。餐飲擴張也較為活躍，繼續以特色餐飲、簡餐和茶飲店為主導。中國李甯、安踏、等主流運動休閑品牌繼續保持擴張熱度，丘大叔、奈雪的茶及野萃山繼續有2家以上的新店開出。此外，來自國外的潮牌也成為業主吸引客流的一個重要選擇，季内MLB、New Era和Champion等多個潮牌均有錄得開張。

汽車類租戶的擴張熱度繼續大幅攀升，本季共錄得12個汽車品牌入市，環比呈增長态勢，主要分布在中航城天虹，該購物中心引入四個品牌打造汽車品牌專區。而海上世界則受益于周邊高端居住人群聚集以及面向遊客的廣告宣傳效應，主打高端品牌，開出了賓利和蘭博基尼兩家門店。

首入品牌方面，在業态上零售和餐飲占據了主導地位；核心區優質物業尤為受到租戶追捧，其中萬象天地表現最為突出，卓悅中心也引入多個知名美妝品牌。值得一提的是，日本高端珠寶奢侈品牌MIKIMOTO在深圳灣萬象城開出了深圳首店。

位于核心區的優質購物中心持續向好，不斷引入優質租戶帶動整體品質升級使得其可以實現首層租金提升，多個優質購物中心的租金在季度内有錄得增長，帶動全市優質零售市場平均首層租金環比上升0.9個百分點至每天每平方米20.1元。

第三季度零售市場租賃需求強度分析。

世邦魏理仕華南區顧問及交易服務|商業部負責人鐘廉軍表示，未來六個月，将有超過50萬平方米以上的新增供應入市，主要分布在前海和非核心區。随着前海購物中心不斷入市，片區的商業配套設施将得到極大改善，帶動區域的進一步發展。非核心區的新增供應較為分散，預計不會對某些特定片區形成供應壓力，因此整體市場将保持空置率低位，租金也将不斷回升。

倉儲物流市場：市場空置率降至曆史最低

第三季度深圳高标倉市場未錄得新增供應入市。随着國内外節日需求帶來的傳統物流旺季，季内深圳多個保稅倉庫均呈現滿租狀态，空置率持續改善。疊加來自電商及第三方物流的需求穩定增長，深圳高标倉市場單季錄得4.6萬平方米的新增吸納，市場空置率環比下降1.7個百分點至0.7%的曆史最低水平。

随着空置率不斷降低、需求持續增長，多個優質倉儲設施調高了租金報價，整體市場平均租金環比上升0.8個百分點至每月每平方米47.3元。

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務|産業地産部負責人陳劍鋒表示，未來六個月，年内唯一的13萬平方米的新增供應預計将于年底入市。土地集約利用的政策下，未來物流用地的供應将較為有限，整體市場将依然呈現供不應求的态勢。随着疫情得到有效控制，預計下個季度進出口需求也将持續增長。來自電商和第三方物流的租賃需求穩定增長，将帶動深圳高标倉市場保持穩中有升的租金水平，空置率也将保持低位。深圳高标倉市場的供不應求将繼續促使大面積的倉儲需求外溢至周邊城市，令這些周邊城市的租金表現得到提升。”

投資市場：寫字樓類物業繼續領跑，金融機構擔綱主力買家

2021年第三季度，深圳投資市場表現較為活躍，共錄得3宗成交，整體市場交易額共計人民币37億元，相比上季度有明顯上升。

投資物業類型中，寫字樓繼續擔當市場交易主力，本季度三宗交易均為寫字樓，其中2宗位于南山區核心商務片區——前海和高新園片區，另外1宗位于寶安區。季内所有成交均為整售，包括2宗資産交易和1宗股權交易。投資類型包含核心型、自用型和增值型投資。成交的寫字樓不但包括甲級純寫字樓，還包含工業型寫字樓。位于核心區的優質寫字樓物業持續獲得投資者青睐，同時地理位置優越且具有租售表現良好的工業寫字樓物業也正在成為買家關注的物業選擇。

市場參與主體方面，買方構成依然延續上半年的趨勢，金融機構買家占據絕對主導地位，且這些金融機構均為世界500強企業，另外還有來自本地科技和電子企業類的買家。深圳極具活力的經濟發展和優厚的政策利好令其成為衆多公司開展國内、國際業務的戰略首選地。

世邦魏理仕深圳投資及資本市場部負責人古振鵬表示，未來六個月，随着前海合作區擴容以及香港北部都會區規劃的公布，雙重利好疊加釋放，深圳的政策面利好得到進一步加持，城市發展前景更具吸引力。各種類型的寫字樓物業将依然是買家重點關注的對象，具備穩定租金回報的優質寫字樓物業以及具備價格競争力的工業型寫字樓物業将成為購買者的優選标的。此外，具備較好租金回報表現且總投資額度相對較小的物流及産業園類物業将依然是投資者關注的重點。

（原标題《深圳三季度優質寫字樓市場吸納量領跑全國，零售物業空置率保持低位》）

（作者：深圳特區報記者 吳亞男)

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